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Appartement F5 81 m2 à finir de rénover vue imprenable sur le Vercors les Alpes le Mt Blanc Annonay et Sud - 3 Balcons doubles vitrages 5 Portes fenêtres avec volets roulants

Bien expiré
VilleAnnonay (07)
Surface81m²
Coût Total128 800€
Loyer Annuel8 105€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 740,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement F5 81 m2 à finir de rénover vue imprenable sur le Vercors les Alpes le Mt Blanc Annonay et Sud - 3 Balcons doubles vitrages 5 Portes fenêtres avec volets roulants - 59 rue font Chevalier Annonay 07100

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.247970, 4.661820
Total : 128 800€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 64 000€
Valeur du bien : 124 000€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8105€/an
Fourchette totale : 508€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 6095€ - 10777€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :38,64€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 674,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 957,42€
Coût de l'assurance :11 592,00€
Taxe foncière : 810,46€/an
Soit par mois : 67,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 675,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 742,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage central collectif performant ou remplacement par un chauffage individuel adapté si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Gain d'1 classe énergétique avec fenêtres double vitrage
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture des murs et du plafond, et remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol en mauvais état, murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 000 €(790 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation des 3 chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 105 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 800 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 559 €
Revenus locatifs : +8 105 €
Charges déductibles : -69 559 €
Résultat foncier Année 1 : -61 455 €(Déficit de 61 455 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 055 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 559 €/an
Revenus locatifs : +8 105 €
Charges déductibles : -5 559 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 545 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40054.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 105 €69 563 €4 289 €-61 459 €21 400 €40 059 €40 059 €
28 267 €5 449 €4 175 €2 818 €--37 241 €
38 432 €5 331 €4 057 €3 101 €--34 140 €
48 601 €5 208 €3 934 €3 392 €--30 748 €
58 773 €5 082 €3 808 €3 691 €--27 057 €
68 948 €4 951 €3 677 €3 997 €--23 060 €
79 127 €4 816 €3 542 €4 311 €--18 749 €
89 310 €4 676 €3 402 €4 634 €--14 115 €
99 496 €4 531 €3 257 €4 965 €--9 150 €
109 686 €4 382 €3 107 €5 304 €--3 846 €
119 879 €4 227 €2 953 €5 653 €---
1210 077 €4 067 €2 793 €6 010 €---
1310 279 €3 901 €2 627 €6 378 €---
1410 484 €3 730 €2 456 €6 754 €---
1510 694 €3 553 €2 279 €7 141 €---
1610 908 €3 370 €2 095 €7 538 €---
1711 126 €3 180 €1 906 €7 946 €---
1811 348 €2 984 €1 710 €8 364 €---
1911 575 €2 782 €1 507 €8 794 €---
2011 807 €2 572 €1 298 €9 235 €---
2112 043 €2 355 €1 081 €9 688 €---
2212 284 €2 131 €857 €10 153 €---
2312 530 €1 899 €625 €10 630 €---
2412 780 €1 660 €385 €11 121 €---
2513 036 €1 412 €137 €11 624 €---
TOTAL259 593 €157 811 €61 957 €101 782 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 782 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 105 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 702 €-6 420 €+8 122 €
2+1 702 €0 €+1 702 €
3+1 702 €0 €+1 702 €
4+1 702 €0 €+1 702 €
5+1 702 €0 €+1 702 €
6+1 702 €0 €+1 702 €
7+1 702 €0 €+1 702 €
8+1 702 €0 €+1 702 €
9+1 702 €0 €+1 702 €
10+1 702 €0 €+1 702 €
11+1 702 €+542 €+1 160 €
12+1 702 €+1 803 €-101 €
13+1 702 €+1 913 €-211 €
14+1 702 €+2 026 €-324 €
15+1 702 €+2 142 €-440 €
16+1 702 €+2 261 €-559 €
17+1 702 €+2 384 €-682 €
18+1 702 €+2 509 €-807 €
19+1 702 €+2 638 €-936 €
20+1 702 €+2 770 €-1 068 €
21+1 702 €+2 906 €-1 204 €
22+1 702 €+3 046 €-1 344 €
23+1 702 €+3 189 €-1 487 €
24+1 702 €+3 336 €-1 634 €
25+1 702 €+3 487 €-1 785 €
Total+42 550 €+30 535 €+12 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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