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Maison de ville 5 pièces 75 m²

VilleCormenon (41)
Surface75m²
Coût Total98 040€
Loyer Annuel5 287€
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 573,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de belle origine, 2 chambres et un bureau, cave et grenier, agréable jardin clos sur une parcelle de 369m². Proche de Mondoubleau, ses commerces et écoles, à 25 min du TGV Vendôme.

Belle maison de ville à restaurer, 75m² hab, comprenant : entrée, salon-séjour avec cheminée, une cuisine, une chambre, un bureau avec cheminée, une salle d'eau, wc. Etage : une chambre, deux parties greniers aménageables. Cave sous toute la maison, agréable jardin clos avec puits, sur une parcelle de 369m² proche des commerces et écoles.

A saisir Référence annonce : 2351 Date de réalisation du diagnostic : 10/06/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 7,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 40 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 490 € et 6 130 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Cormenon
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41170
Coordonnées : 47.969500, 0.892111
Total : 98 040€
Prix d'acquisition : 43 000€
Travaux : 51 600€
Valeur du bien : 94 600€
Frais de notaire : 3 440€
Coût estimé : 3 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 5.87€/m²/mois
Fourchette : 4.58€ - 7.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 441€/mois
Loyer annuel estimé : 5287€/an
Fourchette totale : 343€ - 566€/mois
Fourchette annuelle : 4118€ - 6788€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 6.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :790,47 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 285 €
Prix d'achat :43 000 €
Décote à l'achat :-16 285€ (-27.5%)
Marge achat-revente :-38 755€ (-65.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 520,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 677,05€
Coût de l'assurance :8 578,50€
Taxe foncière : 528,73€/an
Soit par mois : 44,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 440,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 565,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 600 €(688 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 500€
    Isolation toiture/combles: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation lourde chambres:7 500€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cormenon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 441 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 287 €/an
Calcul : 441 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 040 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 529 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 889 €
Revenus locatifs : +5 287 €
Charges déductibles : -55 889 €
Résultat foncier Année 1 : -50 602 €(Déficit de 50 602 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 202 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 289 €/an
Revenus locatifs : +5 287 €
Charges déductibles : -4 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 998 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29202.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 950 €(65% de 43 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 016 €/an
Calcul : 27 950 € × 3,636% = 1 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 287 €55 893 €3 421 €-50 605 €21 400 €29 205 €29 205 €
25 393 €4 203 €3 332 €1 190 €--28 016 €
35 501 €4 111 €3 239 €1 390 €--26 626 €
45 611 €4 015 €3 143 €1 596 €--25 030 €
55 723 €3 916 €3 044 €1 807 €--23 223 €
65 838 €3 813 €2 941 €2 024 €--21 199 €
75 954 €3 707 €2 835 €2 248 €--18 951 €
86 073 €3 596 €2 725 €2 477 €--16 474 €
96 195 €3 482 €2 610 €2 713 €--13 761 €
106 319 €3 364 €2 492 €2 955 €--10 807 €
116 445 €3 241 €2 369 €3 204 €--7 603 €
126 574 €3 114 €2 242 €3 460 €---
136 706 €2 983 €2 111 €3 723 €---
146 840 €2 847 €1 975 €3 993 €---
156 976 €2 705 €1 834 €4 271 €---
167 116 €2 559 €1 687 €4 557 €---
177 258 €2 408 €1 536 €4 851 €---
187 403 €2 251 €1 379 €5 153 €---
197 552 €2 088 €1 217 €5 463 €---
207 703 €1 920 €1 048 €5 783 €---
217 857 €1 746 €874 €6 111 €---
228 014 €1 565 €693 €6 449 €---
238 174 €1 378 €506 €6 796 €---
248 338 €1 184 €312 €7 153 €---
258 504 €983 €111 €7 521 €---
TOTAL169 353 €123 074 €49 677 €46 279 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 46 279 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 110 €-6 420 €+7 530 €
2+1 110 €0 €+1 110 €
3+1 110 €0 €+1 110 €
4+1 110 €0 €+1 110 €
5+1 110 €0 €+1 110 €
6+1 110 €0 €+1 110 €
7+1 110 €0 €+1 110 €
8+1 110 €0 €+1 110 €
9+1 110 €0 €+1 110 €
10+1 110 €0 €+1 110 €
11+1 110 €0 €+1 110 €
12+1 110 €+1 038 €+72 €
13+1 110 €+1 117 €-7 €
14+1 110 €+1 198 €-88 €
15+1 110 €+1 281 €-171 €
16+1 110 €+1 367 €-257 €
17+1 110 €+1 455 €-345 €
18+1 110 €+1 546 €-436 €
19+1 110 €+1 639 €-529 €
20+1 110 €+1 735 €-625 €
21+1 110 €+1 833 €-723 €
22+1 110 €+1 935 €-825 €
23+1 110 €+2 039 €-929 €
24+1 110 €+2 146 €-1 036 €
25+1 110 €+2 256 €-1 146 €
Total+27 750 €+16 165 €+11 585 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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