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Maison 3 pièces 120 m²

VilleArgenton chateau, Boesse, Breuil-sous-argenton, Coudre, Genneton, Massais, Moutiers-sous-argenton, Saint-clémentin, Saint-maurice-la-fougereuse, Sanzay, Ulcot, Voultegon, Étusson (79)
Surface120m²
Coût Total119 360€
Loyer Annuel10 527€
Rentabilité8.82%
Cashflow/mois+155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 500 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 579,17 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 120 m² - Maison ancienne, mitoyenne, idéale résidence secondaire (3 pièces, 120 m²) Argentonnay. Cour avec dépendance

A38093FNM79 - Opportunité d'investissement pour vacances/location à 2 km du centre d'Argenton-les-Vallées, un village animé avec boulangerie, bar, restauration, supermarché, piste de karting internationale, services médicaux et scolaires, banques... La maison comprend :

  • Entrée dans la cuisine [20 m²]
  • Salon [27 m²] avec cheminée
  • Salle d'eau, WC, petite buanderie À l'étage :
  • Grande mezzanine ouverte utilisée comme chambre principale [43 m²]
  • Chambre [19 m²] avec lavabo (accès indépendant par des marches extérieures en pierre) Accès depuis le salon à une petite cour de jardin avec dépendance.

La fosse septique n'est pas conforme. Fenêtres et portes : pour la plupart en simple vitrage Ballon d'eau chaude. Pas de système de chauffage fixe.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A38093FNM79 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Argenton chateau, Boesse, Breuil-sous-argenton, Coudre, Genneton, Massais, Moutiers-sous-argenton, Saint-clémentin, Saint-maurice-la-fougereuse, Sanzay, Ulcot, Voultegon, Étusson
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79150
Coordonnées : 46.985893, -0.449704
Total : 119 360€
Prix d'acquisition : 69 500€
Travaux : 44 300€
Valeur du bien : 113 800€
Frais de notaire : 5 560€
Coût estimé : 5 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.31€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 877€/mois
Loyer annuel estimé : 10527€/an
Fourchette totale : 667€ - 1154€/mois
Fourchette annuelle : 8000€ - 13851€/an
Rentabilité brute :8.82%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 11.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :931,22 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 746 €
Prix d'achat :69 500 €
Décote à l'achat :-42 246€ (-37.8%)
Marge achat-revente :-7 614€ (-6.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 634,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 479,93€
Coût de l'assurance :10 444,00€
Taxe foncière : 1 052,65€/an
Soit par mois : 87,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 877,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage fixe.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort et l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par des fenêtres double vitrage performantes.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement ballon
Remplacement du ballon d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et un rafraîchissement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments en bois et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement pour être fonctionnelle.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon.
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 300 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 800€
    Parquet flottant: 35 m² × 60€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 700€
  • Salon:2 000€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Entretien parquet: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 527 €/an
Calcul : 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 161 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 360 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 053 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 931 €
Revenus locatifs : +10 527 €
Charges déductibles : -49 931 €
Résultat foncier Année 1 : -39 405 €(Déficit de 39 405 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 005 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 631 €/an
Revenus locatifs : +10 527 €
Charges déductibles : -5 631 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 895 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18004.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 527 €49 935 €4 165 €-39 409 €21 400 €18 009 €18 009 €
210 737 €5 526 €4 056 €5 211 €--12 798 €
310 952 €5 414 €3 943 €5 538 €--7 260 €
411 171 €5 297 €3 827 €5 874 €--1 387 €
511 394 €5 177 €3 706 €6 218 €---
611 622 €5 051 €3 581 €6 571 €---
711 855 €4 922 €3 451 €6 933 €---
812 092 €4 788 €3 317 €7 304 €---
912 333 €4 648 €3 178 €7 685 €---
1012 580 €4 504 €3 034 €8 076 €---
1112 832 €4 355 €2 885 €8 477 €---
1213 088 €4 201 €2 730 €8 888 €---
1313 350 €4 040 €2 570 €9 310 €---
1413 617 €3 875 €2 404 €9 743 €---
1513 890 €3 703 €2 232 €10 187 €---
1614 167 €3 525 €2 054 €10 643 €---
1714 451 €3 340 €1 870 €11 110 €---
1814 740 €3 149 €1 679 €11 590 €---
1915 034 €2 951 €1 481 €12 083 €---
2015 335 €2 747 €1 276 €12 589 €---
2115 642 €2 534 €1 064 €13 108 €---
2215 955 €2 314 €844 €13 640 €---
2316 274 €2 087 €616 €14 187 €---
2416 599 €1 851 €380 €14 749 €---
2516 931 €1 606 €136 €15 325 €---
TOTAL337 167 €141 540 €60 480 €195 627 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 627 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 527 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 211 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 211 €-6 420 €+8 631 €
2+2 211 €0 €+2 211 €
3+2 211 €0 €+2 211 €
4+2 211 €0 €+2 211 €
5+2 211 €+1 449 €+762 €
6+2 211 €+1 971 €+240 €
7+2 211 €+2 080 €+131 €
8+2 211 €+2 191 €+20 €
9+2 211 €+2 306 €-95 €
10+2 211 €+2 423 €-212 €
11+2 211 €+2 543 €-332 €
12+2 211 €+2 666 €-455 €
13+2 211 €+2 793 €-582 €
14+2 211 €+2 923 €-712 €
15+2 211 €+3 056 €-845 €
16+2 211 €+3 193 €-982 €
17+2 211 €+3 333 €-1 122 €
18+2 211 €+3 477 €-1 266 €
19+2 211 €+3 625 €-1 414 €
20+2 211 €+3 777 €-1 566 €
21+2 211 €+3 932 €-1 721 €
22+2 211 €+4 092 €-1 881 €
23+2 211 €+4 256 €-2 045 €
24+2 211 €+4 425 €-2 214 €
25+2 211 €+4 598 €-2 387 €
Total+55 275 €+58 688 €+-3 413 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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