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Maison Centre Ville

Bien expiré
VilleLaval (53)
Surface405m²
Coût Total364 550€
Loyer Annuel44 765€
Rentabilité12.28%
Cashflow/mois+1 444€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 240 000 €
Surface : 405 m²
Prix au m² : 592,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Centre Ville - À vendre à 20 mns sud de Laval , Centre bourg de Cossé le Vivien , un ensemble immobilier comprend au rdc un local commercial et une partie habitation avec pièce de vie de 60m², un salon, 2 chambres, une salle d'eau, . A l'étage, 4 chambres avec salle d'eau et 2 grandes pièces pouvant être aménagées en pièce de vie d'environ 60 m2 chacune . Grand grenier aménageable et une grande cave . L'extérieur comprend une dépendance, un garage et un carport sur une parcelle totale de 1 097m².. Projet investissement avec division/création de logement ou projet chambres d'hôtes possible ou encore maison d'habitation au rdv avec logements locatif à l'étage ( 3 logements possible en T3 )

Ville : Laval
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53000
Coordonnées : 48.067580, -0.780450
Total : 364 550€
Prix d'acquisition : 240 000€
Travaux : 105 350€
Valeur du bien : 345 350€
Frais de notaire : 19 200€
Coût estimé : 19 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 405m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 3730€/mois
Loyer annuel estimé : 44765€/an
Fourchette totale : 3020€ - 4608€/mois
Fourchette annuelle : 36243€ - 55291€/an
Rentabilité brute :12.28%
Fourchette de rentabilité :9.94% - 15.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 174,8 €/m²
Basé sur :166 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :880 792 €
Prix d'achat :240 000 €
Décote à l'achat :-640 792€ (-72.8%)
Marge achat-revente :516 242€ (58.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :364 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 807,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :106,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 913,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :177 692,32€
Coût de l'assurance :31 898,13€
Taxe foncière : 4 476,49€/an
Soit par mois : 373,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 730,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 286,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 443,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 405 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 405 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 51 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 405 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :105 350 €(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 100€
    Isolation toiture/combles: 405 m² × 20€/m² = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:51 000€
    Fenêtres double vitrage: 51 fenêtres × 800€/fenêtre = 40800€, Main d'œuvre: 10200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laval (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 76 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 765 €/an
Calcul : 3 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 273 €/an
Base de calcul : Emprunt de 364 550 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 276 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 476 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 105 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 376 €
Revenus locatifs : +44 765 €
Charges déductibles : -123 376 €
Résultat foncier Année 1 : -78 611 €(Déficit de 78 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 211 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 026 €/an
Revenus locatifs : +44 765 €
Charges déductibles : -18 026 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 739 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57210.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 240 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 000 €(65% de 240 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 673 €/an
Calcul : 156 000 € × 3,636% = 5 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 765 €123 387 €12 285 €-78 623 €21 400 €57 223 €57 223 €
245 660 €17 712 €11 959 €27 948 €--29 274 €
346 573 €17 375 €11 622 €29 199 €--75 €
447 505 €17 026 €11 274 €30 479 €---
548 455 €16 665 €10 913 €31 790 €---
649 424 €16 292 €10 539 €33 132 €---
750 413 €15 906 €10 153 €34 507 €---
851 421 €15 506 €9 754 €35 915 €---
952 449 €15 093 €9 340 €37 357 €---
1053 498 €14 665 €8 912 €38 833 €---
1154 568 €14 222 €8 470 €40 346 €---
1255 660 €13 764 €8 012 €41 895 €---
1356 773 €13 291 €7 538 €43 482 €---
1457 908 €12 800 €7 048 €45 108 €---
1559 066 €12 293 €6 541 €46 773 €---
1660 248 €11 769 €6 016 €48 479 €---
1761 453 €11 226 €5 473 €50 227 €---
1862 682 €10 664 €4 912 €52 018 €---
1963 935 €10 083 €4 330 €53 853 €---
2065 214 €9 481 €3 729 €55 733 €---
2166 518 €8 859 €3 107 €57 659 €---
2267 849 €8 216 €2 463 €59 633 €---
2369 206 €7 550 €1 797 €61 656 €---
2470 590 €6 861 €1 108 €63 729 €---
2572 002 €6 148 €395 €65 854 €---
TOTAL1 433 834 €426 853 €177 692 €1 006 981 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 006 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 765 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 401 €-6 420 €+15 821 €
2+9 401 €0 €+9 401 €
3+9 401 €0 €+9 401 €
4+9 401 €+9 121 €+280 €
5+9 401 €+9 537 €-136 €
6+9 401 €+9 940 €-539 €
7+9 401 €+10 352 €-951 €
8+9 401 €+10 774 €-1 373 €
9+9 401 €+11 207 €-1 806 €
10+9 401 €+11 650 €-2 249 €
11+9 401 €+12 104 €-2 703 €
12+9 401 €+12 569 €-3 168 €
13+9 401 €+13 045 €-3 644 €
14+9 401 €+13 532 €-4 131 €
15+9 401 €+14 032 €-4 631 €
16+9 401 €+14 544 €-5 143 €
17+9 401 €+15 068 €-5 667 €
18+9 401 €+15 605 €-6 204 €
19+9 401 €+16 156 €-6 755 €
20+9 401 €+16 720 €-7 319 €
21+9 401 €+17 298 €-7 897 €
22+9 401 €+17 890 €-8 489 €
23+9 401 €+18 497 €-9 096 €
24+9 401 €+19 119 €-9 718 €
25+9 401 €+19 756 €-10 355 €
Total+235 025 €+302 094 €+-67 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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