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Achat appartement

Bien expiré
VilleAngoulême (16)
Surface95m²
Coût Total159 620€
Loyer Annuel11 526€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois-338€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 210,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Ascenseur, Surface de 95 m², Bâtiment de 8 étages, 6 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1971, Au 4ème étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Parquet, Rangements, Cuisine américaine, Salle à manger, 1 Box, Interphone

16000 Angoulême a vendre joli appartement de 95 m ² au 4 e étage avec ascenseur, 3 chambres , 2 salles d eau dont une avec baignoire , salon, salle à manger avec parquets chêne, cuisine récente équipée , cellier , wc séparé, dressing , placard, balcon et terrasse, avec vue sur le golf et le vieil Angoulême, et garage en sous-sol avec ascenseur direct. investisseur possibilité de faire 4 chambres en co- location ,rentabilité environ 20000 euros /annuelle , chauffage gaz de ville, taxe foncière environ 1700 euros et charges de co-pro environ 1250 euros / trimestre 9 postes de compris dont le chauffage .électricité refaite. BAISSE DE PRIX DE 125000 euros à 115000 euros

Bien situé, proche des commerces , arrêt de bus a 50 m , écoles ,possibilité également de faire du RBNB .

VENEZ VITE LE VISITER!Ce bien vous est présenté par Jean-yves Lecoq , votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.645484, 0.130733
Total : 159 620€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 35 420€
Valeur du bien : 150 420€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 8.03€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 961€/mois
Loyer annuel estimé : 11526€/an
Fourchette totale : 763€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 9150€ - 14519€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :778,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 823,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 989,29€
Coût de l'assurance :13 567,70€
Taxe foncière : 1 700,00€/an
Soit par mois : 141,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 333,33€/mois
Soit par an : 3 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 960,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 298,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-338,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais légère amélioration possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 420 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 12000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:2 000€
    Peinture et vérification robinetterie: cuisine complète × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 28€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:560€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 28€/m² = 560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 961 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 526 €/an
Calcul : 961 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 136 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 620 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 000 €/an
Calcul : 333 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 799 €
Revenus locatifs : +11 526 €
Charges déductibles : -46 799 €
Résultat foncier Année 1 : -35 273 €(Déficit de 35 273 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 873 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 379 €/an
Revenus locatifs : +11 526 €
Charges déductibles : -11 379 €
Résultat foncier Années 2+ : 147 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13872.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 526 €46 804 €5 141 €-35 278 €21 400 €13 878 €13 878 €
211 757 €11 245 €5 002 €512 €--13 366 €
311 992 €11 101 €4 858 €891 €--12 475 €
412 232 €10 953 €4 710 €1 279 €--11 196 €
512 476 €10 799 €4 557 €1 677 €--9 519 €
612 726 €10 641 €4 398 €2 085 €--7 433 €
712 980 €10 477 €4 234 €2 503 €--4 930 €
813 240 €10 308 €4 065 €2 932 €--1 998 €
913 505 €10 133 €3 891 €3 371 €---
1013 775 €9 953 €3 710 €3 822 €---
1114 050 €9 766 €3 524 €4 284 €---
1214 331 €9 574 €3 331 €4 758 €---
1314 618 €9 375 €3 132 €5 243 €---
1414 910 €9 169 €2 927 €5 741 €---
1515 209 €8 957 €2 714 €6 252 €---
1615 513 €8 737 €2 495 €6 775 €---
1715 823 €8 511 €2 268 €7 312 €---
1816 140 €8 277 €2 034 €7 863 €---
1916 462 €8 035 €1 792 €8 428 €---
2016 792 €7 785 €1 542 €9 007 €---
2117 127 €7 527 €1 284 €9 601 €---
2217 470 €7 260 €1 017 €10 210 €---
2317 819 €6 984 €742 €10 835 €---
2418 176 €6 700 €457 €11 476 €---
2518 539 €6 406 €163 €12 134 €---
TOTAL369 189 €265 476 €73 989 €103 713 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 713 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 526 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 421 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 421 €-6 420 €+8 841 €
2+2 421 €0 €+2 421 €
3+2 421 €0 €+2 421 €
4+2 421 €0 €+2 421 €
5+2 421 €0 €+2 421 €
6+2 421 €0 €+2 421 €
7+2 421 €0 €+2 421 €
8+2 421 €0 €+2 421 €
9+2 421 €+412 €+2 009 €
10+2 421 €+1 147 €+1 274 €
11+2 421 €+1 285 €+1 136 €
12+2 421 €+1 427 €+994 €
13+2 421 €+1 573 €+848 €
14+2 421 €+1 722 €+699 €
15+2 421 €+1 876 €+545 €
16+2 421 €+2 033 €+388 €
17+2 421 €+2 194 €+227 €
18+2 421 €+2 359 €+62 €
19+2 421 €+2 528 €-107 €
20+2 421 €+2 702 €-281 €
21+2 421 €+2 880 €-459 €
22+2 421 €+3 063 €-642 €
23+2 421 €+3 250 €-829 €
24+2 421 €+3 443 €-1 022 €
25+2 421 €+3 640 €-1 219 €
Total+60 525 €+31 114 €+29 411 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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