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Appartement 4 pièce(s) 77.72 m2

VilleSaint-Priest (69)
Surface77.72m²
Coût Total174 160€
Loyer Annuel11 778€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 77.72 m²
Prix au m² : 1 788,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 8, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Votre agence Lionrose vous propose en exclusivité, un appartement lumineux et sans travaux de type 4 de 77.72m² avec une loggia de 4.73m². Venez découvrir ce T4 situé dans la copropriété de 'Menival'. Il se compose d'un grand séjour avec accès direct sur la loggia, d'une cuisine indépendante (donnant aussi sur la loggia fermée), de trois chambres, d'une salle de bains et d' un WC. L'appartement à été refait à neuf récemment. Vous bénéficierez d'une cave, de fenêtres en double vitrage PVC et de volets électriques (de 2019) chauffage individuel gaz. Le DPE est en E. Ce bien vous intéresse ? N'hésitez pas à me contacter! Visite virtuelle disponible sur demande. Contact Stéphanie Bertolotti. Dans un souci de toujours mieux vous servir, chez LIONROSE, l'accueil téléphonique, c'est du lundi au samedi de 9H à 19H. Copropriété de 1662 lots - dont 837 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1680.00 euros. Stéphanie BERTOLOTTI (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 83356032900025 - . - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/153064.pdf

Ville : Saint-Priest
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69800
Coordonnées : 45.696180, 4.952274
Total : 174 160€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 24 040€
Valeur du bien : 163 040€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.72m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 10.48€ - 15.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 981€/mois
Loyer annuel estimé : 11778€/an
Fourchette totale : 814€ - 1183€/mois
Fourchette annuelle : 9770€ - 14199€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 452,5 €/m²
Basé sur :164 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 608 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-51 608€ (-27.1%)
Marge achat-revente :16 448€ (8.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :873,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :50,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 924,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 966,56€
Coût de l'assurance :15 239,00€
Taxe foncière : 1 177,79€/an
Soit par mois : 98,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 140,00€/mois
Soit par an : 1 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 981,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 162,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz ancien
Quantité: 1 système pour 77.72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 77.72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 040 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Priest (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 981 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 778 €/an
Calcul : 981 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 160 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 178 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 680 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 561 €
Revenus locatifs : +11 778 €
Charges déductibles : -33 561 €
Résultat foncier Année 1 : -21 783 €(Déficit de 21 783 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 383 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 521 €/an
Revenus locatifs : +11 778 €
Charges déductibles : -9 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 257 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 383.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 778 €33 567 €6 059 €-21 789 €21 400 €389 €389 €
212 013 €9 369 €5 901 €2 645 €---
312 254 €9 205 €5 737 €3 049 €---
412 499 €9 035 €5 567 €3 464 €---
512 749 €8 859 €5 391 €3 890 €---
613 004 €8 677 €5 209 €4 327 €---
713 264 €8 488 €5 020 €4 776 €---
813 529 €8 292 €4 825 €5 237 €---
913 800 €8 090 €4 622 €5 710 €---
1014 076 €7 880 €4 413 €6 196 €---
1114 357 €7 663 €4 196 €6 694 €---
1214 644 €7 438 €3 971 €7 206 €---
1314 937 €7 205 €3 737 €7 732 €---
1415 236 €6 963 €3 496 €8 273 €---
1515 541 €6 713 €3 246 €8 827 €---
1615 852 €6 454 €2 987 €9 397 €---
1716 169 €6 186 €2 719 €9 982 €---
1816 492 €5 908 €2 441 €10 584 €---
1916 822 €5 621 €2 153 €11 201 €---
2017 158 €5 323 €1 855 €11 836 €---
2117 501 €5 014 €1 547 €12 488 €---
2217 851 €4 694 €1 227 €13 157 €---
2318 208 €4 363 €896 €13 846 €---
2418 573 €4 020 €553 €14 553 €---
2518 944 €3 665 €197 €15 280 €---
TOTAL377 251 €198 690 €87 967 €178 560 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 560 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 778 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 473 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 473 €-6 420 €+8 893 €
2+2 473 €+677 €+1 796 €
3+2 473 €+915 €+1 558 €
4+2 473 €+1 039 €+1 434 €
5+2 473 €+1 167 €+1 306 €
6+2 473 €+1 298 €+1 175 €
7+2 473 €+1 433 €+1 040 €
8+2 473 €+1 571 €+902 €
9+2 473 €+1 713 €+760 €
10+2 473 €+1 859 €+614 €
11+2 473 €+2 008 €+465 €
12+2 473 €+2 162 €+311 €
13+2 473 €+2 320 €+153 €
14+2 473 €+2 482 €-9 €
15+2 473 €+2 648 €-175 €
16+2 473 €+2 819 €-346 €
17+2 473 €+2 995 €-522 €
18+2 473 €+3 175 €-702 €
19+2 473 €+3 360 €-887 €
20+2 473 €+3 551 €-1 078 €
21+2 473 €+3 746 €-1 273 €
22+2 473 €+3 947 €-1 474 €
23+2 473 €+4 154 €-1 681 €
24+2 473 €+4 366 €-1 893 €
25+2 473 €+4 584 €-2 111 €
Total+61 825 €+53 568 €+8 257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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