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Appartement à vendre AUBENAS

VilleAubenas (07)
Surface84m²
Coût Total165 900€
Loyer Annuel9 237€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-335€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 297,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Mandat exclusif

En exclusivité un appartement de Type 4 avec terrasse 6m², une cave et place de parking (commun à l'immeuble), situé au 2eme étage (sans ascenseur), Il est composé d'une cuisine (10.5m²), un salon (19m²) donnant sur la terrasse, deux chambres (13 et14m²) de 4 placards intégrés. L'appartement se situe à deux pas du centre (3min à pied) et la médiathèque '2 min à pied) ; immeuble tres bien entretenue 128€/mois de charge comprenant les chauffage, nettoyage, entretien cage d'escalier et parking, assurance... L'esemble des diagnostics sont effectué : contacte Michael Vernet zéro6-19-33-71-57. Honoraires inclus de 6.86% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 102 000 €. Dans une copropriété de 80 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1.00 € et 2.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://files.netty.immo/file/company40386csq/20316/S6FTY/bareme_honos_les_vans_2025_reactualise_2_.pdf
Ville : Aubenas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07200
Coordonnées : 44.619751, 4.392779
Total : 165 900€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 48 180€
Valeur du bien : 157 180€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9237€/an
Fourchette totale : 593€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 7111€ - 11998€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 503,73 €/m²
Basé sur :154 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 313 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-17 313€ (-13.7%)
Marge achat-revente :-39 587€ (-31.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :66,36€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 899,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 061,84€
Coût de l'assurance :19 908,00€
Taxe foncière : 923,69€/an
Soit par mois : 76,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 128,00€/mois
Soit par an : 1 536,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 769,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 104,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-334,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé pour les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 180 €(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 1080€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs/plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubenas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 237 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 783 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 796 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 536 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 219 €
Revenus locatifs : +9 237 €
Charges déductibles : -57 219 €
Résultat foncier Année 1 : -47 982 €(Déficit de 47 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 039 €/an
Revenus locatifs : +9 237 €
Charges déductibles : -9 039 €
Résultat foncier Années 2+ : 198 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26582.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 237 €57 225 €5 789 €-47 988 €21 400 €26 588 €26 588 €
29 422 €8 894 €5 638 €528 €--26 060 €
39 610 €8 737 €5 481 €873 €--25 187 €
49 802 €8 575 €5 319 €1 227 €--23 959 €
59 998 €8 407 €5 151 €1 591 €--22 368 €
610 198 €8 233 €4 977 €1 965 €--20 403 €
710 402 €8 053 €4 797 €2 349 €--18 054 €
810 610 €7 866 €4 610 €2 744 €--15 310 €
910 823 €7 673 €4 417 €3 149 €--12 161 €
1011 039 €7 473 €4 217 €3 566 €--8 595 €
1111 260 €7 266 €4 010 €3 994 €--4 601 €
1211 485 €7 051 €3 795 €4 434 €---
1311 715 €6 828 €3 572 €4 887 €---
1411 949 €6 598 €3 342 €5 351 €---
1512 188 €6 359 €3 103 €5 829 €---
1612 432 €6 111 €2 855 €6 320 €---
1712 680 €5 855 €2 599 €6 825 €---
1812 934 €5 590 €2 334 €7 344 €---
1913 193 €5 315 €2 059 €7 878 €---
2013 456 €5 030 €1 774 €8 427 €---
2113 726 €4 735 €1 479 €8 991 €---
2214 000 €4 429 €1 173 €9 571 €---
2314 280 €4 112 €856 €10 168 €---
2414 566 €3 784 €528 €10 781 €---
2514 857 €3 445 €189 €11 412 €---
TOTAL295 861 €213 642 €84 062 €82 219 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 219 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 237 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 940 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 940 €-6 420 €+8 360 €
2+1 940 €0 €+1 940 €
3+1 940 €0 €+1 940 €
4+1 940 €0 €+1 940 €
5+1 940 €0 €+1 940 €
6+1 940 €0 €+1 940 €
7+1 940 €0 €+1 940 €
8+1 940 €0 €+1 940 €
9+1 940 €0 €+1 940 €
10+1 940 €0 €+1 940 €
11+1 940 €0 €+1 940 €
12+1 940 €+1 330 €+610 €
13+1 940 €+1 466 €+474 €
14+1 940 €+1 605 €+335 €
15+1 940 €+1 749 €+191 €
16+1 940 €+1 896 €+44 €
17+1 940 €+2 048 €-108 €
18+1 940 €+2 203 €-263 €
19+1 940 €+2 363 €-423 €
20+1 940 €+2 528 €-588 €
21+1 940 €+2 697 €-757 €
22+1 940 €+2 871 €-931 €
23+1 940 €+3 050 €-1 110 €
24+1 940 €+3 234 €-1 294 €
25+1 940 €+3 424 €-1 484 €
Total+48 500 €+26 046 €+22 454 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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