Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleLarroque (81)
Surface120m²
Coût Total128 670€
Loyer Annuel11 538€
Rentabilité8.97%
Cashflow/mois+200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 575 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À vendre, charmante maison en pierre située au cœur du village de Larroque, à deux pas de Puycelsi, l'un des plus beaux villages de France.

Un cadre exceptionnel : nature préservée, gorges de l'Aveyron, randonnées, patrimoine et tranquillité absolue.

La maison se compose de 3 niveaux, dont 2 niveaux entièrement à rénover le tout faisant environ 275 m2. Sur le dernier niveau d'environ 120 m2, deux chambres sont rénovées, salle de bain et WC. Plusieurs entrées indépendantes permettent d'imaginer plusieurs logements, un projet de location saisonnière ou un habitat modulable selon vos besoins.

Gros potentiel pour un projet touristique ou familial Environnement recherché, nature préservée, villages médiévaux à proximité

Un bien rare pour les amoureux de charme et de rénovation.

Beau potentiel, volumes intéressants, authenticité garantie.

Proximité : Puycelsi, Gaillac, Cordes-sur-Ciel

Environnement touristique et naturel très recherché

Un bien rare pour les amoureux de charme et de rénovation.

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Florent MASSAT Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°994 585 354 Greffe de ALBI) (réf. 605417 )

Ville : Larroque
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81140
Total : 128 670€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 54 150€
Valeur du bien : 123 150€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 961€/mois
Loyer annuel estimé : 11538€/an
Fourchette totale : 763€ - 1211€/mois
Fourchette annuelle : 9160€ - 14532€/an
Rentabilité brute :8.97%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 11.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 218,87 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 264 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-77 264€ (-52.8%)
Marge achat-revente :17 594€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 664,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 847,01€
Coût de l'assurance :10 936,95€
Taxe foncière : 1 153,76€/an
Soit par mois : 96,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 961,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :200,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rénover pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 150 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 800€
    Isolation combles: 120 m² × 90€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Larroque), coefficients appliqués. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 961 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 538 €/an
Calcul : 961 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 153 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 670 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 154 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 894 €
Revenus locatifs : +11 538 €
Charges déductibles : -59 894 €
Résultat foncier Année 1 : -48 357 €(Déficit de 48 357 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 957 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 744 €/an
Revenus locatifs : +11 538 €
Charges déductibles : -5 744 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 793 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26956.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 538 €59 898 €4 157 €-48 361 €21 400 €26 961 €26 961 €
211 768 €5 636 €4 045 €6 132 €--20 828 €
312 004 €5 520 €3 929 €6 484 €--14 345 €
412 244 €5 400 €3 809 €6 844 €--7 501 €
512 489 €5 276 €3 685 €7 212 €--289 €
612 738 €5 148 €3 557 €7 590 €---
712 993 €5 016 €3 425 €7 977 €---
813 253 €4 879 €3 288 €8 374 €---
913 518 €4 738 €3 147 €8 780 €---
1013 788 €4 592 €3 001 €9 196 €---
1114 064 €4 442 €2 850 €9 623 €---
1214 346 €4 286 €2 695 €10 060 €---
1314 632 €4 125 €2 534 €10 507 €---
1414 925 €3 959 €2 368 €10 966 €---
1515 224 €3 787 €2 196 €11 436 €---
1615 528 €3 610 €2 019 €11 918 €---
1715 839 €3 426 €1 835 €12 412 €---
1816 155 €3 237 €1 646 €12 918 €---
1916 478 €3 041 €1 450 €13 437 €---
2016 808 €2 839 €1 248 €13 969 €---
2117 144 €2 630 €1 039 €14 514 €---
2217 487 €2 415 €823 €15 073 €---
2317 837 €2 192 €600 €15 645 €---
2418 194 €1 961 €370 €16 232 €---
2518 557 €1 723 €132 €16 834 €---
TOTAL369 552 €153 778 €59 847 €215 774 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 423 €-6 420 €+8 843 €
2+2 423 €0 €+2 423 €
3+2 423 €0 €+2 423 €
4+2 423 €0 €+2 423 €
5+2 423 €0 €+2 423 €
6+2 423 €+2 190 €+233 €
7+2 423 €+2 393 €+30 €
8+2 423 €+2 512 €-89 €
9+2 423 €+2 634 €-211 €
10+2 423 €+2 759 €-336 €
11+2 423 €+2 887 €-464 €
12+2 423 €+3 018 €-595 €
13+2 423 €+3 152 €-729 €
14+2 423 €+3 290 €-867 €
15+2 423 €+3 431 €-1 008 €
16+2 423 €+3 575 €-1 152 €
17+2 423 €+3 724 €-1 301 €
18+2 423 €+3 875 €-1 452 €
19+2 423 €+4 031 €-1 608 €
20+2 423 €+4 191 €-1 768 €
21+2 423 €+4 354 €-1 931 €
22+2 423 €+4 522 €-2 099 €
23+2 423 €+4 694 €-2 271 €
24+2 423 €+4 870 €-2 447 €
25+2 423 €+5 050 €-2 627 €
Total+60 575 €+64 732 €+-4 157 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →