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Maison 8 pièces 256 m²

VilleJournet (86)
Surface256m²
Coût Total217 240€
Loyer Annuel18 982€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+270€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 256 m²
Prix au m² : 675,78 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Superbe grande maison actuellement utilisée comme chambres d'hôtes. Jardin. Grange

A47008MP86 - A quelques minutes en voiture de la ville de Montmorillon, cette maison lumineuse offre de nombreuses possibilités d'utilisation et un grenier aménageable. Elle est très bien décorée et entretenue et le grand jardin sans vis-à-vis a divers terrasses et zones de repos. La maison est équipée de double vitrage et le chauffage et l'eau chaude sont assurés par une pompe à chaleur. La maison est raccordée au tout-à-l'égout. Il y a un logement séparé pour les propriétaires si l'activité de B & B est poursuivie. La grande grange indépendante a suffisamment d'espace pour un camping-car et il y a des ateliers séparés.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A47008MP86 Date de réalisation du diagnostic : 30/11/2022 Prix hors honoraires : 160 186 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 340 € et 3 210 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Journet
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86290
Coordonnées : 46.463646, 0.968196
Total : 217 240€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 30 400€
Valeur du bien : 203 400€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 256m²
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1582€/mois
Loyer annuel estimé : 18982€/an
Fourchette totale : 1232€ - 2030€/mois
Fourchette annuelle : 14788€ - 24365€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :939,56 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :240 527 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :-67 527€ (-28.1%)
Marge achat-revente :23 287€ (9.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 089,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :63,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 153,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 725,86€
Coût de l'assurance :19 008,50€
Taxe foncière : 1 898,19€/an
Soit par mois : 158,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 581,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 311,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :270,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 400 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Électroménager complet: 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 800€
    Revêtement de sol 90 m²: 40€/m² × 90 = 3600€, Peinture 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:2 400€
    Revêtement de sol 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 982 €/an
Calcul : 1 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 240 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 610 €
Revenus locatifs : +18 982 €
Charges déductibles : -40 610 €
Résultat foncier Année 1 : -21 628 €(Déficit de 21 628 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 928 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 210 €/an
Revenus locatifs : +18 982 €
Charges déductibles : -10 210 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 772 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10927.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 982 €40 617 €7 558 €-21 635 €10 700 €10 935 €10 935 €
219 361 €10 019 €7 361 €9 342 €--1 593 €
319 749 €9 815 €7 156 €9 934 €---
420 144 €9 603 €6 944 €10 541 €---
520 547 €9 384 €6 725 €11 163 €---
620 958 €9 156 €6 498 €11 801 €---
721 377 €8 921 €6 262 €12 456 €---
821 804 €8 677 €6 018 €13 127 €---
922 240 €8 424 €5 766 €13 816 €---
1022 685 €8 163 €5 504 €14 522 €---
1123 139 €7 892 €5 233 €15 247 €---
1223 602 €7 611 €4 953 €15 990 €---
1324 074 €7 321 €4 662 €16 753 €---
1424 555 €7 019 €4 361 €17 536 €---
1525 046 €6 708 €4 049 €18 339 €---
1625 547 €6 385 €3 726 €19 163 €---
1726 058 €6 050 €3 391 €20 008 €---
1826 579 €5 703 €3 045 €20 876 €---
1927 111 €5 344 €2 686 €21 766 €---
2027 653 €4 973 €2 314 €22 680 €---
2128 206 €4 588 €1 929 €23 618 €---
2228 770 €4 189 €1 530 €24 581 €---
2329 346 €3 776 €1 117 €25 570 €---
2429 932 €3 348 €689 €26 585 €---
2530 531 €2 905 €246 €27 627 €---
TOTAL607 994 €206 589 €109 726 €401 405 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 401 405 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 982 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 986 €-3 210 €+7 196 €
2+3 986 €0 €+3 986 €
3+3 986 €+2 502 €+1 484 €
4+3 986 €+3 162 €+824 €
5+3 986 €+3 349 €+637 €
6+3 986 €+3 540 €+446 €
7+3 986 €+3 737 €+249 €
8+3 986 €+3 938 €+48 €
9+3 986 €+4 145 €-159 €
10+3 986 €+4 357 €-371 €
11+3 986 €+4 574 €-588 €
12+3 986 €+4 797 €-811 €
13+3 986 €+5 026 €-1 040 €
14+3 986 €+5 261 €-1 275 €
15+3 986 €+5 502 €-1 516 €
16+3 986 €+5 749 €-1 763 €
17+3 986 €+6 002 €-2 016 €
18+3 986 €+6 263 €-2 277 €
19+3 986 €+6 530 €-2 544 €
20+3 986 €+6 804 €-2 818 €
21+3 986 €+7 086 €-3 100 €
22+3 986 €+7 374 €-3 388 €
23+3 986 €+7 671 €-3 685 €
24+3 986 €+7 975 €-3 989 €
25+3 986 €+8 288 €-4 302 €
Total+99 650 €+120 422 €+-20 772 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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