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Appartement 2 pièces 54 m²

VilleSaint-André (974)
Surface54m²
Coût Total114 620€
Loyer Annuel9 227€
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 77 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 425,93 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SAINT-ANDRE : Bel appartement T2 avec Varangue et jardin à Fayard

Découvrez cet appartement T2 de 54.48m² habitables situé au rdc dans une résidence calme et sécurisée dans le quartier de Fayard. A seulement 100m du collège Fayard et à proximité des écoles primaires Suzie Bomel et ZAC Fayard, cet appartement est idéal pour un investissement locatif. Vendu avec locataire : loyer 582.36 euros charges comprises

Caractéristiques de l'appartement :

  • Surface habitable : 54.48m²
  • Varangue : 10.60m²
  • Séjour/Cuisine : Spacieux et lumineux, prolongé par la varangue
  • Chambre : 1 chambres avec placards intégrés et climatisée
  • Salle de bain
  • WC : Indépendant
  • Jardin privé de 29m²
  • Parking : 1 place de parking incluse

Localisation : à seulement 7 minutes en voiture du centre-ville de Saint-André

Charges de copropriété : 363.29 euros / trimestre Cotisations ALUR : 73.80 euros / trimestre

Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un appartement alliant confort et praticité. Contactez nous dès aujourd'hui pour organiser une visite : [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]. Copropriété de 249 lots - dont 103 lots habitation. Référence annonce : FDA7374 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-André
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97440
Coordonnées : -20.954082, 55.666893
Total : 114 620€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 31 460€
Valeur du bien : 108 460€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 14.24€/m²/mois
Fourchette : 11.19€ - 18.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9227€/an
Fourchette totale : 604€ - 979€/mois
Fourchette annuelle : 7251€ - 11743€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 625,62 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :87 783 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-10 783€ (-12.3%)
Marge achat-revente :-26 837€ (-30.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :564,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :33,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 770,59€
Coût de l'assurance :10 029,25€
Taxe foncière : 922,73€/an
Soit par mois : 76,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 121,10€/mois
Soit par an : 1 453,20€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 768,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et nettoyage du carrelage dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 460 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:780€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€ + Vérification installations: 420€ = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 680€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ + Main d'œuvre: 240€ = 960€
  • Salon:500€
    Vérification et nettoyage carrelage: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 227 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 791 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 620 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 453 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 028 €
Revenus locatifs : +9 227 €
Charges déductibles : -38 028 €
Résultat foncier Année 1 : -28 800 €(Déficit de 28 800 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 400 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 568 €/an
Revenus locatifs : +9 227 €
Charges déductibles : -6 568 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 660 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7400.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 227 €38 031 €3 794 €-28 804 €21 400 €7 404 €7 404 €
29 412 €6 470 €3 693 €2 942 €--4 462 €
39 600 €6 365 €3 588 €3 235 €--1 227 €
49 792 €6 257 €3 480 €3 535 €---
59 988 €6 145 €3 367 €3 843 €---
610 188 €6 029 €3 251 €4 159 €---
710 391 €5 909 €3 132 €4 483 €---
810 599 €5 785 €3 008 €4 815 €---
910 811 €5 657 €2 879 €5 155 €---
1011 027 €5 524 €2 747 €5 503 €---
1111 248 €5 387 €2 610 €5 861 €---
1211 473 €5 245 €2 468 €6 228 €---
1311 702 €5 099 €2 322 €6 604 €---
1411 936 €4 947 €2 170 €6 989 €---
1512 175 €4 790 €2 013 €7 385 €---
1612 419 €4 628 €1 851 €7 790 €---
1712 667 €4 461 €1 684 €8 206 €---
1812 920 €4 288 €1 511 €8 633 €---
1913 179 €4 109 €1 331 €9 070 €---
2013 442 €3 923 €1 146 €9 519 €---
2113 711 €3 732 €955 €9 979 €---
2213 985 €3 534 €757 €10 452 €---
2314 265 €3 329 €552 €10 936 €---
2414 551 €3 117 €340 €11 433 €---
2514 842 €2 898 €121 €11 943 €---
TOTAL295 553 €155 658 €54 771 €139 895 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 895 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 227 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 938 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 938 €-6 420 €+8 358 €
2+1 938 €0 €+1 938 €
3+1 938 €0 €+1 938 €
4+1 938 €+692 €+1 246 €
5+1 938 €+1 153 €+785 €
6+1 938 €+1 248 €+690 €
7+1 938 €+1 345 €+593 €
8+1 938 €+1 444 €+494 €
9+1 938 €+1 546 €+392 €
10+1 938 €+1 651 €+287 €
11+1 938 €+1 758 €+180 €
12+1 938 €+1 868 €+70 €
13+1 938 €+1 981 €-43 €
14+1 938 €+2 097 €-159 €
15+1 938 €+2 215 €-277 €
16+1 938 €+2 337 €-399 €
17+1 938 €+2 462 €-524 €
18+1 938 €+2 590 €-652 €
19+1 938 €+2 721 €-783 €
20+1 938 €+2 856 €-918 €
21+1 938 €+2 994 €-1 056 €
22+1 938 €+3 135 €-1 197 €
23+1 938 €+3 281 €-1 343 €
24+1 938 €+3 430 €-1 492 €
25+1 938 €+3 583 €-1 645 €
Total+48 450 €+41 968 €+6 482 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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