Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleLéchère (73)
Surface177
Coût Total323 950
Loyer Annuel29 132
Rentabilité8.99%
Cashflow/mois+468
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 241 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 1 361,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 9
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cave, Entrée séparée, Jardin, Pas de balcon

Maison totalisant 177m2 composée d'une maison d'habitation type 5 et de deux studios sur 390m2 de terrain. En exclusivité, sur la commune de La Léchère à Feissonnet, venez découvrir cette maison composée d'une entrée commune aux deux appartements et à la maison principale. Sur la partie principale, vous trouverez sur ce niveau un grand placard d'entrée, un accès au garage, un wc séparé, une grande pièce de vie de 42m2 avec un accès direct sur sa terrasse et son terrain ou vous pourrez ainsi profiter des avantages d'un extérieur. À l'étage vous trouverez 3 chambres et une belle salle d'eau avec un wc. Au deuxième et dernier étage, vous découvrirez 2 chambres et un wc qui complète cet ensemble. Agréable pour accueillir une grande famille. Vous disposez d'un sous-sol avec diverses pièces, atelier, buanderie et cave, ce qui peut être un vrai plus pour les bricoleurs ou avoir simplement du rangement. Le plus de cette grande maison sont ses deux appartements de type 2. Afin d'envisager un revenu locatif ou simplement recevoir de la famille, ses deux studios sont totalement indépendants avec leur coin cuisine, salle d'eau et leur coin nuit. Un grand garage complète le tout avec un accès direct à la maison. Une cheminée et des radiateurs électriques sont les deux moyens de chauffage de cette habitation. La couverture de la maison est en bon état, des menuiseries en doubles vitrages sont également présentes. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir dans certaines pièces. Une isolation par l'extérieur sera appréciée afin de bénéficier d'une bonne isolation thermique. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations, les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Ville : Léchère
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73260
Coordonnées : 45.528112, 6.460742
Total : 323 950
Prix d'acquisition : 241 000
Travaux : 63 670
Valeur du bien : 304 670
Frais de notaire : 19 280
Coût estimé : 19 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177
Loyer prédit : 13.72€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 20.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 2428€/mois
Loyer annuel estimé : 29132€/an
Fourchette totale : 1597€ - 3691€/mois
Fourchette annuelle : 19161€ - 44292€/an
Rentabilité brute :8.99%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 13.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 707,54 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :302 235
Prix d'achat :241 000
Décote à l'achat :-61 235 (-20.3%)
Marge achat-revente :-21 715€ (-7.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :323 950
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 625,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :91,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 717,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 624,07
Coût de l'assurance :27 535,75
Taxe foncière : 2 913,21€/an
Soit par mois : 242,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 427,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 959,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :467,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 556 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation thermique extérieure
Installation d'une isolation thermique par l'extérieur pour améliorer l'efficacité énergétique de la maison.
Quantité: surface totale de 177 m²
Raison: DPE G - Maison - Travaux obligatoires pour améliorer la performance énergétique.
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et la cheminée.
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: nombre de fenêtres à estimer (environ 10 fenêtres)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des imperfections visibles.
Quantité: environ 42 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 670(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:17 700
    Isolation thermique extérieure: 177 m² × 100€/m² = 17700€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (incluant matériaux et pose)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant tous les travaux)
  • Chambres:9 000
    Rénovation lourde 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:2 970
    Rafraîchissement salon: 42 m² × 35€/m² = 1470€, Main d'œuvre: 30€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 43 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 428 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 132 €/an
Calcul : 2 428 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 323 950 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 101 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 913 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 670
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 945
Revenus locatifs : +29 132
Charges déductibles : -78 945
Résultat foncier Année 1 : -49 813(Déficit de 49 813 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 413
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 275 €/an
Revenus locatifs : +29 132
Charges déductibles : -15 275
Résultat foncier Années 2+ : 13 857 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28412.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 241 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 650(65% de 241 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 696 €/an
Calcul : 156 650 € × 3,636% = 5 696
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 13278 95611 271-49 82421 400 €28 424 €28 424 €
229 71514 99110 97714 724--13 700 €
330 30914 68610 67215 623---
430 91514 37010 35616 545---
531 53414 04310 02817 491---
632 16413 7049 68918 460---
732 80813 3539 33819 454---
833 46412 9898 97520 474---
934 13312 6138 59821 520---
1034 81612 2238 20822 593---
1135 51211 8197 80423 693---
1236 22211 4007 38524 822---
1336 94710 9676 95225 980---
1437 68610 5186 50327 168---
1538 43910 0536 03828 387---
1639 2089 5715 55629 637---
1739 9929 0725 05730 920---
1840 7928 5554 54132 237---
1941 6088 0204 00533 588---
2042 4407 4663 45134 974---
2143 2896 8912 87736 398---
2244 1556 2972 28237 858---
2345 0385 6801 66639 357---
2445 9385 0421 02840 896---
2546 8574 38136742 476---
TOTAL933 111327 660163 624605 45121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 605 451
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 132 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 118-6 420+12 538
2+6 1180+6 118
3+6 118+577+5 541
4+6 118+4 963+1 155
5+6 118+5 247+871
6+6 118+5 538+580
7+6 118+5 836+282
8+6 118+6 142-24
9+6 118+6 456-338
10+6 118+6 778-660
11+6 118+7 108-990
12+6 118+7 447-1 329
13+6 118+7 794-1 676
14+6 118+8 150-2 032
15+6 118+8 516-2 398
16+6 118+8 891-2 773
17+6 118+9 276-3 158
18+6 118+9 671-3 553
19+6 118+10 076-3 958
20+6 118+10 492-4 374
21+6 118+10 919-4 801
22+6 118+11 357-5 239
23+6 118+11 807-5 689
24+6 118+12 269-6 151
25+6 118+12 743-6 625
Total+152 950+181 635+-28 685
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →