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T3 traversant de 77 m² – Rond-Point de l'Europe

VilleTroyes (10)
Surface77m²
Coût Total111 540€
Loyer Annuel8 755€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 272,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé au 4e et dernier étage d'une copropriété sans ascenseur, ce T3 traversant de 77 m² bénéficie d'une double exposition est/ouest, offrant une belle luminosité tout au long de la journée.

À proximité immédiate des commerces, écoles et transports, le centre-ville de Troyes est accessible en quelques minutes.

Aucun locataire en place. Disponible immédiatement.

Travaux récents : • Peintures refaites en 2026 • Parquet poncé et vitrifié en 2025 • Installation électrique remise à niveau en 2023

L'appartement comprend : • Une entrée • Un vaste séjour avec cheminée décorative et accès au balcon • Deux chambres avec placards intégrés • Une cuisine indépendante équipée (meubles, plaque vitrocéramique, four) • Une grande salle de bains avec baignoire et double vasque • Des WC séparés • Une loggia vitrée reliant la cuisine et le séjour, avec espace de rangement attenant

Une cave, un grenier privatif et un local à vélos complètent le bien.

Chauffage collectif au gaz. DPE : F. Copropriété de 4 bâtiments.

Prix : 98 000 €

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.305230, 4.091530
Total : 111 540€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 5 700€
Valeur du bien : 103 700€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8755€/an
Fourchette totale : 567€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 6806€ - 11263€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 524,19 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 363 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-19 363€ (-16.5%)
Marge achat-revente :5 823€ (5.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 590,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 978,66€
Coût de l'assurance :9 759,75€
Taxe foncière : 875,51€/an
Soit par mois : 72,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 729,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 663,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (meubles, plaque vitrocéramique, four) et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessite mise à jour pour conformité et esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessite mise à jour pour conformité et esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 700 €(74 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 540 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 821 €
Revenus locatifs : +8 755 €
Charges déductibles : -10 821 €
Résultat foncier Année 1 : -2 066 €(Déficit de 2 066 €)
Imputable sur revenu global : 2 066 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 121 €/an
Revenus locatifs : +8 755 €
Charges déductibles : -5 121 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 634 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 755 €10 824 €3 859 €-2 069 €2 069 €--
28 930 €5 023 €3 758 €3 907 €---
39 109 €4 919 €3 653 €4 190 €---
49 291 €4 810 €3 544 €4 481 €---
59 477 €4 698 €3 432 €4 779 €---
69 666 €4 582 €3 316 €5 085 €---
79 860 €4 461 €3 196 €5 398 €---
810 057 €4 337 €3 071 €5 720 €---
910 258 €4 208 €2 942 €6 050 €---
1010 463 €4 074 €2 808 €6 389 €---
1110 672 €3 935 €2 670 €6 737 €---
1210 886 €3 792 €2 526 €7 094 €---
1311 104 €3 644 €2 378 €7 460 €---
1411 326 €3 490 €2 224 €7 836 €---
1511 552 €3 331 €2 065 €8 221 €---
1611 783 €3 166 €1 900 €8 617 €---
1712 019 €2 995 €1 729 €9 024 €---
1812 259 €2 818 €1 552 €9 441 €---
1912 504 €2 635 €1 369 €9 869 €---
2012 754 €2 445 €1 180 €10 309 €---
2113 010 €2 249 €983 €10 760 €---
2213 270 €2 046 €780 €11 224 €---
2313 535 €1 835 €569 €11 700 €---
2413 806 €1 617 €351 €12 189 €---
2514 082 €1 391 €125 €12 691 €---
TOTAL280 428 €93 326 €55 979 €187 102 €2 069 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 621 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 102 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 839 €-621 €+2 460 €
2+1 839 €+1 172 €+667 €
3+1 839 €+1 257 €+582 €
4+1 839 €+1 344 €+495 €
5+1 839 €+1 434 €+405 €
6+1 839 €+1 525 €+314 €
7+1 839 €+1 619 €+220 €
8+1 839 €+1 716 €+123 €
9+1 839 €+1 815 €+24 €
10+1 839 €+1 917 €-78 €
11+1 839 €+2 021 €-182 €
12+1 839 €+2 128 €-289 €
13+1 839 €+2 238 €-399 €
14+1 839 €+2 351 €-512 €
15+1 839 €+2 466 €-627 €
16+1 839 €+2 585 €-746 €
17+1 839 €+2 707 €-868 €
18+1 839 €+2 832 €-993 €
19+1 839 €+2 961 €-1 122 €
20+1 839 €+3 093 €-1 254 €
21+1 839 €+3 228 €-1 389 €
22+1 839 €+3 367 €-1 528 €
23+1 839 €+3 510 €-1 671 €
24+1 839 €+3 657 €-1 818 €
25+1 839 €+3 807 €-1 968 €
Total+45 975 €+56 130 €+-10 155 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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