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Appartement 2 pièces 57 m²

Bien expiré
VilleSaint-Omer (62)
Surface57m²
Coût Total145 362€
Loyer Annuel8 587€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 91 400 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 603,51 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 57 m²

INVESTISSEMENT LOCATIF Appartement vendu loué, de 57 m² habitable en rez-de-chaussée avec une place de parking.

Le hall dessert la pièce de vie, une chambre, une salle de bains . Taxe foncière 1047 Loyer hors charges 462 euros Provision charges 75 euros provision tom 15.50 euros (locataire en place 4/08/2020)

Surface : 57 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 148 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/02/2026

Consommation énergie primaire : 331 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 790 € et 2 460 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Omer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62500
Coordonnées : 50.776520, 2.255883
Total : 145 362€
Prix d'acquisition : 91 400€
Travaux : 46 650€
Valeur du bien : 138 050€
Frais de notaire : 7 312€
Coût estimé : 7 312€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 12.55€/m²/mois
Fourchette : 10.31€ - 15.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8587€/an
Fourchette totale : 587€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 7050€ - 10459€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 362€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :709,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,61€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 752,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 380,22€
Coût de l'assurance :13 082,58€
Taxe foncière : 1 047,00€/an
Soit par mois : 87,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 90,50€/mois
Soit par an : 1 086,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 715,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 930,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-214,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec fixtures un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 650 €(818 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:750€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Omer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 587 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 677 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 362 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 047 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 086 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 984 €
Revenus locatifs : +8 587 €
Charges déductibles : -53 984 €
Résultat foncier Année 1 : -45 397 €(Déficit de 45 397 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 997 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 334 €/an
Revenus locatifs : +8 587 €
Charges déductibles : -7 334 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 253 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23996.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 410 €(65% de 91 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 160 €/an
Calcul : 59 410 € × 3,636% = 2 160 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 587 €53 988 €4 682 €-45 402 €21 400 €24 002 €24 002 €
28 758 €7 212 €4 555 €1 547 €--22 455 €
38 934 €7 081 €4 424 €1 853 €--20 602 €
49 112 €6 946 €4 289 €2 167 €--18 435 €
59 294 €6 806 €4 150 €2 489 €--15 947 €
69 480 €6 662 €4 005 €2 819 €--13 128 €
79 670 €6 513 €3 856 €3 157 €--9 970 €
89 863 €6 359 €3 702 €3 505 €--6 466 €
910 061 €6 199 €3 543 €3 861 €--2 604 €
1010 262 €6 035 €3 379 €4 227 €---
1110 467 €5 865 €3 209 €4 602 €---
1210 676 €5 690 €3 034 €4 987 €---
1310 890 €5 509 €2 852 €5 381 €---
1411 108 €5 321 €2 665 €5 786 €---
1511 330 €5 128 €2 472 €6 202 €---
1611 557 €4 928 €2 272 €6 628 €---
1711 788 €4 722 €2 066 €7 066 €---
1812 023 €4 509 €1 852 €7 515 €---
1912 264 €4 288 €1 632 €7 976 €---
2012 509 €4 061 €1 404 €8 448 €---
2112 759 €3 826 €1 169 €8 934 €---
2213 015 €3 583 €926 €9 432 €---
2313 275 €3 332 €675 €9 943 €---
2413 540 €3 073 €416 €10 468 €---
2513 811 €2 805 €148 €11 006 €---
TOTAL275 034 €180 438 €67 380 €94 596 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 596 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 803 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 803 €-6 420 €+8 223 €
2+1 803 €0 €+1 803 €
3+1 803 €0 €+1 803 €
4+1 803 €0 €+1 803 €
5+1 803 €0 €+1 803 €
6+1 803 €0 €+1 803 €
7+1 803 €0 €+1 803 €
8+1 803 €0 €+1 803 €
9+1 803 €0 €+1 803 €
10+1 803 €+487 €+1 316 €
11+1 803 €+1 381 €+422 €
12+1 803 €+1 496 €+307 €
13+1 803 €+1 614 €+189 €
14+1 803 €+1 736 €+67 €
15+1 803 €+1 861 €-58 €
16+1 803 €+1 988 €-185 €
17+1 803 €+2 120 €-317 €
18+1 803 €+2 254 €-451 €
19+1 803 €+2 393 €-590 €
20+1 803 €+2 535 €-732 €
21+1 803 €+2 680 €-877 €
22+1 803 €+2 830 €-1 027 €
23+1 803 €+2 983 €-1 180 €
24+1 803 €+3 140 €-1 337 €
25+1 803 €+3 302 €-1 499 €
Total+45 075 €+28 379 €+16 696 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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