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Appartement 2 pièces 55 m²

VilleChâtellerault (86)
Surface55m²
Coût Total104 398€
Loyer Annuel7 421€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 600 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 192,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CENTURY 21 CHATELLERAULT vous propose cet appartement en cœur de ville en bon état général, dans une copropriété de 14 lots.

L'appartement comprend une entrée, un séjour lumineux, une cuisine aménagée, une chambre, une salle de bains, un WC séparé.

L'appartement est vendu avec une place de parking accessible par l'arrière du bâtiment.

L'appartement a un compteur électrique individuel.

Des travaux de changement de la chaudière sont en discussion par la copropriété. Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2380.0 € et 3260.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Margaux TRAN DUY EI, agent commercial (RSAC 908251606) Référence annonce : 11410 Consommation énergétique : 339 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 106 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.818382, 0.547966
Total : 104 398€
Prix d'acquisition : 65 600€
Travaux : 33 550€
Valeur du bien : 99 150€
Frais de notaire : 5 248€
Coût estimé : 5 248€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 14.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 618€/mois
Loyer annuel estimé : 7421€/an
Fourchette totale : 484€ - 791€/mois
Fourchette annuelle : 5802€ - 9490€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 151,52 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 334 €
Prix d'achat :65 600 €
Décote à l'achat :+2 266€ (+3.6%)
Marge achat-revente :-41 064€ (-64.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 398€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :511,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 541,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 055,02€
Coût de l'assurance :9 134,83€
Taxe foncière : 742,05€/an
Soit par mois : 61,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 618,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 603,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 55 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 550 €(610 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 618 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 421 €/an
Calcul : 618 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 398 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 365 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 742 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 058 €
Revenus locatifs : +7 421 €
Charges déductibles : -38 058 €
Résultat foncier Année 1 : -30 638 €(Déficit de 30 638 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 508 €/an
Revenus locatifs : +7 421 €
Charges déductibles : -4 508 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 912 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9237.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 640 €(65% de 65 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 551 €/an
Calcul : 42 640 € × 3,636% = 1 551 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 421 €38 061 €3 404 €-30 641 €21 400 €9 241 €9 241 €
27 569 €4 420 €3 312 €3 149 €--6 092 €
37 720 €4 325 €3 218 €3 395 €--2 697 €
47 875 €4 227 €3 120 €3 647 €---
58 032 €4 126 €3 019 €3 906 €---
68 193 €4 022 €2 914 €4 171 €---
78 357 €3 914 €2 806 €4 443 €---
88 524 €3 802 €2 695 €4 722 €---
98 694 €3 687 €2 579 €5 008 €---
108 868 €3 567 €2 460 €5 301 €---
119 046 €3 444 €2 337 €5 601 €---
129 226 €3 317 €2 209 €5 910 €---
139 411 €3 185 €2 078 €6 226 €---
149 599 €3 049 €1 942 €6 550 €---
159 791 €2 909 €1 801 €6 883 €---
169 987 €2 763 €1 656 €7 224 €---
1710 187 €2 613 €1 506 €7 574 €---
1810 391 €2 458 €1 351 €7 933 €---
1910 598 €2 298 €1 190 €8 301 €---
2010 810 €2 132 €1 024 €8 678 €---
2111 026 €1 960 €853 €9 066 €---
2211 247 €1 783 €676 €9 464 €---
2311 472 €1 600 €493 €9 872 €---
2411 701 €1 411 €304 €10 290 €---
2511 935 €1 216 €108 €10 720 €---
TOTAL237 681 €110 291 €49 055 €127 390 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 390 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 421 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 558 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 558 €-6 420 €+7 978 €
2+1 558 €0 €+1 558 €
3+1 558 €0 €+1 558 €
4+1 558 €+285 €+1 273 €
5+1 558 €+1 172 €+386 €
6+1 558 €+1 251 €+307 €
7+1 558 €+1 333 €+225 €
8+1 558 €+1 417 €+141 €
9+1 558 €+1 502 €+56 €
10+1 558 €+1 590 €-32 €
11+1 558 €+1 680 €-122 €
12+1 558 €+1 773 €-215 €
13+1 558 €+1 868 €-310 €
14+1 558 €+1 965 €-407 €
15+1 558 €+2 065 €-507 €
16+1 558 €+2 167 €-609 €
17+1 558 €+2 272 €-714 €
18+1 558 €+2 380 €-822 €
19+1 558 €+2 490 €-932 €
20+1 558 €+2 604 €-1 046 €
21+1 558 €+2 720 €-1 162 €
22+1 558 €+2 839 €-1 281 €
23+1 558 €+2 961 €-1 403 €
24+1 558 €+3 087 €-1 529 €
25+1 558 €+3 216 €-1 658 €
Total+38 950 €+38 217 €+733 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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