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Maison de ville à vendre

VilleEntraigues-sur-la-Sorgue (84)
Surface120m²
Coût Total201 640€
Loyer Annuel14 139€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 983,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Pas de cave, Non meublé

iad France - Brice Magneron vous propose: Maison de ville à rénover – 120 m² – Entraigues-sur-la-Sorgue

Belle opportunité pour les amateurs de travaux et de belles transformations. Cette maison de ville de 120 m² répartis sur 3 niveaux n'attend que quelqu'un qui saura lui redonner vie.

Le rdc propose un double séjour, une cuisine et un WC.

À l'étage, deux chambres avec salle d'eau et WC.

Le deuxième niveau offre deux chambres supplémentaires.

Pas de jardin, pas de terrasse, pas de stationnement : c'est une vraie maison de ville mais 120 m² en plein cOEur de village ça ne court pas les rues.

Pour les profils créatifs ou les investisseurs, c'est le projet qu'il vous faut.

À visiter sans tarder !

N'hésitez pas à me contacter pour de plus amples renseignements.

Mes disponibilités : du lundi au samedi de 9h à 20h.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Brice Magneron mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Avignon sous le numéro 883193062, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Entraigues-sur-la-Sorgue
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84320
Coordonnées : 44.010284, 4.929959
Total : 201 640€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 74 200€
Valeur du bien : 192 200€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.82€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 12.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1178€/mois
Loyer annuel estimé : 14139€/an
Fourchette totale : 900€ - 1543€/mois
Fourchette annuelle : 10799€ - 18512€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 757,85 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :330 941 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-212 941€ (-64.3%)
Marge achat-revente :129 301€ (39.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :986,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :80,66€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 067,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 427,12€
Coût de l'assurance :24 196,80€
Taxe foncière : 1 413,93€/an
Soit par mois : 117,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 178,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 185,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture, revêtement de sol et réparation des murs
Quantité: 35 m² (20 m² + 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec peinture, revêtement de sol et réparation des murs
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimé 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale avec tableau électrique et prises suffisantes
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie avec vérification des tuyauteries et évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 200 €(618 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1200€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Peinture murs: 35 m² × 30€/m² = 1050€, Revêtement de sol: 35 m² × 40€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 2050€
  • Chambres:7 200€
    Peinture murs: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Revêtement de sol: 48 m² × 40€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 3840€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Entraigues-sur-la-Sorgue. Les prix ont été adaptés selon la région. La main d'œuvre est incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 178 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 139 €/an
Calcul : 1 178 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 548 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 640 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 968 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 414 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 130 €
Revenus locatifs : +14 139 €
Charges déductibles : -83 130 €
Résultat foncier Année 1 : -68 991 €(Déficit de 68 991 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 591 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 930 €/an
Revenus locatifs : +14 139 €
Charges déductibles : -8 930 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 209 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47590.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 139 €83 136 €6 555 €-68 997 €21 400 €47 597 €47 597 €
214 422 €8 760 €6 378 €5 662 €--41 935 €
314 711 €8 577 €6 196 €6 133 €--35 802 €
415 005 €8 389 €6 007 €6 616 €--29 186 €
515 305 €8 194 €5 812 €7 111 €--22 075 €
615 611 €7 992 €5 611 €7 619 €--14 456 €
715 923 €7 784 €5 402 €8 139 €--6 317 €
816 242 €7 569 €5 187 €8 672 €---
916 566 €7 347 €4 965 €9 220 €---
1016 898 €7 117 €4 735 €9 781 €---
1117 236 €6 880 €4 498 €10 356 €---
1217 580 €6 634 €4 253 €10 946 €---
1317 932 €6 381 €3 999 €11 551 €---
1418 291 €6 119 €3 737 €12 172 €---
1518 656 €5 848 €3 466 €12 808 €---
1619 030 €5 568 €3 187 €13 461 €---
1719 410 €5 279 €2 897 €14 131 €---
1819 798 €4 980 €2 599 €14 818 €---
1920 194 €4 672 €2 290 €15 523 €---
2020 598 €4 353 €1 971 €16 246 €---
2121 010 €4 023 €1 641 €16 987 €---
2221 430 €3 682 €1 300 €17 748 €---
2321 859 €3 330 €948 €18 529 €---
2422 296 €2 966 €584 €19 330 €---
2522 742 €2 590 €208 €20 152 €---
TOTAL452 886 €228 172 €94 427 €224 714 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 714 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 139 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 969 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 969 €-6 420 €+9 389 €
2+2 969 €0 €+2 969 €
3+2 969 €0 €+2 969 €
4+2 969 €0 €+2 969 €
5+2 969 €0 €+2 969 €
6+2 969 €0 €+2 969 €
7+2 969 €0 €+2 969 €
8+2 969 €+707 €+2 262 €
9+2 969 €+2 766 €+203 €
10+2 969 €+2 934 €+35 €
11+2 969 €+3 107 €-138 €
12+2 969 €+3 284 €-315 €
13+2 969 €+3 465 €-496 €
14+2 969 €+3 652 €-683 €
15+2 969 €+3 842 €-873 €
16+2 969 €+4 038 €-1 069 €
17+2 969 €+4 239 €-1 270 €
18+2 969 €+4 445 €-1 476 €
19+2 969 €+4 657 €-1 688 €
20+2 969 €+4 874 €-1 905 €
21+2 969 €+5 096 €-2 127 €
22+2 969 €+5 324 €-2 355 €
23+2 969 €+5 559 €-2 590 €
24+2 969 €+5 799 €-2 830 €
25+2 969 €+6 046 €-3 077 €
Total+74 225 €+67 414 €+6 811 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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