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Appartement 4 pièces 76 m²

Bien expiré
VilleAnnemasse (74)
Surface76m²
Coût Total232 200€
Loyer Annuel19 083€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 763,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 76 m² - Appartement à vendre Annemasse

ANNEMASSE - 11 C rue de la Résistance ' La Prairie' Annemasse, au calme, dans une résidence bien appréciée, appartement de type T4 traversant de 76 m² habitables au 3ème et dernier étage. Il dispose d' 1 hall avec placards, 1 salon avec balcon exposé sud avec une vue dégagée, cuisine séparée avec cellier, 3 chambres avec rangements, salle de bains, wc séparé. Une cave et un grand parking collectif pour la résidence. L'immeuble ne dispose pas d'ascenseur. Lumineux, chauffage central. Prévoir quelques travaux. Me consulter. Audrey CLEAU [Coordonnées masquées]

Carte pro. 74012018000036109 AC 74012018000153759. Consultez notre vidéo sur YouTube : Référence annonce : VA5160-RESO74 Date de réalisation du diagnostic : 04/08/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 40 Charges prévisionnelles annuelles : 3200 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 540 € et 2 150 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Annemasse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74100
Coordonnées : 46.199406, 6.275117
Total : 232 200€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 215 400€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 20.92€/m²/mois
Fourchette : 15.56€ - 28.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1590€/mois
Loyer annuel estimé : 19083€/an
Fourchette totale : 1183€ - 2138€/mois
Fourchette annuelle : 14192€ - 25660€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 577,11 €/m²
Basé sur :745 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :271 860 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-61 860€ (-22.8%)
Marge achat-revente :39 660€ (14.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 166,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :67,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 233,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 656,17€
Coût de l'assurance :20 317,50€
Taxe foncière : 1 908,32€/an
Soit par mois : 159,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 266,67€/mois
Soit par an : 3 200,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 590,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 659,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage central existant
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 76 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5400€ = 5400€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annemasse (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 083 €/an
Calcul : 1 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 094 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 813 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 908 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 200 €/an
Calcul : 267 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 415 €
Revenus locatifs : +19 083 €
Charges déductibles : -19 415 €
Résultat foncier Année 1 : -332 €(Déficit de 332 €)
Imputable sur revenu global : 332 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 015 €/an
Revenus locatifs : +19 083 €
Charges déductibles : -14 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 068 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 083 €19 423 €8 102 €-340 €340 €--
219 465 €13 812 €7 891 €5 653 €---
319 854 €13 593 €7 672 €6 262 €---
420 251 €13 366 €7 445 €6 885 €---
520 656 €13 131 €7 210 €7 525 €---
621 069 €12 887 €6 966 €8 182 €---
721 491 €12 635 €6 714 €8 856 €---
821 921 €12 374 €6 453 €9 547 €---
922 359 €12 104 €6 182 €10 255 €---
1022 806 €11 823 €5 902 €10 983 €---
1123 262 €11 533 €5 612 €11 729 €---
1223 728 €11 232 €5 311 €12 495 €---
1324 202 €10 921 €5 000 €13 281 €---
1424 686 €10 598 €4 677 €14 088 €---
1525 180 €10 264 €4 343 €14 916 €---
1625 683 €9 917 €3 996 €15 766 €---
1726 197 €9 559 €3 638 €16 638 €---
1826 721 €9 187 €3 266 €17 534 €---
1927 255 €8 802 €2 881 €18 453 €---
2027 801 €8 404 €2 483 €19 397 €---
2128 357 €7 991 €2 070 €20 366 €---
2228 924 €7 563 €1 642 €21 361 €---
2329 502 €7 120 €1 199 €22 383 €---
2430 092 €6 661 €739 €23 432 €---
2530 694 €6 185 €264 €24 509 €---
TOTAL611 240 €271 083 €117 656 €340 157 €340 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 102 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 157 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 007 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 007 €-102 €+4 109 €
2+4 007 €+1 696 €+2 311 €
3+4 007 €+1 878 €+2 129 €
4+4 007 €+2 066 €+1 941 €
5+4 007 €+2 258 €+1 749 €
6+4 007 €+2 455 €+1 552 €
7+4 007 €+2 657 €+1 350 €
8+4 007 €+2 864 €+1 143 €
9+4 007 €+3 077 €+930 €
10+4 007 €+3 295 €+712 €
11+4 007 €+3 519 €+488 €
12+4 007 €+3 749 €+258 €
13+4 007 €+3 984 €+23 €
14+4 007 €+4 226 €-219 €
15+4 007 €+4 475 €-468 €
16+4 007 €+4 730 €-723 €
17+4 007 €+4 992 €-985 €
18+4 007 €+5 260 €-1 253 €
19+4 007 €+5 536 €-1 529 €
20+4 007 €+5 819 €-1 812 €
21+4 007 €+6 110 €-2 103 €
22+4 007 €+6 408 €-2 401 €
23+4 007 €+6 715 €-2 708 €
24+4 007 €+7 030 €-3 023 €
25+4 007 €+7 353 €-3 346 €
Total+100 175 €+102 047 €+-1 872 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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