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Maison 8 pièce(s), CHÂLUS

Bien expiré
VilleChâlus (87)
Surface227m²
Coût Total199 430€
Loyer Annuel19 316€
Rentabilité9.69%
Cashflow/mois+405€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 250 €
Surface : 227 m²
Prix au m² : 600,22 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Maison polyvalente avec potentiel - emplacement idéal - Cette propriété idéalement située, à quelques pas des commerces locaux, offre un excellent potentiel en tant que maison familiale ou projet locatif. Elle comprend deux appartements indépendants avec leurs propres entrées et compteurs, six chambres au total, des espaces de vie lumineux et un grenier offrant des possibilités supplémentaires. La maison dispose de tout-à-l’égout, de chauffage central au gaz et de double vitrage, tandis que le jardin de 750 m² et l’annexe ajoutent un attrait supplémentaire. Avec quelques travaux de rénovation, il s’agit d’une belle opportunité pour valoriser un bien dans un secteur recherché. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Châlus
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87230
Coordonnées : 45.648035, 0.954905
Total : 199 430€
Prix d'acquisition : 136 250€
Travaux : 52 280€
Valeur du bien : 188 530€
Frais de notaire : 10 900€
Coût estimé : 10 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 227m²
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1610€/mois
Loyer annuel estimé : 19316€/an
Fourchette totale : 1215€ - 2133€/mois
Fourchette annuelle : 14575€ - 25599€/an
Rentabilité brute :9.69%
Fourchette de rentabilité :7.31% - 12.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :985,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 043,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 251,45€
Coût de l'assurance :17 450,12€
Taxe foncière : 1 931,59€/an
Soit par mois : 160,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 609,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 204,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :404,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 227 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage central au gaz si nécessaire
Quantité: 1 système pour 227 m²
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement et l'efficacité du chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres en double vitrage
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE D - Maison - Améliorer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain vétuste avec douche
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec baignoire
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 280 €(230 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:9 080€
    Isolation des combles: 227 m² × 40€/m² = 9080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Vérification étanchéité fenêtres: 6 fenêtres × 300€ = 1800€ (estimation pour 6 fenêtres en PVC)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre et électroménager)
  • Salle de bain (Rénovation):7 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1400€/m² = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain (Rafraîchissement):2 400€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres (Revêtement sol):8 100€
    Pose parquet flottant: 90 m² × 90€/m² = 8100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres (Peinture):2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres (Électricité):7 200€
    Mise aux normes électricité: 6 chambres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlus (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 316 €/an
Calcul : 1 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 655 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 430 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 698 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 564 €
Revenus locatifs : +19 316 €
Charges déductibles : -61 564 €
Résultat foncier Année 1 : -42 248 €(Déficit de 42 248 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 848 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 284 €/an
Revenus locatifs : +19 316 €
Charges déductibles : -9 284 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 032 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20848.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 136 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 563 €(65% de 136 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 220 €/an
Calcul : 88 563 € × 3,636% = 3 220 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 316 €61 571 €6 661 €-42 255 €21 400 €20 855 €20 855 €
219 702 €9 113 €6 484 €10 589 €--10 266 €
320 096 €8 930 €6 300 €11 166 €---
420 498 €8 740 €6 111 €11 758 €---
520 908 €8 544 €5 914 €12 364 €---
621 326 €8 341 €5 711 €12 985 €---
721 753 €8 131 €5 502 €13 622 €---
822 188 €7 914 €5 284 €14 274 €---
922 632 €7 689 €5 060 €14 942 €---
1023 084 €7 457 €4 827 €15 627 €---
1123 546 €7 217 €4 587 €16 329 €---
1224 017 €6 968 €4 339 €17 049 €---
1324 497 €6 711 €4 082 €17 786 €---
1424 987 €6 445 €3 816 €18 542 €---
1525 487 €6 170 €3 541 €19 317 €---
1625 997 €5 886 €3 256 €20 111 €---
1726 517 €5 591 €2 962 €20 925 €---
1827 047 €5 287 €2 658 €21 760 €---
1927 588 €4 972 €2 343 €22 616 €---
2028 140 €4 647 €2 017 €23 493 €---
2128 702 €4 310 €1 680 €24 392 €---
2229 277 €3 962 €1 332 €25 315 €---
2329 862 €3 601 €972 €26 261 €---
2430 459 €3 229 €599 €27 231 €---
2531 068 €2 843 €214 €28 225 €---
TOTAL618 695 €214 271 €96 251 €404 424 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 404 424 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 056 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 056 €-6 420 €+10 476 €
2+4 056 €0 €+4 056 €
3+4 056 €+270 €+3 786 €
4+4 056 €+3 527 €+529 €
5+4 056 €+3 709 €+347 €
6+4 056 €+3 896 €+160 €
7+4 056 €+4 087 €-31 €
8+4 056 €+4 282 €-226 €
9+4 056 €+4 483 €-427 €
10+4 056 €+4 688 €-632 €
11+4 056 €+4 899 €-843 €
12+4 056 €+5 115 €-1 059 €
13+4 056 €+5 336 €-1 280 €
14+4 056 €+5 563 €-1 507 €
15+4 056 €+5 795 €-1 739 €
16+4 056 €+6 033 €-1 977 €
17+4 056 €+6 278 €-2 222 €
18+4 056 €+6 528 €-2 472 €
19+4 056 €+6 785 €-2 729 €
20+4 056 €+7 048 €-2 992 €
21+4 056 €+7 318 €-3 262 €
22+4 056 €+7 594 €-3 538 €
23+4 056 €+7 878 €-3 822 €
24+4 056 €+8 169 €-4 113 €
25+4 056 €+8 468 €-4 412 €
Total+101 400 €+121 327 €+-19 927 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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