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Maison à rénover T2 - 50m2

Bien expiré
VilleFlers (61)
Surface50m²
Coût Total83 410€
Loyer Annuel4 390€
Rentabilité5.26%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE FONCIA FLERS - Maison T2 à rénover de 50m2 comprenant au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, séjour. A l'étage une chambre et une salle d'eau. Agréable terrain sur l'arrière avec petite dépendance.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 980 € et 2 720 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.740433, -0.586141
Total : 83 410€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 45 610€
Valeur du bien : 80 610€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 366€/mois
Loyer annuel estimé : 4390€/an
Fourchette totale : 293€ - 456€/mois
Fourchette annuelle : 3521€ - 5473€/an
Rentabilité brute :5.26%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 6.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :406,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :23,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 430,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 663,37€
Coût de l'assurance :7 089,85€
Taxe foncière : 438,99€/an
Soit par mois : 36,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 365,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 467,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans le salon
Quantité: salon (~15 m²)
Raison: État 2/5 visible - carrelage usé nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 50 m de tuyauterie
Raison: Assurer un bon fonctionnement et éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 610 €(912 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:3 000€
    Isolation toiture/combles: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 950€
    Carrelage salon: 15 m² × 130€/m² = 1950€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 50 m × 80€/m = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 366 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 390 €/an
Calcul : 366 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 410 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 284 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 439 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 610 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 016 €
Revenus locatifs : +4 390 €
Charges déductibles : -49 016 €
Résultat foncier Année 1 : -44 627 €(Déficit de 44 627 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 227 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 406 €/an
Revenus locatifs : +4 390 €
Charges déductibles : -3 406 €
Résultat foncier Années 2+ : 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23226.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 390 €49 019 €2 687 €-44 629 €21 400 €23 229 €23 229 €
24 478 €3 336 €2 614 €1 141 €--22 088 €
34 567 €3 261 €2 539 €1 306 €--20 782 €
44 659 €3 184 €2 461 €1 475 €--19 307 €
54 752 €3 104 €2 381 €1 648 €--17 659 €
64 847 €3 021 €2 298 €1 826 €--15 833 €
74 944 €2 935 €2 213 €2 008 €--13 825 €
85 043 €2 847 €2 124 €2 196 €--11 629 €
95 143 €2 756 €2 033 €2 388 €--9 241 €
105 246 €2 661 €1 939 €2 585 €--6 656 €
115 351 €2 564 €1 841 €2 787 €--3 869 €
125 458 €2 463 €1 741 €2 995 €---
135 567 €2 359 €1 637 €3 208 €---
145 679 €2 252 €1 529 €3 427 €---
155 792 €2 141 €1 418 €3 651 €---
165 908 €2 026 €1 304 €3 882 €---
176 026 €1 908 €1 185 €4 119 €---
186 147 €1 785 €1 063 €4 361 €---
196 270 €1 659 €936 €4 611 €---
206 395 €1 528 €806 €4 867 €---
216 523 €1 394 €671 €5 130 €---
226 654 €1 254 €532 €5 399 €---
236 787 €1 110 €388 €5 677 €---
246 922 €961 €239 €5 961 €---
257 061 €808 €85 €6 253 €---
TOTAL140 610 €102 338 €38 663 €38 272 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 272 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 390 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +922 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+922 €-6 420 €+7 342 €
2+922 €0 €+922 €
3+922 €0 €+922 €
4+922 €0 €+922 €
5+922 €0 €+922 €
6+922 €0 €+922 €
7+922 €0 €+922 €
8+922 €0 €+922 €
9+922 €0 €+922 €
10+922 €0 €+922 €
11+922 €0 €+922 €
12+922 €+899 €+23 €
13+922 €+962 €-40 €
14+922 €+1 028 €-106 €
15+922 €+1 095 €-173 €
16+922 €+1 165 €-243 €
17+922 €+1 236 €-314 €
18+922 €+1 308 €-386 €
19+922 €+1 383 €-461 €
20+922 €+1 460 €-538 €
21+922 €+1 539 €-617 €
22+922 €+1 620 €-698 €
23+922 €+1 703 €-781 €
24+922 €+1 788 €-866 €
25+922 €+1 876 €-954 €
Total+23 050 €+12 642 €+10 408 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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