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Appartement T3

VilleLucé (28)
Surface83m²
Coût Total163 440€
Loyer Annuel12 632€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 445,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement comprenant entrée, salon séjour ( possibilité de faire une 3° chambre) cuisine aménagée , 2 chambres , pièce dressing , salle de bain , Wc et balcon exterieur. locataire en place depuis 2013 , souhaitant poursuivre leur bail. idéal investisseur, locataire très sérieux. possibilité également de donner congé au locataire pour habiter le logement.

Ville : Lucé
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28110
Coordonnées : 48.437080, 1.465430
Total : 163 440€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 33 840€
Valeur du bien : 153 840€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.31€ - 15.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1053€/mois
Loyer annuel estimé : 12632€/an
Fourchette totale : 856€ - 1295€/mois
Fourchette annuelle : 10267€ - 15543€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 274,73 €/m²
Basé sur :179 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 803 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-68 803€ (-36.4%)
Marge achat-revente :25 363€ (13.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :816,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,03€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 865,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 500,13€
Coût de l'assurance :14 709,60€
Taxe foncière : 1 263,23€/an
Soit par mois : 105,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 052,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 840 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 840€
    Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (6m²): 6 × 70€/m² = 420€, Carrelage sol (6m²): 6 × 70€/m² = 420€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:16 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:7 500€
    Revêtement de sol (30m²): 30 × 60€/m² = 1800€, Peinture murs (30m²): 30 × 30€/m² = 900€, Électricité: 800€, Menuiseries intérieures: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs (25m²): 25 × 30€/m² = 750€, Nettoyage parquet: 200€, Main d'œuvre: 550€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lucé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 053 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 632 €/an
Calcul : 1 053 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 616 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 440 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 263 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 308 €
Revenus locatifs : +12 632 €
Charges déductibles : -41 308 €
Résultat foncier Année 1 : -28 675 €(Déficit de 28 675 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 975 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 468 €/an
Revenus locatifs : +12 632 €
Charges déductibles : -7 468 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 165 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17975.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 632 €41 313 €5 622 €-28 681 €10 700 €17 981 €17 981 €
212 885 €7 325 €5 474 €5 560 €--12 421 €
313 143 €7 173 €5 321 €5 970 €--6 451 €
413 406 €7 014 €5 163 €6 391 €--60 €
513 674 €6 850 €4 999 €6 823 €---
613 947 €6 681 €4 829 €7 266 €---
714 226 €6 505 €4 653 €7 721 €---
814 511 €6 323 €4 471 €8 187 €---
914 801 €6 135 €4 283 €8 666 €---
1015 097 €5 940 €4 088 €9 157 €---
1115 399 €5 738 €3 886 €9 661 €---
1215 707 €5 529 €3 677 €10 178 €---
1316 021 €5 312 €3 461 €10 708 €---
1416 341 €5 088 €3 237 €11 253 €---
1516 668 €4 856 €3 005 €11 812 €---
1617 001 €4 616 €2 765 €12 385 €---
1717 342 €4 367 €2 516 €12 974 €---
1817 688 €4 110 €2 258 €13 578 €---
1918 042 €3 843 €1 992 €14 199 €---
2018 403 €3 567 €1 716 €14 836 €---
2118 771 €3 282 €1 430 €15 489 €---
2219 146 €2 986 €1 134 €16 161 €---
2319 529 €2 679 €828 €16 850 €---
2419 920 €2 362 €511 €17 558 €---
2520 318 €2 034 €182 €18 285 €---
TOTAL404 618 €161 631 €81 500 €242 987 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 987 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 632 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 653 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 653 €-3 210 €+5 863 €
2+2 653 €0 €+2 653 €
3+2 653 €0 €+2 653 €
4+2 653 €0 €+2 653 €
5+2 653 €+2 029 €+624 €
6+2 653 €+2 180 €+473 €
7+2 653 €+2 316 €+337 €
8+2 653 €+2 456 €+197 €
9+2 653 €+2 600 €+53 €
10+2 653 €+2 747 €-94 €
11+2 653 €+2 898 €-245 €
12+2 653 €+3 053 €-400 €
13+2 653 €+3 213 €-560 €
14+2 653 €+3 376 €-723 €
15+2 653 €+3 544 €-891 €
16+2 653 €+3 716 €-1 063 €
17+2 653 €+3 892 €-1 239 €
18+2 653 €+4 073 €-1 420 €
19+2 653 €+4 260 €-1 607 €
20+2 653 €+4 451 €-1 798 €
21+2 653 €+4 647 €-1 994 €
22+2 653 €+4 848 €-2 195 €
23+2 653 €+5 055 €-2 402 €
24+2 653 €+5 267 €-2 614 €
25+2 653 €+5 485 €-2 832 €
Total+66 325 €+72 896 €+-6 571 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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