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T3

VilleNarbonne (11)
Surface59m²
Coût Total112 740€
Loyer Annuel7 270€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 88 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 491,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En location actuellement avec un loyer supérieur à 600 eur. T3 avec 2 chambres, cuisine équipée, salle d’eau avec cumulus. Pas de travaux à prévoir Idéal pour location Airbnb en été ou vivre en centre ville proche mairie. Très lumineux. DPE réalisé

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Coordonnées : 43.184300, 3.005020
Total : 112 740€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 17 700€
Valeur du bien : 105 700€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7270€/an
Fourchette totale : 484€ - 758€/mois
Fourchette annuelle : 5811€ - 9094€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 989,06 €/m²
Basé sur :591 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 355 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-29 355€ (-25.0%)
Marge achat-revente :4 615€ (3.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 943,91€
Coût de l'assurance :9 864,75€
Taxe foncière : 726,97€/an
Soit par mois : 60,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 605,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 659,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de quelques éléments de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans l'appartement
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 700 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électrique: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 270 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 919 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 740 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 727 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 740 €
Revenus locatifs : +7 270 €
Charges déductibles : -22 740 €
Résultat foncier Année 1 : -15 471 €(Déficit de 15 471 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 771 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 040 €/an
Revenus locatifs : +7 270 €
Charges déductibles : -5 040 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 229 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4770.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 270 €22 744 €3 923 €-15 474 €10 700 €4 774 €4 774 €
27 415 €4 942 €3 820 €2 473 €--2 301 €
37 563 €4 835 €3 714 €2 728 €---
47 715 €4 725 €3 604 €2 989 €---
57 869 €4 612 €3 490 €3 257 €---
68 026 €4 494 €3 372 €3 533 €---
78 187 €4 371 €3 250 €3 815 €---
88 351 €4 245 €3 123 €4 106 €---
98 518 €4 114 €2 992 €4 404 €---
108 688 €3 978 €2 857 €4 710 €---
118 862 €3 837 €2 716 €5 024 €---
129 039 €3 692 €2 570 €5 347 €---
139 220 €3 541 €2 419 €5 679 €---
149 404 €3 385 €2 263 €6 019 €---
159 592 €3 223 €2 101 €6 369 €---
169 784 €3 055 €1 934 €6 729 €---
179 980 €2 882 €1 760 €7 098 €---
1810 179 €2 702 €1 580 €7 478 €---
1910 383 €2 515 €1 394 €7 867 €---
2010 591 €2 323 €1 201 €8 268 €---
2110 802 €2 123 €1 001 €8 680 €---
2211 018 €1 916 €794 €9 103 €---
2311 239 €1 701 €580 €9 537 €---
2411 464 €1 479 €358 €9 984 €---
2511 693 €1 249 €128 €10 444 €---
TOTAL232 850 €102 683 €56 944 €130 168 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 270 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 527 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 527 €-3 210 €+4 737 €
2+1 527 €0 €+1 527 €
3+1 527 €+128 €+1 399 €
4+1 527 €+897 €+630 €
5+1 527 €+977 €+550 €
6+1 527 €+1 060 €+467 €
7+1 527 €+1 145 €+382 €
8+1 527 €+1 232 €+295 €
9+1 527 €+1 321 €+206 €
10+1 527 €+1 413 €+114 €
11+1 527 €+1 507 €+20 €
12+1 527 €+1 604 €-77 €
13+1 527 €+1 704 €-177 €
14+1 527 €+1 806 €-279 €
15+1 527 €+1 911 €-384 €
16+1 527 €+2 019 €-492 €
17+1 527 €+2 129 €-602 €
18+1 527 €+2 243 €-716 €
19+1 527 €+2 360 €-833 €
20+1 527 €+2 480 €-953 €
21+1 527 €+2 604 €-1 077 €
22+1 527 €+2 731 €-1 204 €
23+1 527 €+2 861 €-1 334 €
24+1 527 €+2 995 €-1 468 €
25+1 527 €+3 133 €-1 606 €
Total+38 175 €+39 050 €+-875 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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