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Appartement à vendre

VillePontoise (95)
Surface89m²
Coût Total199 320€
Loyer Annuel16 923€
Rentabilité8.49%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 011,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 9/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 32,3 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Digicode, Interphone

PONTOISE - Proche de toutes les commodités ( Commerces, écoles, transports..)

Dans une résidence recherchée, appartement de 4 pièces comprenant entrée, séjour lumineux (double exposition) ouvert sur balcon, une grande cuisine, 3 chambres, une salle de bains, une salle d'eau, wc, nombreux rangements. Pas de travaux à prévoir et ravalement thermique voté pris en charge par le vendeur.

Copropriété de 85 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2970.00 euros.

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.058457, 2.089898
Total : 199 320€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 185 000€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1410€/mois
Loyer annuel estimé : 16923€/an
Fourchette totale : 1187€ - 1676€/mois
Fourchette annuelle : 14239€ - 20113€/an
Rentabilité brute :8.49%
Fourchette de rentabilité :7.14% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 715,08 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :241 642 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-62 642€ (-25.9%)
Marge achat-revente :42 322€ (17.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :975,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :79,73€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 055,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 340,67€
Coût de l'assurance :23 918,40€
Taxe foncière : 1 692,29€/an
Soit par mois : 141,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 247,50€/mois
Soit par an : 2 970,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 410,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 443,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement changement de robinetterie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire/douche, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention nécessaire
Pas de travaux nécessaires sur le système de chauffage
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune intervention nécessaire sur les menuiseries extérieures
Quantité: nombre de fenêtres à vérifier
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention nécessaire
Pas de travaux nécessaires sur le système d'eau chaude
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant peinture et robinetterie)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 923 €/an
Calcul : 1 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 473 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 320 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 957 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 692 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 970 €/an
Calcul : 248 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 092 €
Revenus locatifs : +16 923 €
Charges déductibles : -18 092 €
Résultat foncier Année 1 : -1 169 €(Déficit de 1 169 €)
Imputable sur revenu global : 1 169 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 092 €/an
Revenus locatifs : +16 923 €
Charges déductibles : -12 092 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 831 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 923 €18 098 €6 479 €-1 175 €1 175 €--
217 261 €11 924 €6 305 €5 338 €---
317 607 €11 743 €6 124 €5 863 €---
417 959 €11 557 €5 938 €6 402 €---
518 318 €11 364 €5 745 €6 954 €---
618 684 €11 165 €5 546 €7 519 €---
719 058 €10 959 €5 340 €8 099 €---
819 439 €10 747 €5 128 €8 692 €---
919 828 €10 527 €4 908 €9 301 €---
1020 224 €10 300 €4 681 €9 925 €---
1120 629 €10 065 €4 446 €10 564 €---
1221 042 €9 823 €4 204 €11 219 €---
1321 462 €9 572 €3 953 €11 890 €---
1421 892 €9 313 €3 694 €12 578 €---
1522 329 €9 046 €3 426 €13 284 €---
1622 776 €8 769 €3 150 €14 007 €---
1723 232 €8 483 €2 864 €14 748 €---
1823 696 €8 188 €2 569 €15 508 €---
1924 170 €7 883 €2 264 €16 287 €---
2024 654 €7 567 €1 948 €17 086 €---
2125 147 €7 241 €1 622 €17 905 €---
2225 650 €6 904 €1 285 €18 745 €---
2326 163 €6 556 €937 €19 606 €---
2426 686 €6 197 €578 €20 489 €---
2527 219 €5 825 €206 €21 394 €---
TOTAL542 046 €239 816 €93 341 €302 230 €1 175 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 353 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 302 230 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 923 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 554 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 554 €-353 €+3 907 €
2+3 554 €+1 601 €+1 953 €
3+3 554 €+1 759 €+1 795 €
4+3 554 €+1 921 €+1 633 €
5+3 554 €+2 086 €+1 468 €
6+3 554 €+2 256 €+1 298 €
7+3 554 €+2 430 €+1 124 €
8+3 554 €+2 608 €+946 €
9+3 554 €+2 790 €+764 €
10+3 554 €+2 977 €+577 €
11+3 554 €+3 169 €+385 €
12+3 554 €+3 366 €+188 €
13+3 554 €+3 567 €-13 €
14+3 554 €+3 774 €-220 €
15+3 554 €+3 985 €-431 €
16+3 554 €+4 202 €-648 €
17+3 554 €+4 425 €-871 €
18+3 554 €+4 653 €-1 099 €
19+3 554 €+4 886 €-1 332 €
20+3 554 €+5 126 €-1 572 €
21+3 554 €+5 372 €-1 818 €
22+3 554 €+5 624 €-2 070 €
23+3 554 €+5 882 €-2 328 €
24+3 554 €+6 147 €-2 593 €
25+3 554 €+6 418 €-2 864 €
Total+88 850 €+90 669 €+-1 819 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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