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Appartement 4 pièces 89 m²

VilleUssel (19)
Surface89m²
Coût Total107 500€
Loyer Annuel8 041€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 561,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 89 m² - Appartement 4 pièces 89 m²

Au rez-de-chaussée d'une copropriété sécurisée et bien entretenue, votre agence LM Immobilier vous propose ce spacieux et lumineux appartement de 90m². Actuellement le bien est un cabinet médical, après quelques travaux de rafraîchissement il vous offrira: une entrée, une cuisine, un salon, 3 chambres, une salle de bains et wc. Un garage et une cave en sous-sol. Les possibilités d'aménagement sont multiples et vous permettent de créer un appartement fonctionnel selon vos goûts et besoins. L'emplacement est idéal, à proximité des commerces et écoles. Toutes les huisseries avec volets roulants ont été changés récemment.

Surface : 89 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 332 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.545956, 2.308983
Total : 107 500€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 53 500€
Valeur du bien : 103 500€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 670€/mois
Loyer annuel estimé : 8041€/an
Fourchette totale : 533€ - 842€/mois
Fourchette annuelle : 6398€ - 10105€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :998 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 822 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-38 822€ (-43.7%)
Marge achat-revente :-18 678€ (-21.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 569,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 951,10€
Coût de l'assurance :9 406,25€
Taxe foncière : 804,06€/an
Soit par mois : 67,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 670,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 332 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 332 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 89 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et réparations murales
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 500 €(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant peinture, revêtement de sol, réparations murales, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 041 €/an
Calcul : 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 715 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 804 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 396 €
Revenus locatifs : +8 041 €
Charges déductibles : -58 396 €
Résultat foncier Année 1 : -50 355 €(Déficit de 50 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 955 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 896 €/an
Revenus locatifs : +8 041 €
Charges déductibles : -4 896 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28955.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 041 €58 399 €3 719 €-50 359 €21 400 €28 959 €28 959 €
28 201 €4 802 €3 621 €3 400 €--25 559 €
38 365 €4 701 €3 521 €3 665 €--21 894 €
48 533 €4 596 €3 416 €3 936 €--17 958 €
58 703 €4 488 €3 308 €4 215 €--13 742 €
68 878 €4 376 €3 196 €4 501 €--9 241 €
79 055 €4 260 €3 080 €4 795 €--4 446 €
89 236 €4 140 €2 960 €5 096 €---
99 421 €4 016 €2 835 €5 405 €---
109 609 €3 887 €2 706 €5 723 €---
119 802 €3 753 €2 573 €6 048 €---
129 998 €3 615 €2 435 €6 382 €---
1310 197 €3 472 €2 292 €6 726 €---
1410 401 €3 324 €2 143 €7 078 €---
1510 609 €3 170 €1 990 €7 439 €---
1610 822 €3 011 €1 831 €7 810 €---
1711 038 €2 847 €1 666 €8 191 €---
1811 259 €2 676 €1 496 €8 582 €---
1911 484 €2 500 €1 320 €8 984 €---
2011 714 €2 317 €1 137 €9 397 €---
2111 948 €2 128 €948 €9 820 €---
2212 187 €1 932 €752 €10 255 €---
2312 431 €1 729 €549 €10 702 €---
2412 679 €1 519 €338 €11 161 €---
2512 933 €1 301 €121 €11 632 €---
TOTAL257 544 €136 959 €53 951 €120 585 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 585 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 689 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 689 €-6 420 €+8 109 €
2+1 689 €0 €+1 689 €
3+1 689 €0 €+1 689 €
4+1 689 €0 €+1 689 €
5+1 689 €0 €+1 689 €
6+1 689 €0 €+1 689 €
7+1 689 €0 €+1 689 €
8+1 689 €+195 €+1 494 €
9+1 689 €+1 622 €+67 €
10+1 689 €+1 717 €-28 €
11+1 689 €+1 814 €-125 €
12+1 689 €+1 915 €-226 €
13+1 689 €+2 018 €-329 €
14+1 689 €+2 123 €-434 €
15+1 689 €+2 232 €-543 €
16+1 689 €+2 343 €-654 €
17+1 689 €+2 457 €-768 €
18+1 689 €+2 575 €-886 €
19+1 689 €+2 695 €-1 006 €
20+1 689 €+2 819 €-1 130 €
21+1 689 €+2 946 €-1 257 €
22+1 689 €+3 077 €-1 388 €
23+1 689 €+3 211 €-1 522 €
24+1 689 €+3 348 €-1 659 €
25+1 689 €+3 490 €-1 801 €
Total+42 225 €+36 176 €+6 049 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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