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Appartement de caractère dans ancien Hôtel Particulier

Bien expiré
VilleSalins-les-Bains (39)
Surface236m²
Coût Total326 000€
Loyer Annuel21 506€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 285 000 €
Surface : 236 m²
Prix au m² : 1 207,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement atypique au charme préservé de l’ancien, entièrement repensé et rénové dans un esprit résolument contemporain.

Dès l’entrée, les volumes généreux et la lumière naturelle donnent le ton. La vaste entrée dessert une cuisine avec cellier aménagé, un salon lumineux ouvert sur la salle à manger, créant un espace de vie fluide et convivial.

L’appartement propose également une salle de bain avec toilettes, chambre spacieuse, une suite parentale avec salle d’eau, un bureau ainsi qu’une pièce supplémentaire pouvant être aménagée en quatrième chambre avec point d’eau.

La rénovation complète menée en 2021–2022 a permis d’allier le cachet de l’ancien à un confort moderne : matériaux soigneusement sélectionnés, circulation optimisée et atmosphère chaleureuse. Les espaces nuit sont situés à l’arrière de l’appartement, côté cour intérieure, garantissant un calme appréciable.

Des annexes utiles tels qu’un atelier, un grand garage et une cave voutée en pierre et tempérée complète l’appartement.

Un bien singulier, destiné aux acquéreurs en quête de volumes, de caractère et d’un lieu prêt à vivre.

Dossier complet et informations complémentaires communiqués après premier échange.

Vente directe. Merci aux professionnels de s’abstenir.

Ville : Salins-les-Bains
Département : Jura
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 39110
Coordonnées : 46.933580, 5.878030
Total : 326 000€
Prix d'acquisition : 285 000€
Travaux : 18 200€
Valeur du bien : 303 200€
Frais de notaire : 22 800€
Coût estimé : 22 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 236m²
Loyer prédit : 7.59€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1792€/mois
Loyer annuel estimé : 21506€/an
Fourchette totale : 1395€ - 2303€/mois
Fourchette annuelle : 16736€ - 27637€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :326 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 612,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :97,80€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 710,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 859,18€
Coût de l'assurance :29 340,00€
Taxe foncière : 2 150,62€/an
Soit par mois : 179,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 792,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 889,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 200 €(77 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10 m² × 1 100€/m² = 11 000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7 200€ (incluant revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures). Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salins-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 792 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 506 €/an
Calcul : 1 792 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 911 €/an
Base de calcul : Emprunt de 326 000 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 174 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 151 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 435 €
Revenus locatifs : +21 506 €
Charges déductibles : -32 435 €
Résultat foncier Année 1 : -10 929 €(Déficit de 10 929 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 229 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 235 €/an
Revenus locatifs : +21 506 €
Charges déductibles : -14 235 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 271 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 228.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 285 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250 €(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 506 €32 445 €10 921 €-10 939 €10 700 €239 €239 €
221 936 €13 955 €10 631 €7 981 €---
322 375 €13 655 €10 330 €8 720 €---
422 823 €13 344 €10 020 €9 479 €---
523 279 €13 023 €9 698 €10 256 €---
623 745 €12 690 €9 366 €11 055 €---
724 220 €12 346 €9 022 €11 873 €---
824 704 €11 990 €8 666 €12 714 €---
925 198 €11 622 €8 298 €13 576 €---
1025 702 €11 242 €7 917 €14 460 €---
1126 216 €10 848 €7 524 €15 368 €---
1226 740 €10 441 €7 116 €16 300 €---
1327 275 €10 019 €6 695 €17 256 €---
1427 821 €9 583 €6 259 €18 237 €---
1528 377 €9 132 €5 808 €19 245 €---
1628 945 €8 666 €5 342 €20 279 €---
1729 523 €8 183 €4 859 €21 340 €---
1830 114 €7 684 €4 360 €22 430 €---
1930 716 €7 168 €3 844 €23 548 €---
2031 331 €6 634 €3 310 €24 696 €---
2131 957 €6 082 €2 757 €25 875 €---
2232 596 €5 510 €2 186 €27 086 €---
2333 248 €4 919 €1 595 €28 329 €---
2433 913 €4 308 €983 €29 606 €---
2534 591 €3 675 €351 €30 916 €---
TOTAL688 851 €259 165 €157 859 €429 686 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 429 686 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 506 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 516 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 516 €-3 210 €+7 726 €
2+4 516 €+2 323 €+2 193 €
3+4 516 €+2 616 €+1 900 €
4+4 516 €+2 844 €+1 672 €
5+4 516 €+3 077 €+1 439 €
6+4 516 €+3 316 €+1 200 €
7+4 516 €+3 562 €+954 €
8+4 516 €+3 814 €+702 €
9+4 516 €+4 073 €+443 €
10+4 516 €+4 338 €+178 €
11+4 516 €+4 610 €-94 €
12+4 516 €+4 890 €-374 €
13+4 516 €+5 177 €-661 €
14+4 516 €+5 471 €-955 €
15+4 516 €+5 773 €-1 257 €
16+4 516 €+6 084 €-1 568 €
17+4 516 €+6 402 €-1 886 €
18+4 516 €+6 729 €-2 213 €
19+4 516 €+7 064 €-2 548 €
20+4 516 €+7 409 €-2 893 €
21+4 516 €+7 763 €-3 247 €
22+4 516 €+8 126 €-3 610 €
23+4 516 €+8 499 €-3 983 €
24+4 516 €+8 882 €-4 366 €
25+4 516 €+9 275 €-4 759 €
Total+112 900 €+128 906 €+-16 006 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 234 jours
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