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Appartement à vendre

VilleÉpinal (88)
Surface58m²
Coût Total96 470€
Loyer Annuel6 230€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 155,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

EPINAL - Appartement T3 situé au rez-de-chaussée avec garage et cave - L'appartement est composé : Entrée - Cuisine toute équipée ouverte sur séjour - 2 chambres - Dégagement - Salle de bains - WC séparés - Garage avec grenier - Cave -

Prix de vente : 67000 €- Les honoraires sont à la charge du vendeur

NEO IMO - Copropriété de 92 lots - dont 22 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1104.00 euros.

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.142250, 6.430902
Total : 96 470€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 24 110€
Valeur du bien : 91 110€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6230€/an
Fourchette totale : 406€ - 664€/mois
Fourchette annuelle : 4873€ - 7965€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 195,65 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :69 348 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-2 348€ (-3.4%)
Marge achat-revente :-27 122€ (-39.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 503,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 097,70€
Coût de l'assurance :8 441,13€
Taxe foncière : 622,99€/an
Soit par mois : 51,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 92,00€/mois
Soit par an : 1 104,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 519,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 647,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à revoir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 110 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 250€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 250€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 230 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 190 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 470 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 104 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 365 €
Revenus locatifs : +6 230 €
Charges déductibles : -29 365 €
Résultat foncier Année 1 : -23 135 €(Déficit de 23 135 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 735 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 255 €/an
Revenus locatifs : +6 230 €
Charges déductibles : -5 255 €
Résultat foncier Années 2+ : 975 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1735.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 230 €29 368 €3 193 €-23 138 €21 400 €1 738 €1 738 €
26 354 €5 173 €3 108 €1 182 €--556 €
36 482 €5 084 €3 020 €1 397 €---
46 611 €4 993 €2 929 €1 618 €---
56 743 €4 899 €2 834 €1 845 €---
66 878 €4 801 €2 737 €2 077 €---
77 016 €4 700 €2 636 €2 316 €---
87 156 €4 596 €2 531 €2 560 €---
97 299 €4 488 €2 423 €2 811 €---
107 445 €4 377 €2 312 €3 069 €---
117 594 €4 261 €2 197 €3 333 €---
127 746 €4 142 €2 077 €3 604 €---
137 901 €4 019 €1 954 €3 882 €---
148 059 €3 891 €1 826 €4 168 €---
158 220 €3 759 €1 695 €4 461 €---
168 385 €3 623 €1 558 €4 762 €---
178 552 €3 482 €1 417 €5 070 €---
188 723 €3 336 €1 271 €5 387 €---
198 898 €3 185 €1 121 €5 712 €---
209 076 €3 029 €965 €6 046 €---
219 257 €2 868 €804 €6 389 €---
229 442 €2 702 €637 €6 741 €---
239 631 €2 529 €465 €7 102 €---
249 824 €2 351 €286 €7 473 €---
2510 020 €2 167 €102 €7 854 €---
TOTAL199 544 €121 823 €46 098 €77 721 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 721 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 230 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 308 €-6 420 €+7 728 €
2+1 308 €0 €+1 308 €
3+1 308 €+252 €+1 056 €
4+1 308 €+485 €+823 €
5+1 308 €+553 €+755 €
6+1 308 €+623 €+685 €
7+1 308 €+695 €+613 €
8+1 308 €+768 €+540 €
9+1 308 €+843 €+465 €
10+1 308 €+921 €+387 €
11+1 308 €+1 000 €+308 €
12+1 308 €+1 081 €+227 €
13+1 308 €+1 165 €+143 €
14+1 308 €+1 250 €+58 €
15+1 308 €+1 338 €-30 €
16+1 308 €+1 429 €-121 €
17+1 308 €+1 521 €-213 €
18+1 308 €+1 616 €-308 €
19+1 308 €+1 714 €-406 €
20+1 308 €+1 814 €-506 €
21+1 308 €+1 917 €-609 €
22+1 308 €+2 022 €-714 €
23+1 308 €+2 131 €-823 €
24+1 308 €+2 242 €-934 €
25+1 308 €+2 356 €-1 048 €
Total+32 700 €+23 316 €+9 384 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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