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Appartement 4 pièces 65 m²

VilleSaint-Priest (69)
Surface65m²
Coût Total153 400€
Loyer Annuel9 850€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-278€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 615,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 4 pièces principales

Découvrez ce bel appartement traversant T4 transformé en T3, idéalement situé à proximité du Tram T2 et des commerces. Il offre 1 vaste séjour lumineux ouvrant sur 1 balcon, 2 grandes chambres, une cuisine équipée, une salle d'eau, une cave. Stationnement libre dans la résidence. Travaux de réhabilitation en cours avec la Métropole Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 7.36%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 374-5783Z Date de réalisation du diagnostic : 02/07/2025 Prix hors honoraires : 97 803 €

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 2724 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 180 € et 2 990 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Priest
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69800
Coordonnées : 45.694100, 4.935092
Total : 153 400€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 145 000€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 10.48€ - 15.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9850€/an
Fourchette totale : 681€ - 990€/mois
Fourchette annuelle : 8171€ - 11875€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 749,3 €/m²
Basé sur :362 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 704 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-73 704€ (-41.2%)
Marge achat-revente :25 304€ (14.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :751,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 789,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 080,31€
Coût de l'assurance :11 505,00€
Taxe foncière : 985,03€/an
Soit par mois : 82,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 227,00€/mois
Soit par an : 2 724,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 820,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 099,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-278,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 398 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(615 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 20€/m² = 600€ (incluant pose et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Priest (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 850 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 997 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 724 €/an
Calcul : 227 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 166 €
Revenus locatifs : +9 850 €
Charges déductibles : -49 166 €
Résultat foncier Année 1 : -39 316 €(Déficit de 39 316 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 916 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 166 €/an
Revenus locatifs : +9 850 €
Charges déductibles : -9 166 €
Résultat foncier Années 2+ : 684 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17915.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 850 €49 171 €5 002 €-39 321 €21 400 €17 921 €17 921 €
210 047 €9 036 €4 867 €1 011 €--16 910 €
310 248 €8 897 €4 728 €1 351 €--15 559 €
410 453 €8 754 €4 584 €1 700 €--13 859 €
510 662 €8 605 €4 436 €2 057 €--11 802 €
610 876 €8 451 €4 282 €2 424 €--9 378 €
711 093 €8 293 €4 123 €2 800 €--6 577 €
811 315 €8 129 €3 959 €3 186 €--3 391 €
911 541 €7 959 €3 790 €3 582 €---
1011 772 €7 784 €3 615 €3 988 €---
1112 007 €7 603 €3 434 €4 405 €---
1212 248 €7 416 €3 247 €4 832 €---
1312 493 €7 222 €3 053 €5 270 €---
1412 742 €7 022 €2 853 €5 720 €---
1512 997 €6 816 €2 647 €6 181 €---
1613 257 €6 602 €2 433 €6 655 €---
1713 522 €6 382 €2 212 €7 141 €---
1813 793 €6 154 €1 984 €7 639 €---
1914 069 €5 918 €1 749 €8 151 €---
2014 350 €5 674 €1 505 €8 676 €---
2114 637 €5 423 €1 253 €9 214 €---
2214 930 €5 162 €993 €9 767 €---
2315 228 €4 894 €724 €10 335 €---
2415 533 €4 616 €446 €10 917 €---
2515 844 €4 328 €159 €11 515 €---
TOTAL315 508 €216 311 €72 080 €99 197 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 197 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 850 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 069 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 069 €-6 420 €+8 489 €
2+2 069 €0 €+2 069 €
3+2 069 €0 €+2 069 €
4+2 069 €0 €+2 069 €
5+2 069 €0 €+2 069 €
6+2 069 €0 €+2 069 €
7+2 069 €0 €+2 069 €
8+2 069 €0 €+2 069 €
9+2 069 €+57 €+2 012 €
10+2 069 €+1 196 €+873 €
11+2 069 €+1 321 €+748 €
12+2 069 €+1 450 €+619 €
13+2 069 €+1 581 €+488 €
14+2 069 €+1 716 €+353 €
15+2 069 €+1 854 €+215 €
16+2 069 €+1 996 €+73 €
17+2 069 €+2 142 €-73 €
18+2 069 €+2 292 €-223 €
19+2 069 €+2 445 €-376 €
20+2 069 €+2 603 €-534 €
21+2 069 €+2 764 €-695 €
22+2 069 €+2 930 €-861 €
23+2 069 €+3 100 €-1 031 €
24+2 069 €+3 275 €-1 206 €
25+2 069 €+3 455 €-1 386 €
Total+51 725 €+29 759 €+21 966 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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