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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDammarie-les-Lys (77)
Surface52m²
Coût Total152 680€
Loyer Annuel11 828€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 2 326,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, Ascenseur, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, 1 chambre, 1 parking: Parking souterrain

Bienvenue dans cet appartement charmant situé à 5 min en bus et 20 min à pied de la gare de Melun (RER D et train R) . Cet espace de vie de 52 mètres carrés est idéal pour les célibataires et les couples à la recherche d'un cadre confortable et pratique. Présence de caméra de vidéo protection au sein de la copropriété.

L'appartement se compose de deux pièces bien agencées et d'une salle de bains avec WC séparés.

L'appartement se situe à proximité des commerces (boucherie, boulangerie, pharmacie ...) et des centres commerciaux.

Ne manquez pas cette occasion unique de devenir propriétaire dans un quartier en plein essor.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel que cet appartement a à offrir !

Ville : Dammarie-les-Lys
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77190
Coordonnées : 48.521043, 2.635240
Total : 152 680€
Prix d'acquisition : 121 000€
Travaux : 22 000€
Valeur du bien : 143 000€
Frais de notaire : 9 680€
Coût estimé : 9 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 18.96€/m²/mois
Fourchette : 16.80€ - 21.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 986€/mois
Loyer annuel estimé : 11828€/an
Fourchette totale : 874€ - 1112€/mois
Fourchette annuelle : 10486€ - 13342€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 000 €
Prix d'achat :121 000 €
Décote à l'achat :-9 000€ (-6.9%)
Marge achat-revente :-22 680€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,17€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 786,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 742,00€
Coût de l'assurance :11 451,00€
Taxe foncière : 1 182,84€/an
Soit par mois : 98,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 985,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 884,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Hall d'entrée - Peinture:80€
    Peinture hall d'entrée: 4 m² × 40€/m² = 80€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammarie-les-Lys. Main d'œuvre incluse. Les prix des matériaux ont été adaptés selon les moyennes observées pour la région.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 828 €/an
Calcul : 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 973 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 680 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 183 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 614 €
Revenus locatifs : +11 828 €
Charges déductibles : -28 614 €
Résultat foncier Année 1 : -16 786 €(Déficit de 16 786 €)
Imputable sur revenu global : 16 786 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 614 €/an
Revenus locatifs : +11 828 €
Charges déductibles : -6 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 214 €/an
Prix d'achat du bien : 121 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650 €(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 828 €28 619 €4 978 €-16 791 €16 791 €--
212 065 €6 485 €4 844 €5 580 €---
312 306 €6 347 €4 706 €5 959 €---
412 552 €6 204 €4 563 €6 349 €---
512 803 €6 056 €4 415 €6 748 €---
613 059 €5 903 €4 262 €7 157 €---
713 321 €5 745 €4 104 €7 576 €---
813 587 €5 582 €3 941 €8 005 €---
913 859 €5 413 €3 772 €8 446 €---
1014 136 €5 239 €3 598 €8 897 €---
1114 419 €5 058 €3 418 €9 360 €---
1214 707 €4 872 €3 231 €9 835 €---
1315 001 €4 680 €3 039 €10 322 €---
1415 301 €4 481 €2 840 €10 821 €---
1515 607 €4 275 €2 634 €11 332 €---
1615 919 €4 063 €2 422 €11 857 €---
1716 238 €3 843 €2 202 €12 395 €---
1816 563 €3 616 €1 975 €12 947 €---
1916 894 €3 381 €1 741 €13 512 €---
2017 232 €3 139 €1 498 €14 093 €---
2117 576 €2 888 €1 248 €14 688 €---
2217 928 €2 629 €989 €15 298 €---
2318 286 €2 362 €721 €15 925 €---
2418 652 €2 085 €444 €16 567 €---
2519 025 €1 799 €158 €17 226 €---
TOTAL378 866 €134 764 €71 742 €244 102 €16 791 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 037 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 102 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 828 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 484 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 484 €-5 037 €+7 521 €
2+2 484 €+1 674 €+810 €
3+2 484 €+1 788 €+696 €
4+2 484 €+1 905 €+579 €
5+2 484 €+2 024 €+460 €
6+2 484 €+2 147 €+337 €
7+2 484 €+2 273 €+211 €
8+2 484 €+2 402 €+82 €
9+2 484 €+2 534 €-50 €
10+2 484 €+2 669 €-185 €
11+2 484 €+2 808 €-324 €
12+2 484 €+2 950 €-466 €
13+2 484 €+3 096 €-612 €
14+2 484 €+3 246 €-762 €
15+2 484 €+3 400 €-916 €
16+2 484 €+3 557 €-1 073 €
17+2 484 €+3 718 €-1 234 €
18+2 484 €+3 884 €-1 400 €
19+2 484 €+4 054 €-1 570 €
20+2 484 €+4 228 €-1 744 €
21+2 484 €+4 406 €-1 922 €
22+2 484 €+4 590 €-2 106 €
23+2 484 €+4 777 €-2 293 €
24+2 484 €+4 970 €-2 486 €
25+2 484 €+5 168 €-2 684 €
Total+62 100 €+73 231 €+-11 131 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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