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Appartement à vendre

VilleDammarie-les-Lys (77)
Surface52
Coût Total152 680
Loyer Annuel11 828
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+101
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 2 326,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, Ascenseur, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, 1 chambre, 1 parking: Parking souterrain

Bienvenue dans cet appartement charmant situé à 5 min en bus et 20 min à pied de la gare de Melun (RER D et train R) . Cet espace de vie de 52 mètres carrés est idéal pour les célibataires et les couples à la recherche d'un cadre confortable et pratique. Présence de caméra de vidéo protection au sein de la copropriété.

L'appartement se compose de deux pièces bien agencées et d'une salle de bains avec WC séparés.

L'appartement se situe à proximité des commerces (boucherie, boulangerie, pharmacie ...) et des centres commerciaux.

Ne manquez pas cette occasion unique de devenir propriétaire dans un quartier en plein essor.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel que cet appartement a à offrir !

Ville : Dammarie-les-Lys
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77190
Coordonnées : 48.521043, 2.635240
Total : 152 680
Prix d'acquisition : 121 000
Travaux : 22 000
Valeur du bien : 143 000
Frais de notaire : 9 680
Coût estimé : 9 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52
Loyer prédit : 18.96€/m²/mois
Fourchette : 16.80€ - 21.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 986€/mois
Loyer annuel estimé : 11828€/an
Fourchette totale : 874€ - 1112€/mois
Fourchette annuelle : 10486€ - 13342€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 000
Prix d'achat :121 000
Décote à l'achat :-9 000 (-6.9%)
Marge achat-revente :-22 680€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :38,17€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 786,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 742,00
Coût de l'assurance :11 451,00
Taxe foncière : 1 182,84€/an
Soit par mois : 98,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 985,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 884,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Peinture:240
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Hall d'entrée - Peinture:80
    Peinture hall d'entrée: 4 m² × 40€/m² = 80€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammarie-les-Lys. Main d'œuvre incluse. Les prix des matériaux ont été adaptés selon les moyennes observées pour la région.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 828 €/an
Calcul : 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 973 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 680 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 183 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 614
Revenus locatifs : +11 828
Charges déductibles : -28 614
Résultat foncier Année 1 : -16 786(Déficit de 16 786 €)
Imputable sur revenu global : 16 786
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 614 €/an
Revenus locatifs : +11 828
Charges déductibles : -6 614
Résultat foncier Années 2+ : 5 214 €/an
Prix d'achat du bien : 121 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 82828 6194 978-16 79116 791 €--
212 0656 4854 8445 580---
312 3066 3474 7065 959---
412 5526 2044 5636 349---
512 8036 0564 4156 748---
613 0595 9034 2627 157---
713 3215 7454 1047 576---
813 5875 5823 9418 005---
913 8595 4133 7728 446---
1014 1365 2393 5988 897---
1114 4195 0583 4189 360---
1214 7074 8723 2319 835---
1315 0014 6803 03910 322---
1415 3014 4812 84010 821---
1515 6074 2752 63411 332---
1615 9194 0632 42211 857---
1716 2383 8432 20212 395---
1816 5633 6161 97512 947---
1916 8943 3811 74113 512---
2017 2323 1391 49814 093---
2117 5762 8881 24814 688---
2217 9282 62998915 298---
2318 2862 36272115 925---
2418 6522 08544416 567---
2519 0251 79915817 226---
TOTAL378 866134 76471 742244 10216 791Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 037
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 102
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 828 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 484 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 484-5 037+7 521
2+2 484+1 674+810
3+2 484+1 788+696
4+2 484+1 905+579
5+2 484+2 024+460
6+2 484+2 147+337
7+2 484+2 273+211
8+2 484+2 402+82
9+2 484+2 534-50
10+2 484+2 669-185
11+2 484+2 808-324
12+2 484+2 950-466
13+2 484+3 096-612
14+2 484+3 246-762
15+2 484+3 400-916
16+2 484+3 557-1 073
17+2 484+3 718-1 234
18+2 484+3 884-1 400
19+2 484+4 054-1 570
20+2 484+4 228-1 744
21+2 484+4 406-1 922
22+2 484+4 590-2 106
23+2 484+4 777-2 293
24+2 484+4 970-2 486
25+2 484+5 168-2 684
Total+62 100+73 231+-11 131
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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