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vente - maison

VilleVals-les-Bains (07)
Surface180m²
Coût Total267 740€
Loyer Annuel19 004€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 055,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Alarme, Cheminee, Salle de bain, Salle d eau, Travaux, Petit prix

Iad France - Ophélie Lacour vous propose : Maison de Village de 180 m² à Vals-les-Bains - Nichée au cOEur du pittoresque village de Vals-les-Bains, cette ravissante maison de village offre un espace de vie spacieux et confortable sur trois étages, Gros potentiel : Envie d investissement locatif ? Cette maison peut être divisée et offre deux logements et en supplément un local commercial ou autre.

En entrant dans cette propriété, vous êtes immédiatement séduit par le mélange harmonieux entre modernité et charme de l'ancien. La maison propose 5 pièces lumineuses, dont une salle de bain et deux salles d'eau pour votre plus grand confort. Chaque espace a été pensé avec soin pour offrir fonctionnalité et praticité au quotidien.

La cuisine équipée, bien agencée et pratique, est parfaite pour préparer de délicieux repas en famille. Le séjour, spacieux et convivial, est l'endroit idéal pour se détendre et partager des moments agréables. Les multiples espaces de rangement, dont une buanderie, garantissent un intérieur ordonné et fonctionnel.

La maison, répartie sur trois étages, offre un bel espace de vie avec des pièces lumineuses et une atmosphère chaleureuse. Chaque étage est pensé pour offrir un agencement optimal et un confort de vie certain.

Idéalement située, cette maison de village, proche des commerces, des écoles et des transports en commun. Pour votre sécurité, un système d'alarme est également installé pour garantir une tranquillité d'esprit absolue.

Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir une demeure de caractère, alliant le charme de l'ancien au confort moderne. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et laissez-vous charmer par cette maison pleine de potentiel.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L. 561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Ophélie Lacour mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de AUBENAS sous le numéro 939031258, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.Informations LOI ALUR : Honoraires charge vendeur. (gedeon_6727_33617805)

Ville : Vals-les-Bains
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07600
Coordonnées : 44.665290, 4.364433
Total : 267 740€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 62 540€
Valeur du bien : 252 540€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 8.80€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 11.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1584€/mois
Loyer annuel estimé : 19004€/an
Fourchette totale : 1202€ - 2086€/mois
Fourchette annuelle : 14425€ - 25036€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 094,83 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :377 069 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-187 069€ (-49.6%)
Marge achat-revente :109 329€ (29.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 343,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :78,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 421,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 232,94€
Coût de l'assurance :23 427,25€
Taxe foncière : 1 900,35€/an
Soit par mois : 158,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 583,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 579,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 407 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 540 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€/fenêtre = 17600€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (plomberie, électricité, carrelage inclus)
  • Salon - Rénovation légère:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vals-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 004 €/an
Calcul : 1 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 307 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 740 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 937 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 684 €
Revenus locatifs : +19 004 €
Charges déductibles : -74 684 €
Résultat foncier Année 1 : -55 681 €(Déficit de 55 681 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 281 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 144 €/an
Revenus locatifs : +19 004 €
Charges déductibles : -12 144 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 859 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34280.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 004 €74 693 €9 315 €-55 689 €21 400 €34 289 €34 289 €
219 384 €11 909 €9 072 €7 474 €--26 815 €
319 771 €11 657 €8 820 €8 114 €--18 701 €
420 167 €11 396 €8 559 €8 770 €--9 931 €
520 570 €11 126 €8 288 €9 444 €--487 €
620 981 €10 846 €8 008 €10 136 €---
721 401 €10 556 €7 718 €10 846 €---
821 829 €10 255 €7 418 €11 574 €---
922 266 €9 944 €7 106 €12 322 €---
1022 711 €9 621 €6 784 €13 090 €---
1123 165 €9 287 €6 450 €13 878 €---
1223 628 €8 941 €6 104 €14 687 €---
1324 101 €8 583 €5 746 €15 518 €---
1424 583 €8 212 €5 375 €16 371 €---
1525 075 €7 828 €4 990 €17 247 €---
1625 576 €7 430 €4 592 €18 147 €---
1726 088 €7 017 €4 180 €19 070 €---
1826 610 €6 590 €3 753 €20 019 €---
1927 142 €6 148 €3 310 €20 994 €---
2027 685 €5 690 €2 852 €21 995 €---
2128 238 €5 215 €2 378 €23 023 €---
2228 803 €4 723 €1 886 €24 080 €---
2329 379 €4 214 €1 377 €25 165 €---
2429 967 €3 687 €849 €26 280 €---
2530 566 €3 141 €303 €27 425 €---
TOTAL608 688 €268 709 €135 233 €339 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 339 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 991 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 991 €-6 420 €+10 411 €
2+3 991 €0 €+3 991 €
3+3 991 €0 €+3 991 €
4+3 991 €0 €+3 991 €
5+3 991 €0 €+3 991 €
6+3 991 €+2 895 €+1 096 €
7+3 991 €+3 254 €+737 €
8+3 991 €+3 472 €+519 €
9+3 991 €+3 697 €+294 €
10+3 991 €+3 927 €+64 €
11+3 991 €+4 163 €-172 €
12+3 991 €+4 406 €-415 €
13+3 991 €+4 655 €-664 €
14+3 991 €+4 911 €-920 €
15+3 991 €+5 174 €-1 183 €
16+3 991 €+5 444 €-1 453 €
17+3 991 €+5 721 €-1 730 €
18+3 991 €+6 006 €-2 015 €
19+3 991 €+6 298 €-2 307 €
20+3 991 €+6 598 €-2 607 €
21+3 991 €+6 907 €-2 916 €
22+3 991 €+7 224 €-3 233 €
23+3 991 €+7 549 €-3 558 €
24+3 991 €+7 884 €-3 893 €
25+3 991 €+8 228 €-4 237 €
Total+99 775 €+101 994 €+-2 219 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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