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Appartement 3 pièces 74 m²

VillePuy-en-Velay (43)
Surface74
Coût Total111 180
Loyer Annuel7 108
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 891,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 74 m² - Appartement 3 pièces 74 m²

À découvrir, appartement de 74 m2 Carrez, situé au 5e étage sans ascenseur, offrant de beaux volumes et un agencement fonctionnel. Le bien se compose d'une entrée, d'un séjour, d'une cuisine, de 2 chambres, d'une salle de bain avec double lavabo ainsi que d'un WC séparé. L'appartement dispose également de 2 placards / dressings, pratiques pour le rangement. Les chambres sont équipées de plancher et de simple vitrage. Le chauffage est assuré par une installation gaz. DPE : E / GES : E. Taxe foncière : 1 250 EUR. Charges annuelles : 90 EUR. Pas de travaux en cours dans la copropriété. Une isolation pourrait être prévue prochainement. Idéal pour une résidence principale ou un investissement, avec un beau potentiel d'amélioration. Cette annonce vous est proposée par ARHZAF HINDE - - NoRSAC: , Enregistré à de Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale

Surface : 74 m²

Consommation énergie primaire : 5 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Coordonnées : 45.029778, 3.899714
Total : 111 180
Prix d'acquisition : 66 000
Travaux : 39 900
Valeur du bien : 105 900
Frais de notaire : 5 280
Coût estimé : 5 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 592€/mois
Loyer annuel estimé : 7108€/an
Fourchette totale : 451€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 5409€ - 9341€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 539,22 €/m²
Basé sur :137 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :113 902
Prix d'achat :66 000
Décote à l'achat :-47 902 (-42.1%)
Marge achat-revente :2 722€ (2.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 575,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 712,06
Coût de l'assurance :9 728,25
Taxe foncière : 1 250,00€/an
Soit par mois : 104,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 7,50€/mois
Soit par an : 90,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 592,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 900(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:4 500
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:14 000
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

AA(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 700✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 592 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 108 €/an
Calcul : 592 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 589 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 180 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 250 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 90 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 218
Revenus locatifs : +7 108
Charges déductibles : -45 218
Résultat foncier Année 1 : -38 110(Déficit de 38 110 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 710
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 318 €/an
Revenus locatifs : +7 108
Charges déductibles : -5 318
Résultat foncier Années 2+ : 1 790 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16709.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 10845 2213 592-38 11321 400 €16 713 €16 713 €
27 2505 2243 4952 026--14 687 €
37 3955 1243 3952 271--12 416 €
47 5435 0203 2912 523--9 893 €
57 6944 9133 1842 781--7 112 €
67 8484 8033 0733 045--4 067 €
78 0054 6882 9593 316--750 €
88 1654 5702 8413 595---
98 3284 4482 7193 880---
108 4954 3222 5934 173---
118 6654 1922 4634 473---
128 8384 0582 3284 780---
139 0153 9192 1895 096---
149 1953 7752 0465 420---
159 3793 6271 8975 752---
169 5673 4731 7446 093---
179 7583 3151 5866 443---
189 9533 1511 4226 802---
1910 1522 9821 2537 170---
2010 3552 8071 0787 548---
2110 5622 6278987 935---
2210 7732 4417118 333---
2310 9892 2485198 741---
2411 2092 0493209 160---
2511 4331 8431149 590---
TOTAL227 673134 84051 71292 83321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 833
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 108 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 493-6 420+7 913
2+1 4930+1 493
3+1 4930+1 493
4+1 4930+1 493
5+1 4930+1 493
6+1 4930+1 493
7+1 4930+1 493
8+1 493+853+640
9+1 493+1 164+329
10+1 493+1 252+241
11+1 493+1 342+151
12+1 493+1 434+59
13+1 493+1 529-36
14+1 493+1 626-133
15+1 493+1 726-233
16+1 493+1 828-335
17+1 493+1 933-440
18+1 493+2 041-548
19+1 493+2 151-658
20+1 493+2 264-771
21+1 493+2 381-888
22+1 493+2 500-1 007
23+1 493+2 622-1 129
24+1 493+2 748-1 255
25+1 493+2 877-1 384
Total+37 325+27 850+9 475
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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