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Appartement à vendre

VilleNiort (79)
Surface100m²
Coût Total153 680€
Loyer Annuel12 108€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 360 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 25 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Terrasse, calme, Interphone

NIORT centre quartier Boule d'Or, appartement 100 m² au 3è étage avec ascenseur, comprenant entrée, séjour et cuisine aménagée donnant sur terrasse, 3 chambres, salle de bains, salle d'eau, wc, cellier et buanderie. Ouv alu double vitrage et volets roulants manuels, chauffage individuel au gaz. (4.62 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 24 lots - dont 24 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1100.00 euros.

Ville : Niort
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79000
Coordonnées : 46.329591, -0.447374
Total : 153 680€
Prix d'acquisition : 136 000€
Travaux : 6 800€
Valeur du bien : 142 800€
Frais de notaire : 10 880€
Coût estimé : 10 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 10.09€/m²/mois
Fourchette : 7.79€ - 13.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1009€/mois
Loyer annuel estimé : 12108€/an
Fourchette totale : 779€ - 1307€/mois
Fourchette annuelle : 9344€ - 15690€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 756,96 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 696 €
Prix d'achat :136 000 €
Décote à l'achat :-39 696€ (-22.6%)
Marge achat-revente :22 016€ (12.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :769,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 814,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 127,49€
Coût de l'assurance :13 447,00€
Taxe foncière : 1 210,79€/an
Soit par mois : 100,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 91,67€/mois
Soit par an : 1 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 008,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 006,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 95 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage individuel au gaz est déjà en place et conforme.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et des meubles de cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 800 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Niort (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour les travaux de peinture et de rénovation. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 009 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 108 €/an
Calcul : 1 009 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 311 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 680 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 211 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 960 €
Revenus locatifs : +12 108 €
Charges déductibles : -14 960 €
Résultat foncier Année 1 : -2 852 €(Déficit de 2 852 €)
Imputable sur revenu global : 2 852 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 160 €/an
Revenus locatifs : +12 108 €
Charges déductibles : -8 160 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 948 €/an
Prix d'achat du bien : 136 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 400 €(65% de 136 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 215 €/an
Calcul : 88 400 € × 3,636% = 3 215 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 108 €14 965 €5 316 €-2 857 €2 857 €--
212 350 €8 026 €5 177 €4 324 €---
312 597 €7 882 €5 033 €4 715 €---
412 849 €7 732 €4 884 €5 117 €---
513 106 €7 578 €4 729 €5 528 €---
613 368 €7 417 €4 569 €5 951 €---
713 635 €7 251 €4 403 €6 384 €---
813 908 €7 080 €4 231 €6 828 €---
914 186 €6 902 €4 053 €7 284 €---
1014 470 €6 718 €3 869 €7 752 €---
1114 759 €6 527 €3 678 €8 233 €---
1215 055 €6 329 €3 481 €8 725 €---
1315 356 €6 125 €3 276 €9 231 €---
1415 663 €5 913 €3 064 €9 750 €---
1515 976 €5 694 €2 845 €10 283 €---
1616 296 €5 466 €2 618 €10 829 €---
1716 621 €5 231 €2 382 €11 390 €---
1816 954 €4 987 €2 139 €11 966 €---
1917 293 €4 735 €1 886 €12 558 €---
2017 639 €4 474 €1 625 €13 165 €---
2117 992 €4 203 €1 355 €13 788 €---
2218 351 €3 923 €1 074 €14 428 €---
2318 718 €3 633 €784 €15 086 €---
2419 093 €3 332 €484 €15 760 €---
2519 475 €3 021 €173 €16 453 €---
TOTAL387 818 €155 144 €77 127 €232 674 €2 857 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 857 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 108 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 543 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 543 €-857 €+3 400 €
2+2 543 €+1 297 €+1 246 €
3+2 543 €+1 415 €+1 128 €
4+2 543 €+1 535 €+1 008 €
5+2 543 €+1 659 €+884 €
6+2 543 €+1 785 €+758 €
7+2 543 €+1 915 €+628 €
8+2 543 €+2 049 €+494 €
9+2 543 €+2 185 €+358 €
10+2 543 €+2 326 €+217 €
11+2 543 €+2 470 €+73 €
12+2 543 €+2 618 €-75 €
13+2 543 €+2 769 €-226 €
14+2 543 €+2 925 €-382 €
15+2 543 €+3 085 €-542 €
16+2 543 €+3 249 €-706 €
17+2 543 €+3 417 €-874 €
18+2 543 €+3 590 €-1 047 €
19+2 543 €+3 767 €-1 224 €
20+2 543 €+3 949 €-1 406 €
21+2 543 €+4 137 €-1 594 €
22+2 543 €+4 329 €-1 786 €
23+2 543 €+4 526 €-1 983 €
24+2 543 €+4 728 €-2 185 €
25+2 543 €+4 936 €-2 393 €
Total+63 575 €+69 802 €+-6 227 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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