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Maison rénovée

Bien expiré
VilleVerlin (89)
Surface160m²
Coût Total230 560€
Loyer Annuel15 733€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 157 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 981,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Boniour vend maison sur la commune de verlin 160 m² habitable grand salon salle à manaer environ 52 m² plus très grande cuisine ouverte environ 19 m² meuble recent tout le carrelage a étais refait tout es en double vitrage dont 2 baie vitrée elle possède 4 chambres dont la plus petite 12 m2 jusqu'à 17 m² la chambre dont une possède un dressing de 4m de long sur 2m20 de haut cette maison es sur environ 1000m² de terrain lieu dit très calme vu sur les champs très peu de passage elle possède également un garage construction récente de 1998 pouvant aarer 2 voitures la fosse es non conforme mes iamais eu de souci vider tout les 2 ans la toiture a étais entièrement refaite dont sous toiture et tuile neuve prix 157 000€ le prix et vu de 2 agences au prix le plus bas je ne loue pas le bien merc

Ville : Verlin
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89330
Coordonnées : 48.019690, 3.240020
Total : 230 560€
Prix d'acquisition : 157 000€
Travaux : 61 000€
Valeur du bien : 218 000€
Frais de notaire : 12 560€
Coût estimé : 12 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1311€/mois
Loyer annuel estimé : 15733€/an
Fourchette totale : 1047€ - 1641€/mois
Fourchette annuelle : 12569€ - 19694€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :935,48 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :149 677 €
Prix d'achat :157 000 €
Décote à l'achat :+7 323€ (+4.9%)
Marge achat-revente :-80 883€ (-54.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 157,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :67,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 225,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 825,18€
Coût de l'assurance :20 174,00€
Taxe foncière : 1 573,28€/an
Soit par mois : 131,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 311,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 356,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour toutes les 4 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments légèrement usés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour s'assurer qu'elles sont en bon état.
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 000 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant peinture murs et plafonds, main d'œuvre)
  • Électricité générale:800€
    Vérification tableau électrique: 1 tableau électrique × 800€ = 800€ (incluant mise aux normes, ajout de prises, main d'œuvre)
  • Plomberie générale:1 200€
    Vérification plomberie générale: 1 maison × 1200€ = 1200€ (incluant vérification tuyauterie et évacuations, main d'œuvre)
  • Total:32 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 311 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 733 €/an
Calcul : 1 311 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 560 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 807 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 417 €
Revenus locatifs : +15 733 €
Charges déductibles : -71 417 €
Résultat foncier Année 1 : -55 685 €(Déficit de 55 685 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 44 985 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 417 €/an
Revenus locatifs : +15 733 €
Charges déductibles : -10 417 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 315 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 44984.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050 €(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 733 €71 425 €8 045 €-55 692 €10 700 €44 992 €44 992 €
216 047 €10 215 €7 835 €5 832 €--39 160 €
316 368 €9 998 €7 617 €6 371 €--32 789 €
416 696 €9 772 €7 392 €6 923 €--25 866 €
517 030 €9 539 €7 159 €7 491 €--18 375 €
617 370 €9 297 €6 917 €8 073 €--10 302 €
717 718 €9 047 €6 667 €8 671 €--1 631 €
818 072 €8 788 €6 407 €9 284 €---
918 433 €8 519 €6 139 €9 914 €---
1018 802 €8 241 €5 861 €10 561 €---
1119 178 €7 952 €5 572 €11 226 €---
1219 562 €7 654 €5 274 €11 908 €---
1319 953 €7 345 €4 964 €12 608 €---
1420 352 €7 024 €4 644 €13 328 €---
1520 759 €6 692 €4 312 €14 067 €---
1621 174 €6 348 €3 968 €14 826 €---
1721 598 €5 992 €3 612 €15 606 €---
1822 030 €5 623 €3 243 €16 406 €---
1922 470 €5 241 €2 861 €17 229 €---
2022 920 €4 845 €2 465 €18 074 €---
2123 378 €4 435 €2 055 €18 943 €---
2223 846 €4 010 €1 630 €19 835 €---
2324 323 €3 570 €1 190 €20 752 €---
2424 809 €3 115 €734 €21 695 €---
2525 305 €2 642 €262 €22 663 €---
TOTAL503 927 €237 331 €116 825 €266 595 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 595 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 304 €-3 210 €+6 514 €
2+3 304 €0 €+3 304 €
3+3 304 €0 €+3 304 €
4+3 304 €0 €+3 304 €
5+3 304 €0 €+3 304 €
6+3 304 €0 €+3 304 €
7+3 304 €0 €+3 304 €
8+3 304 €+2 296 €+1 008 €
9+3 304 €+2 974 €+330 €
10+3 304 €+3 168 €+136 €
11+3 304 €+3 368 €-64 €
12+3 304 €+3 572 €-268 €
13+3 304 €+3 783 €-479 €
14+3 304 €+3 998 €-694 €
15+3 304 €+4 220 €-916 €
16+3 304 €+4 448 €-1 144 €
17+3 304 €+4 682 €-1 378 €
18+3 304 €+4 922 €-1 618 €
19+3 304 €+5 169 €-1 865 €
20+3 304 €+5 422 €-2 118 €
21+3 304 €+5 683 €-2 379 €
22+3 304 €+5 951 €-2 647 €
23+3 304 €+6 226 €-2 922 €
24+3 304 €+6 508 €-3 204 €
25+3 304 €+6 799 €-3 495 €
Total+82 600 €+79 979 €+2 621 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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