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Détails du bien

Bien expiré
VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface72.58
Coût Total121 200
Loyer Annuel7 308
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 72.58 m²
Prix au m² : 1 033,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Villeneuve sur Lot, Lot et Garonne, notre agence vous propose à la vente cette maison de ville T3 avec jardin, située dans un quartier résidentiel, proche des commodités et des commerces. Cette maison de ville sur deux niveaux, dispose en rez de chaussé, d'une cuisine ouverte sur le séjour, une salle d'eau avec WC, une buanderie. A l'étage, deux chambres spacieuses de 15 m2 sans vis à vis. Vous pourrez profiter d'un jardin de 63 m2 avec terrasse. Les points forts :

  • la disposition des pièces
  • la proximité des commerces et écoles
  • le jardin Maison de ville a visiter sans tarder - https://www.century21-bg-villeneuve.com/mentions_legales/
Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.412099, 0.700658
Total : 121 200
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 40 200
Valeur du bien : 115 200
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72.58
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 609€/mois
Loyer annuel estimé : 7308€/an
Fourchette totale : 476€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 5706€ - 9359€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :598,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 634,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 495,09
Coût de l'assurance :10 605,00
Taxe foncière : 730,79€/an
Soit par mois : 60,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 608,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 695,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72.58 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant tous les travaux: douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant peinture et petits travaux cosmétiques, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 308 €/an
Calcul : 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 044 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 200 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 731 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 399
Revenus locatifs : +7 308
Charges déductibles : -45 399
Résultat foncier Année 1 : -38 091(Déficit de 38 091 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 691
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 199 €/an
Revenus locatifs : +7 308
Charges déductibles : -5 199
Résultat foncier Années 2+ : 2 109 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16691.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 30845 4034 048-38 09521 400 €16 695 €16 695 €
27 4545 0953 9402 359--14 337 €
37 6034 9843 8292 619--11 717 €
47 7554 8693 7142 887--8 831 €
57 9104 7493 5943 161--5 670 €
68 0694 6263 4713 443--2 227 €
78 2304 4983 3433 731---
88 3954 3663 2114 028---
98 5624 2303 0754 332---
108 7344 0892 9344 645---
118 9083 9432 7884 966---
129 0863 7922 6375 295---
139 2683 6352 4805 633---
149 4543 4742 3195 980---
159 6433 3072 1526 336---
169 8363 1341 9796 702---
1710 0322 9551 8007 077---
1810 2332 7701 6157 463---
1910 4382 5791 4247 859---
2010 6462 3811 2268 265---
2110 8592 1761 0218 683---
2211 0761 9658109 112---
2311 2981 7465919 552---
2411 5241 51936410 005---
2511 7541 28513010 469---
TOTAL234 075127 57058 495106 50521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 505
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 308 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 535 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 535-6 420+7 955
2+1 5350+1 535
3+1 5350+1 535
4+1 5350+1 535
5+1 5350+1 535
6+1 5350+1 535
7+1 535+451+1 084
8+1 535+1 208+327
9+1 535+1 300+235
10+1 535+1 393+142
11+1 535+1 490+45
12+1 535+1 588-53
13+1 535+1 690-155
14+1 535+1 794-259
15+1 535+1 901-366
16+1 535+2 010-475
17+1 535+2 123-588
18+1 535+2 239-704
19+1 535+2 358-823
20+1 535+2 480-945
21+1 535+2 605-1 070
22+1 535+2 734-1 199
23+1 535+2 866-1 331
24+1 535+3 001-1 466
25+1 535+3 141-1 606
Total+38 375+31 952+6 423
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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