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Achat : Maison Tours (37100)

VilleTours (37)
Surface124m²
Coût Total168 900€
Loyer Annuel18 345€
Rentabilité10.86%
Cashflow/mois+483€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 500 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 1 205,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 124 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 balcon, Orientation sud, Cheminée, Toilettes séparées, Cave, Sans vis-à-vis, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison Située proche du centre ville comprenant ,Une entrée, un séjour avec cheminée feu de bois, une cuisine aménagée , une véranda d'environ 28m², un w-c et une buanderie. A l'étage : palier distribuant 4 chambres avec placard de 11 à 14 m² salle d'eau avec un w-ble aménageable d'environ 25m²..Cave, jardin sans vis à vis.Garage. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : '.

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37100
Coordonnées : 47.421060, 0.682330
Total : 168 900€
Prix d'acquisition : 149 500€
Travaux : 7 440€
Valeur du bien : 156 940€
Frais de notaire : 11 960€
Coût estimé : 11 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 12.33€/m²/mois
Fourchette : 9.52€ - 15.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1529€/mois
Loyer annuel estimé : 18345€/an
Fourchette totale : 1181€ - 1979€/mois
Fourchette annuelle : 14170€ - 23750€/an
Rentabilité brute :10.86%
Fourchette de rentabilité :8.39% - 14.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 701,27 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :334 957 €
Prix d'achat :149 500 €
Décote à l'achat :-185 457€ (-55.4%)
Marge achat-revente :166 057€ (49.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :843,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 893,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 222,79€
Coût de l'assurance :14 778,75€
Taxe foncière : 1 834,50€/an
Soit par mois : 152,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 528,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 045,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :482,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 124 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 440 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 440€
    Isolation toiture/combles: 124 m² × 60€/m² = 7440€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 440€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 440€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 345 €/an
Calcul : 1 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 804 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 900 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 669 €
Revenus locatifs : +18 345 €
Charges déductibles : -15 669 €
Résultat foncier Année 1 : 2 675 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 229 €/an
Revenus locatifs : +18 345 €
Charges déductibles : -8 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 115 €/an
Prix d'achat du bien : 149 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 175 €(65% de 149 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 534 €/an
Calcul : 97 175 € × 3,636% = 3 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 345 €15 675 €5 809 €2 670 €---
218 712 €8 082 €5 657 €10 630 €---
319 086 €7 924 €5 499 €11 162 €---
419 468 €7 761 €5 335 €11 707 €---
519 857 €7 591 €5 166 €12 266 €---
620 254 €7 416 €4 990 €12 838 €---
720 659 €7 234 €4 809 €13 425 €---
821 073 €7 047 €4 621 €14 026 €---
921 494 €6 852 €4 426 €14 642 €---
1021 924 €6 650 €4 225 €15 274 €---
1122 362 €6 442 €4 016 €15 921 €---
1222 810 €6 226 €3 800 €16 584 €---
1323 266 €6 002 €3 576 €17 264 €---
1423 731 €5 771 €3 345 €17 961 €---
1524 206 €5 531 €3 105 €18 675 €---
1624 690 €5 283 €2 857 €19 407 €---
1725 184 €5 026 €2 600 €20 158 €---
1825 687 €4 759 €2 334 €20 928 €---
1926 201 €4 484 €2 058 €21 717 €---
2026 725 €4 199 €1 773 €22 526 €---
2127 260 €3 903 €1 478 €23 356 €---
2227 805 €3 598 €1 172 €24 207 €---
2328 361 €3 281 €855 €25 080 €---
2428 928 €2 953 €528 €25 975 €---
2529 507 €2 614 €188 €26 893 €---
TOTAL587 595 €152 304 €84 223 €435 291 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 435 291 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 852 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 852 €+801 €+3 051 €
2+3 852 €+3 189 €+663 €
3+3 852 €+3 349 €+503 €
4+3 852 €+3 512 €+340 €
5+3 852 €+3 680 €+172 €
6+3 852 €+3 851 €+1 €
7+3 852 €+4 027 €-175 €
8+3 852 €+4 208 €-356 €
9+3 852 €+4 393 €-541 €
10+3 852 €+4 582 €-730 €
11+3 852 €+4 776 €-924 €
12+3 852 €+4 975 €-1 123 €
13+3 852 €+5 179 €-1 327 €
14+3 852 €+5 388 €-1 536 €
15+3 852 €+5 602 €-1 750 €
16+3 852 €+5 822 €-1 970 €
17+3 852 €+6 047 €-2 195 €
18+3 852 €+6 278 €-2 426 €
19+3 852 €+6 515 €-2 663 €
20+3 852 €+6 758 €-2 906 €
21+3 852 €+7 007 €-3 155 €
22+3 852 €+7 262 €-3 410 €
23+3 852 €+7 524 €-3 672 €
24+3 852 €+7 792 €-3 940 €
25+3 852 €+8 068 €-4 216 €
Total+96 300 €+130 587 €+-34 287 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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