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Appartement 5 pièces 94 m2 + balcon et cellier

VilleCastelginest (31)
Surface94
Coût Total174 420
Loyer Annuel12 571
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois-61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 638,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité, la plateforme de l'immobilier vous proprose à la vente un magnifique appartement T4 de 94 m² avec un balcon d'environ 5 m² et un cellier.

Bien rare ! dans un immeuble en copropriété des années 1970 mais désormais disposant de tout le confort d'aujourd'hui, isolation par l'extérieur, l'ensemble des fenêtres sont en PVC X2 vitrage, volets électriques, chaudière gaz... (logement très économique en énergie).

Cet appartement dispose d'un double séjour très lumineux et très spacieux (environ 35 m²), d'une grande cuisine séparée, de 3 chambres, d'une salle de bains et de WC séparé ainsi que de nombreux rangements, possibilité de faire une 4ème chambre (cf double séjour).

Cet appartement est très agréable, traversant et disposant d'une très belle luminosité et d'une vue dégagée. Il est vendu libre de toute occupation.

Charges de copropriété très correctes d'environ 1300€/an et Taxes Foncières de 1167€/an. Stationnement devant l'immeuble. A visiter sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Immeuble en copropriété, prix 154 000 EUR FAI (9 000€ TTC de frais d'agence (charge acquéreur)).

Pour toutes informations et visites contactez Mr Julien FARGE [Coordonnées masquées] ou par e-mail : [Coordonnées masquées]

Ville : Castelginest
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31780
Coordonnées : 43.685770, 1.440150
Total : 174 420
Prix d'acquisition : 154 000
Travaux : 8 100
Valeur du bien : 162 100
Frais de notaire : 12 320
Coût estimé : 12 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12571€/an
Fourchette totale : 899€ - 1221€/mois
Fourchette annuelle : 10788€ - 14648€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 551,76 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :239 865
Prix d'achat :154 000
Décote à l'achat :-85 865 (-35.8%)
Marge achat-revente :65 445€ (27.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 902,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 126,26
Coût de l'assurance :15 261,75
Taxe foncière : 1 167,00€/an
Soit par mois : 97,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 108,25€/mois
Soit par an : 1 299,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 047,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 108,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour les chambres
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour la salle de bain
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour la salle de bain
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des finitions et peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 100(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:3 000
    Rénovation salle de bain complète: 3 m² × 1000€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelginest (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 571 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 420 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 167 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 299 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 806
Revenus locatifs : +12 571
Charges déductibles : -16 806
Résultat foncier Année 1 : -4 236(Déficit de 4 236 €)
Imputable sur revenu global : 4 236
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 706 €/an
Revenus locatifs : +12 571
Charges déductibles : -8 706
Résultat foncier Années 2+ : 3 864 €/an
Prix d'achat du bien : 154 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 100(65% de 154 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 640 €/an
Calcul : 100 100 € × 3,636% = 3 640
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 57116 8125 635-4 2414 241 €--
212 8228 5595 4834 263---
313 0788 4025 3264 676---
413 3408 2405 1635 100---
513 6078 0724 9955 535---
613 8797 8984 8225 981---
714 1567 7194 6426 438---
814 4407 5344 4576 906---
914 7287 3424 2667 386---
1015 0237 1454 0687 878---
1115 3236 9403 8648 383---
1215 6306 7293 6538 901---
1315 9426 5113 4359 431---
1416 2616 2863 2109 975---
1516 5876 0532 97710 533---
1616 9185 8132 73611 106---
1717 2575 5642 48811 692---
1817 6025 3072 23112 294---
1917 9545 0421 96612 912---
2018 3134 7681 69213 545---
2118 6794 4851 40914 194---
2219 0534 1921 11614 860---
2319 4343 89081415 544---
2419 8223 57850116 245---
2520 2193 25517916 964---
TOTAL402 637166 13881 126236 4994 241Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 272
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 499
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 640-1 272+3 912
2+2 640+1 279+1 361
3+2 640+1 403+1 237
4+2 640+1 530+1 110
5+2 640+1 661+979
6+2 640+1 794+846
7+2 640+1 931+709
8+2 640+2 072+568
9+2 640+2 216+424
10+2 640+2 363+277
11+2 640+2 515+125
12+2 640+2 670-30
13+2 640+2 829-189
14+2 640+2 993-353
15+2 640+3 160-520
16+2 640+3 332-692
17+2 640+3 508-868
18+2 640+3 688-1 048
19+2 640+3 873-1 233
20+2 640+4 063-1 423
21+2 640+4 258-1 618
22+2 640+4 458-1 818
23+2 640+4 663-2 023
24+2 640+4 873-2 233
25+2 640+5 089-2 449
Total+66 000+70 950+-4 950
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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