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Appartement 5 pièces 94 m2 + balcon et cellier

Bien expiré
VilleCastelginest (31)
Surface94m²
Coût Total174 420€
Loyer Annuel12 571€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 638,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité, la plateforme de l'immobilier vous proprose à la vente un magnifique appartement T4 de 94 m² avec un balcon d'environ 5 m² et un cellier.

Bien rare ! dans un immeuble en copropriété des années 1970 mais désormais disposant de tout le confort d'aujourd'hui, isolation par l'extérieur, l'ensemble des fenêtres sont en PVC X2 vitrage, volets électriques, chaudière gaz... (logement très économique en énergie).

Cet appartement dispose d'un double séjour très lumineux et très spacieux (environ 35 m²), d'une grande cuisine séparée, de 3 chambres, d'une salle de bains et de WC séparé ainsi que de nombreux rangements, possibilité de faire une 4ème chambre (cf double séjour).

Cet appartement est très agréable, traversant et disposant d'une très belle luminosité et d'une vue dégagée. Il est vendu libre de toute occupation.

Charges de copropriété très correctes d'environ 1300€/an et Taxes Foncières de 1167€/an. Stationnement devant l'immeuble. A visiter sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Immeuble en copropriété, prix 154 000 EUR FAI (9 000€ TTC de frais d'agence (charge acquéreur)).

Pour toutes informations et visites contactez Mr Julien FARGE [Coordonnées masquées] ou par e-mail : [Coordonnées masquées]

Ville : Castelginest
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31780
Coordonnées : 43.685770, 1.440150
Total : 174 420€
Prix d'acquisition : 154 000€
Travaux : 8 100€
Valeur du bien : 162 100€
Frais de notaire : 12 320€
Coût estimé : 12 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12571€/an
Fourchette totale : 899€ - 1221€/mois
Fourchette annuelle : 10788€ - 14648€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 551,76 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :239 865 €
Prix d'achat :154 000 €
Décote à l'achat :-85 865€ (-35.8%)
Marge achat-revente :65 445€ (27.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 902,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 126,26€
Coût de l'assurance :15 261,75€
Taxe foncière : 1 167,00€/an
Soit par mois : 97,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 108,25€/mois
Soit par an : 1 299,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 047,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 108,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour les chambres
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour la salle de bain
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour la salle de bain
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des finitions et peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 100 €(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 3 m² × 1000€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelginest (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 571 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 167 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 299 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 806 €
Revenus locatifs : +12 571 €
Charges déductibles : -16 806 €
Résultat foncier Année 1 : -4 236 €(Déficit de 4 236 €)
Imputable sur revenu global : 4 236 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 706 €/an
Revenus locatifs : +12 571 €
Charges déductibles : -8 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 864 €/an
Prix d'achat du bien : 154 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 100 €(65% de 154 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 640 €/an
Calcul : 100 100 € × 3,636% = 3 640 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 571 €16 812 €5 635 €-4 241 €4 241 €--
212 822 €8 559 €5 483 €4 263 €---
313 078 €8 402 €5 326 €4 676 €---
413 340 €8 240 €5 163 €5 100 €---
513 607 €8 072 €4 995 €5 535 €---
613 879 €7 898 €4 822 €5 981 €---
714 156 €7 719 €4 642 €6 438 €---
814 440 €7 534 €4 457 €6 906 €---
914 728 €7 342 €4 266 €7 386 €---
1015 023 €7 145 €4 068 €7 878 €---
1115 323 €6 940 €3 864 €8 383 €---
1215 630 €6 729 €3 653 €8 901 €---
1315 942 €6 511 €3 435 €9 431 €---
1416 261 €6 286 €3 210 €9 975 €---
1516 587 €6 053 €2 977 €10 533 €---
1616 918 €5 813 €2 736 €11 106 €---
1717 257 €5 564 €2 488 €11 692 €---
1817 602 €5 307 €2 231 €12 294 €---
1917 954 €5 042 €1 966 €12 912 €---
2018 313 €4 768 €1 692 €13 545 €---
2118 679 €4 485 €1 409 €14 194 €---
2219 053 €4 192 €1 116 €14 860 €---
2319 434 €3 890 €814 €15 544 €---
2419 822 €3 578 €501 €16 245 €---
2520 219 €3 255 €179 €16 964 €---
TOTAL402 637 €166 138 €81 126 €236 499 €4 241 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 272 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 640 €-1 272 €+3 912 €
2+2 640 €+1 279 €+1 361 €
3+2 640 €+1 403 €+1 237 €
4+2 640 €+1 530 €+1 110 €
5+2 640 €+1 661 €+979 €
6+2 640 €+1 794 €+846 €
7+2 640 €+1 931 €+709 €
8+2 640 €+2 072 €+568 €
9+2 640 €+2 216 €+424 €
10+2 640 €+2 363 €+277 €
11+2 640 €+2 515 €+125 €
12+2 640 €+2 670 €-30 €
13+2 640 €+2 829 €-189 €
14+2 640 €+2 993 €-353 €
15+2 640 €+3 160 €-520 €
16+2 640 €+3 332 €-692 €
17+2 640 €+3 508 €-868 €
18+2 640 €+3 688 €-1 048 €
19+2 640 €+3 873 €-1 233 €
20+2 640 €+4 063 €-1 423 €
21+2 640 €+4 258 €-1 618 €
22+2 640 €+4 458 €-1 818 €
23+2 640 €+4 663 €-2 023 €
24+2 640 €+4 873 €-2 233 €
25+2 640 €+5 089 €-2 449 €
Total+66 000 €+70 950 €+-4 950 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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