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Appartement 4 pièces 86 m²

VilleCognac (16)
Surface86m²
Coût Total133 580€
Loyer Annuel9 759€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois-211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 87 m² - Cognac

// vidéo sur demande //

Situé sur la commune de Cognac, cet appartement au 1er étage se compose d'une entrée donnant accès à la pièce de vie avec cuisine ouverte aménagée équipée, une salle de bains, trois chambres, un w.c indépendant, une chaufferie. Cet appartement bénéficie de deux place de parking et d'une cave.

Chauffage au sol collectif

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'information Référence agence : 4711 Référence annonce : 7MCG-TZS-L0C Consommation énergétique : 275 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 11 CO2/m²/an Prix hors honoraires : 80 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 84 Charges prévisionnelles annuelles : 2800 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 950 € et 2 680 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris)

Ville : Cognac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16100
Coordonnées : 45.693670, -0.326398
Total : 133 580€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 126 700€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 9.46€/m²/mois
Fourchette : 7.58€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9759€/an
Fourchette totale : 652€ - 1014€/mois
Fourchette annuelle : 7823€ - 12173€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 693,55 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 645 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-59 645€ (-41.0%)
Marge achat-revente :12 065€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 709,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 469,99€
Coût de l'assurance :11 688,25€
Taxe foncière : 975,90€/an
Soit par mois : 81,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,33€/mois
Soit par an : 2 799,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 813,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 023,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-210,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage au sol collectif
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€, Main d'œuvre: 140€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cognac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 759 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 643 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 580 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 976 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 800 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 587 €
Revenus locatifs : +9 759 €
Charges déductibles : -49 587 €
Résultat foncier Année 1 : -39 828 €(Déficit de 39 828 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 428 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 887 €/an
Revenus locatifs : +9 759 €
Charges déductibles : -8 887 €
Résultat foncier Années 2+ : 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18427.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 759 €49 591 €4 648 €-39 832 €21 400 €18 432 €18 432 €
29 954 €8 770 €4 526 €1 185 €--17 247 €
310 153 €8 644 €4 400 €1 509 €--15 738 €
410 356 €8 514 €4 270 €1 843 €--13 895 €
510 563 €8 379 €4 135 €2 185 €--11 710 €
610 775 €8 239 €3 995 €2 536 €--9 175 €
710 990 €8 094 €3 851 €2 896 €--6 278 €
811 210 €7 944 €3 701 €3 266 €--3 013 €
911 434 €7 789 €3 545 €3 645 €---
1011 663 €7 628 €3 385 €4 035 €---
1111 896 €7 461 €3 218 €4 435 €---
1212 134 €7 289 €3 045 €4 845 €---
1312 377 €7 110 €2 867 €5 267 €---
1412 624 €6 925 €2 682 €5 699 €---
1512 877 €6 733 €2 490 €6 144 €---
1613 134 €6 534 €2 291 €6 600 €---
1713 397 €6 329 €2 085 €7 068 €---
1813 665 €6 116 €1 872 €7 549 €---
1913 938 €5 895 €1 652 €8 043 €---
2014 217 €5 666 €1 423 €8 551 €---
2114 501 €5 430 €1 186 €9 072 €---
2214 791 €5 184 €941 €9 607 €---
2315 087 €4 930 €687 €10 157 €---
2415 389 €4 667 €424 €10 722 €---
2515 697 €4 395 €151 €11 302 €---
TOTAL312 582 €214 255 €67 470 €98 328 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 328 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 759 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 049 €-6 420 €+8 469 €
2+2 049 €0 €+2 049 €
3+2 049 €0 €+2 049 €
4+2 049 €0 €+2 049 €
5+2 049 €0 €+2 049 €
6+2 049 €0 €+2 049 €
7+2 049 €0 €+2 049 €
8+2 049 €0 €+2 049 €
9+2 049 €+190 €+1 859 €
10+2 049 €+1 210 €+839 €
11+2 049 €+1 330 €+719 €
12+2 049 €+1 454 €+595 €
13+2 049 €+1 580 €+469 €
14+2 049 €+1 710 €+339 €
15+2 049 €+1 843 €+206 €
16+2 049 €+1 980 €+69 €
17+2 049 €+2 120 €-71 €
18+2 049 €+2 265 €-216 €
19+2 049 €+2 413 €-364 €
20+2 049 €+2 565 €-516 €
21+2 049 €+2 722 €-673 €
22+2 049 €+2 882 €-833 €
23+2 049 €+3 047 €-998 €
24+2 049 €+3 217 €-1 168 €
25+2 049 €+3 391 €-1 342 €
Total+51 225 €+29 498 €+21 727 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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