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Appartement à vendre

VilleCannes (06)
Surface111.93m²
Coût Total351 420€
Loyer Annuel24 804€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-250€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 289 000 €
Surface : 111.93 m²
Prix au m² : 2 581,97 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 24,54 m²), 4 chambres, 1 place de parking, calme, Piscine, Pas de balcon, Non meublé

BOCCA NORD LES OLEANDRES Votre Agence Century 21 Immobilier Conseil vous présente en EXCLUSIVITE un bel appartement de type 6 pièces de 112 m² (104,60 m² loi carrez) en parfait état joliment décoré et bien aménagé Situation idéale proche de toutes commodités dans un cadre très agréable au calme avec piscine, gardien, espaces verts, aire de jeux pour enfants, terrain de pétanque. Il se compose de 4 belles chambres, séjour et salle à mangée, grande cuisine aménagée indépendante, deux grands dressing, salles d'eau et une salle de bains. Les charges de copropriété comprennent l'eau chaude et le chauffages, pour une famille de 5 personnes, comptez par mois au alentours de 220 € de charges générale, 18 € de fond Alur, 135 € d'eau chaude et 80 € de chauffage. Ravalement de façade voté et payé. En annexe, un stationnement privatif et un cellier. Prix : 289000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 330 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 2740.0 euros/an Bien proposé par Maxime GILLI EI, agent commercial (RSAC 853453769)

Ville : Cannes
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06150
Coordonnées : 43.571382, 6.965697
Total : 351 420€
Prix d'acquisition : 289 000€
Travaux : 39 300€
Valeur du bien : 328 300€
Frais de notaire : 23 120€
Coût estimé : 23 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111.93m²
Loyer prédit : 18.47€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 26.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2067€/mois
Loyer annuel estimé : 24804€/an
Fourchette totale : 1434€ - 2979€/mois
Fourchette annuelle : 17212€ - 35744€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 10.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 464,29 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :387 758 €
Prix d'achat :289 000 €
Décote à l'achat :-98 758€ (-25.5%)
Marge achat-revente :36 338€ (9.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :351 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 749,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :140,57€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 890,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 544,56€
Coût de l'assurance :42 170,40€
Taxe foncière : 2 480,42€/an
Soit par mois : 206,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 220,00€/mois
Soit par an : 2 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 067,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 317,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-250,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant, remplacement si nécessaire par une chaudière gaz à condensation ou un autre système performant.
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage ou anciennes.
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 111.93 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire, remplacement par un chauffe-eau thermodynamique si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:11 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol et peinture: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cannes (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 067 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 804 €/an
Calcul : 2 067 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 351 420 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 687 €/an
Calcul : 141 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 480 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 640 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 078 €
Revenus locatifs : +24 804 €
Charges déductibles : -58 078 €
Résultat foncier Année 1 : -33 274 €(Déficit de 33 274 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 874 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 778 €/an
Revenus locatifs : +24 804 €
Charges déductibles : -18 778 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 026 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11873.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 289 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 187 850 €(65% de 289 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 831 €/an
Calcul : 187 850 € × 3,636% = 6 831 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 804 €58 090 €11 982 €-33 285 €21 400 €11 885 €11 885 €
225 300 €18 474 €11 666 €6 827 €--5 059 €
325 806 €18 146 €11 339 €7 660 €---
426 322 €17 808 €11 001 €8 515 €---
526 849 €17 457 €10 650 €9 391 €---
627 386 €17 095 €10 287 €10 291 €---
727 934 €16 719 €9 912 €11 214 €---
828 492 €16 331 €9 523 €12 162 €---
929 062 €15 928 €9 121 €13 134 €---
1029 643 €15 512 €8 705 €14 131 €---
1130 236 €15 081 €8 274 €15 155 €---
1230 841 €14 635 €7 828 €16 206 €---
1331 458 €14 174 €7 366 €17 284 €---
1432 087 €13 696 €6 889 €18 391 €---
1532 729 €13 201 €6 394 €19 527 €---
1633 383 €12 689 €5 882 €20 694 €---
1734 051 €12 159 €5 352 €21 891 €---
1834 732 €11 611 €4 804 €23 121 €---
1935 426 €11 043 €4 236 €24 383 €---
2036 135 €10 456 €3 649 €25 679 €---
2136 858 €9 848 €3 040 €27 010 €---
2237 595 €9 218 €2 411 €28 377 €---
2338 347 €8 567 €1 760 €29 780 €---
2439 114 €7 892 €1 085 €31 221 €---
2539 896 €7 194 €387 €32 701 €---
TOTAL794 484 €383 025 €173 545 €411 459 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 411 459 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 209 €-6 420 €+11 629 €
2+5 209 €0 €+5 209 €
3+5 209 €+780 €+4 429 €
4+5 209 €+2 554 €+2 655 €
5+5 209 €+2 817 €+2 392 €
6+5 209 €+3 087 €+2 122 €
7+5 209 €+3 364 €+1 845 €
8+5 209 €+3 648 €+1 561 €
9+5 209 €+3 940 €+1 269 €
10+5 209 €+4 239 €+970 €
11+5 209 €+4 546 €+663 €
12+5 209 €+4 862 €+347 €
13+5 209 €+5 185 €+24 €
14+5 209 €+5 517 €-308 €
15+5 209 €+5 858 €-649 €
16+5 209 €+6 208 €-999 €
17+5 209 €+6 567 €-1 358 €
18+5 209 €+6 936 €-1 727 €
19+5 209 €+7 315 €-2 106 €
20+5 209 €+7 704 €-2 495 €
21+5 209 €+8 103 €-2 894 €
22+5 209 €+8 513 €-3 304 €
23+5 209 €+8 934 €-3 725 €
24+5 209 €+9 366 €-4 157 €
25+5 209 €+9 810 €-4 601 €
Total+130 225 €+123 438 €+6 787 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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