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Appartement à vendre

VilleRillieux-la-Pape (69)
Surface82.5m²
Coût Total198 220€
Loyer Annuel12 757€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-377€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 82.5 m²
Prix au m² : 1 600 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/14 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 33 m²), 2 chambres, 2 balcons, calme

Votre agence EPSILIUM Meyzieu, vous propose, en exclusivité, sur la commune de RILLIEUX-LA-PAPE, quartier Semailles, un appartement de type 4, traversant, au 6e étage sur 14, avec vue sur le bois de Sermonaz, à proximité des commerces et écoles, composé, d'une cuisine indépendante, d'un salon/salle à manger spacieux et lumineux, donnant accès à une loggia à chaque extrémité, de 2 chambres, d'une salle de bains et toilettes séparés, et d'un séchoir. De nombreuses places de stationnement sont disponibles autour de la copropriété. Une cave complète ce bien. Honoraires charge vendeur. Pour plus de renseignements, veuillez contacter Jean-Philippe

Copropriété de 180 lots - dont 56 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3286.00 euros. Jean Philippe PELEGRIN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 804989572 - LYON.

Ville : Rillieux-la-Pape
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69140
Coordonnées : 45.818962, 4.907639
Total : 198 220€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 55 660€
Valeur du bien : 187 660€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.5m²
Loyer prédit : 12.89€/m²/mois
Fourchette : 10.43€ - 15.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1063€/mois
Loyer annuel estimé : 12757€/an
Fourchette totale : 860€ - 1314€/mois
Fourchette annuelle : 10322€ - 15766€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 836,18 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 484 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :-19 484€ (-12.9%)
Marge achat-revente :-46 736€ (-30.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :987,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :72,68€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 059,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 888,57€
Coût de l'assurance :21 804,20€
Taxe foncière : 1 275,70€/an
Soit par mois : 106,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 273,83€/mois
Soit par an : 3 286,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 063,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 439,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-376,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 82.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement souhaitable
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - papier peint un peu vieilli

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 660 €(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rillieux-la-Pape (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 063 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 757 €/an
Calcul : 1 063 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 220 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 872 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 276 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 286 €/an
Calcul : 274 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 846 €
Revenus locatifs : +12 757 €
Charges déductibles : -67 846 €
Résultat foncier Année 1 : -55 089 €(Déficit de 55 089 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 689 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 186 €/an
Revenus locatifs : +12 757 €
Charges déductibles : -12 186 €
Résultat foncier Années 2+ : 571 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33689.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 757 €67 853 €6 759 €-55 096 €21 400 €33 696 €33 696 €
213 012 €12 014 €6 580 €998 €--32 698 €
313 272 €11 830 €6 396 €1 443 €--31 255 €
413 538 €11 639 €6 205 €1 899 €--29 356 €
513 809 €11 441 €6 007 €2 367 €--26 989 €
614 085 €11 237 €5 803 €2 848 €--24 141 €
714 366 €11 025 €5 591 €3 342 €--20 799 €
814 654 €10 806 €5 372 €3 848 €--16 951 €
914 947 €10 579 €5 145 €4 368 €--12 583 €
1015 246 €10 344 €4 910 €4 902 €--7 681 €
1115 551 €10 101 €4 667 €5 450 €--2 231 €
1215 862 €9 849 €4 415 €6 012 €---
1316 179 €9 589 €4 155 €6 590 €---
1416 502 €9 319 €3 886 €7 183 €---
1516 833 €9 040 €3 607 €7 792 €---
1617 169 €8 752 €3 318 €8 418 €---
1717 513 €8 453 €3 019 €9 060 €---
1817 863 €8 143 €2 710 €9 719 €---
1918 220 €7 823 €2 389 €10 397 €---
2018 584 €7 492 €2 058 €11 093 €---
2118 956 €7 149 €1 715 €11 807 €---
2219 335 €6 794 €1 360 €12 541 €---
2319 722 €6 426 €992 €13 296 €---
2420 116 €6 046 €612 €14 070 €---
2520 519 €5 652 €218 €14 867 €---
TOTAL408 610 €289 395 €97 889 €119 214 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 757 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 679 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 679 €-6 420 €+9 099 €
2+2 679 €0 €+2 679 €
3+2 679 €0 €+2 679 €
4+2 679 €0 €+2 679 €
5+2 679 €0 €+2 679 €
6+2 679 €0 €+2 679 €
7+2 679 €0 €+2 679 €
8+2 679 €0 €+2 679 €
9+2 679 €0 €+2 679 €
10+2 679 €0 €+2 679 €
11+2 679 €0 €+2 679 €
12+2 679 €+1 804 €+875 €
13+2 679 €+1 977 €+702 €
14+2 679 €+2 155 €+524 €
15+2 679 €+2 338 €+341 €
16+2 679 €+2 525 €+154 €
17+2 679 €+2 718 €-39 €
18+2 679 €+2 916 €-237 €
19+2 679 €+3 119 €-440 €
20+2 679 €+3 328 €-649 €
21+2 679 €+3 542 €-863 €
22+2 679 €+3 762 €-1 083 €
23+2 679 €+3 989 €-1 310 €
24+2 679 €+4 221 €-1 542 €
25+2 679 €+4 460 €-1 781 €
Total+66 975 €+36 434 €+30 541 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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