Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente maison 160 m² Vergeroux (17300) - 160 m² - 215.000 € | Particulier à Particulier - PAP

Bien expiré
VilleVergeroux (17)
Surface160m²
Coût Total290 600€
Loyer Annuel25 576€
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+394€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 343,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à rénover, potentiel exceptionnel sur terrain clos de 1.700 m².

Portail électrique + 4 belles chambres saines + nombreux placards Superbe opportunité pour un projet sur mesure ! Cette maison a subi les effets de la sécheresse. La partie cuisine, séjour et salle de bains (environ 60 m²) est à démolir et à reconstruire entièrement.

La partie saine (car sur sous-sol) et habitable aujourd'hui est en bon état et comprend : 4 belles chambres spacieuses et lumineuses wcC séparé Nombreux placards intégrés et rangements partout

Le terrain de 1 700 m² clos et paysagé est un vrai plus :

Portail électrique déjà installé et fonctionnel Accès facile, calme et intimité garantie Idéal pour piscine, jardin potager, extension ou simplement profiter d'un grand espace extérieur.

Pourquoi cette maison est une affaire ? Vous achetez une structure saine + un terrain de qualité exceptionnelle, et vous créez exactement la maison de vos rêves (cuisine ouverte, grand séjour, salle de bain moderne…). Travaux à estimer : démolition + reconstruction des 60 m² (cuisine/séjour/salle de bains) → à budgéter dans le prix de votre projet

Idéal pour : Investisseurs Particuliers bricoleurs ou accompagnés d'un architecte Famille souhaitant personnaliser son intérieur Visites possibles rapidement. Prix sérieux et raisonnable en fonction du montant des travaux.

Contactez-moi par message ou téléphone pour visite sur place

Ville : Vergeroux
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Total : 290 600€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 58 400€
Valeur du bien : 273 400€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 13.32€/m²/mois
Fourchette : 10.65€ - 16.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 2131€/mois
Loyer annuel estimé : 25576€/an
Fourchette totale : 1704€ - 2666€/mois
Fourchette annuelle : 20443€ - 31998€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :7.03% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 927,54 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :468 406 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :-253 406€ (-54.1%)
Marge achat-revente :177 806€ (38.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :290 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 439,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :84,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 524,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 182,03€
Coût de l'assurance :25 427,50€
Taxe foncière : 2 557,61€/an
Soit par mois : 213,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 131,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 737,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :394,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Démolition et reconstruction de la cuisine (environ 30 m²)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Démolition et reconstruction de la salle de bain (environ 15 m²)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et réfection des installations électriques
Quantité: 15 m²
Raison: État 1/5 - Espace en mauvais état, murs abîmés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 400 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:12 000€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 75€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Peinture chambres: 42 m² × 100€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vergeroux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 131 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 576 €/an
Calcul : 2 131 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 755 €/an
Base de calcul : Emprunt de 290 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 017 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 558 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 729 €
Revenus locatifs : +25 576 €
Charges déductibles : -71 729 €
Résultat foncier Année 1 : -46 153 €(Déficit de 46 153 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 753 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 329 €/an
Revenus locatifs : +25 576 €
Charges déductibles : -13 329 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24753.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 576 €71 739 €9 764 €-46 163 €21 400 €24 763 €24 763 €
226 088 €13 080 €9 505 €13 008 €--11 755 €
326 609 €12 811 €9 237 €13 798 €---
427 142 €12 534 €8 959 €14 608 €---
527 684 €12 247 €8 672 €15 438 €---
628 238 €11 950 €8 375 €16 288 €---
728 803 €11 643 €8 068 €17 160 €---
829 379 €11 325 €7 750 €18 054 €---
929 967 €10 996 €7 421 €18 971 €---
1030 566 €10 656 €7 081 €19 910 €---
1131 177 €10 304 €6 729 €20 873 €---
1231 801 €9 940 €6 365 €21 861 €---
1332 437 €9 563 €5 988 €22 874 €---
1433 085 €9 174 €5 599 €23 912 €---
1533 747 €8 770 €5 196 €24 977 €---
1634 422 €8 353 €4 779 €26 069 €---
1735 111 €7 922 €4 347 €27 189 €---
1835 813 €7 476 €3 901 €28 337 €---
1936 529 €7 014 €3 439 €29 515 €---
2037 260 €6 536 €2 962 €30 723 €---
2138 005 €6 042 €2 467 €31 963 €---
2238 765 €5 531 €1 956 €33 234 €---
2339 540 €5 002 €1 427 €34 538 €---
2440 331 €4 455 €880 €35 876 €---
2541 138 €3 889 €314 €37 249 €---
TOTAL819 212 €288 950 €141 182 €530 262 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 530 262 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 576 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 371 €-6 420 €+11 791 €
2+5 371 €0 €+5 371 €
3+5 371 €+613 €+4 758 €
4+5 371 €+4 382 €+989 €
5+5 371 €+4 631 €+740 €
6+5 371 €+4 886 €+485 €
7+5 371 €+5 148 €+223 €
8+5 371 €+5 416 €-45 €
9+5 371 €+5 691 €-320 €
10+5 371 €+5 973 €-602 €
11+5 371 €+6 262 €-891 €
12+5 371 €+6 558 €-1 187 €
13+5 371 €+6 862 €-1 491 €
14+5 371 €+7 174 €-1 803 €
15+5 371 €+7 493 €-2 122 €
16+5 371 €+7 821 €-2 450 €
17+5 371 €+8 157 €-2 786 €
18+5 371 €+8 501 €-3 130 €
19+5 371 €+8 855 €-3 484 €
20+5 371 €+9 217 €-3 846 €
21+5 371 €+9 589 €-4 218 €
22+5 371 €+9 970 €-4 599 €
23+5 371 €+10 361 €-4 990 €
24+5 371 €+10 763 €-5 392 €
25+5 371 €+11 175 €-5 804 €
Total+134 275 €+159 079 €+-24 804 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →