Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente maison 160 m² Vergeroux (17300) - 160 m² - 215.000 € | Particulier à Particulier - PAP

VilleVergeroux (17)
Surface160
Coût Total290 600
Loyer Annuel25 576
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+394
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 343,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à rénover, potentiel exceptionnel sur terrain clos de 1.700 m².

Portail électrique + 4 belles chambres saines + nombreux placards Superbe opportunité pour un projet sur mesure ! Cette maison a subi les effets de la sécheresse. La partie cuisine, séjour et salle de bains (environ 60 m²) est à démolir et à reconstruire entièrement.

La partie saine (car sur sous-sol) et habitable aujourd'hui est en bon état et comprend : 4 belles chambres spacieuses et lumineuses wcC séparé Nombreux placards intégrés et rangements partout

Le terrain de 1 700 m² clos et paysagé est un vrai plus :

Portail électrique déjà installé et fonctionnel Accès facile, calme et intimité garantie Idéal pour piscine, jardin potager, extension ou simplement profiter d'un grand espace extérieur.

Pourquoi cette maison est une affaire ? Vous achetez une structure saine + un terrain de qualité exceptionnelle, et vous créez exactement la maison de vos rêves (cuisine ouverte, grand séjour, salle de bain moderne…). Travaux à estimer : démolition + reconstruction des 60 m² (cuisine/séjour/salle de bains) → à budgéter dans le prix de votre projet

Idéal pour : Investisseurs Particuliers bricoleurs ou accompagnés d'un architecte Famille souhaitant personnaliser son intérieur Visites possibles rapidement. Prix sérieux et raisonnable en fonction du montant des travaux.

Contactez-moi par message ou téléphone pour visite sur place

Ville : Vergeroux
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Total : 290 600
Prix d'acquisition : 215 000
Travaux : 58 400
Valeur du bien : 273 400
Frais de notaire : 17 200
Coût estimé : 17 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 13.32€/m²/mois
Fourchette : 10.65€ - 16.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 2131€/mois
Loyer annuel estimé : 25576€/an
Fourchette totale : 1704€ - 2666€/mois
Fourchette annuelle : 20443€ - 31998€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :7.03% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 927,54 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :468 406
Prix d'achat :215 000
Décote à l'achat :-253 406 (-54.1%)
Marge achat-revente :177 806€ (38.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :290 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 439,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :84,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 524,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 182,03
Coût de l'assurance :25 427,50
Taxe foncière : 2 557,61€/an
Soit par mois : 213,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 131,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 737,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :394,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Démolition et reconstruction de la cuisine (environ 30 m²)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Démolition et reconstruction de la salle de bain (environ 15 m²)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et réfection des installations électriques
Quantité: 15 m²
Raison: État 1/5 - Espace en mauvais état, murs abîmés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 400(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:12 000
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 75€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200
    Peinture chambres: 42 m² × 100€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vergeroux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 131 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 576 €/an
Calcul : 2 131 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 755 €/an
Base de calcul : Emprunt de 290 600 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 017 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 558 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 729
Revenus locatifs : +25 576
Charges déductibles : -71 729
Résultat foncier Année 1 : -46 153(Déficit de 46 153 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 753
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 329 €/an
Revenus locatifs : +25 576
Charges déductibles : -13 329
Résultat foncier Années 2+ : 12 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24753.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 57671 7399 764-46 16321 400 €24 763 €24 763 €
226 08813 0809 50513 008--11 755 €
326 60912 8119 23713 798---
427 14212 5348 95914 608---
527 68412 2478 67215 438---
628 23811 9508 37516 288---
728 80311 6438 06817 160---
829 37911 3257 75018 054---
929 96710 9967 42118 971---
1030 56610 6567 08119 910---
1131 17710 3046 72920 873---
1231 8019 9406 36521 861---
1332 4379 5635 98822 874---
1433 0859 1745 59923 912---
1533 7478 7705 19624 977---
1634 4228 3534 77926 069---
1735 1117 9224 34727 189---
1835 8137 4763 90128 337---
1936 5297 0143 43929 515---
2037 2606 5362 96230 723---
2138 0056 0422 46731 963---
2238 7655 5311 95633 234---
2339 5405 0021 42734 538---
2440 3314 45588035 876---
2541 1383 88931437 249---
TOTAL819 212288 950141 182530 26221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 530 262
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 576 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 371-6 420+11 791
2+5 3710+5 371
3+5 371+613+4 758
4+5 371+4 382+989
5+5 371+4 631+740
6+5 371+4 886+485
7+5 371+5 148+223
8+5 371+5 416-45
9+5 371+5 691-320
10+5 371+5 973-602
11+5 371+6 262-891
12+5 371+6 558-1 187
13+5 371+6 862-1 491
14+5 371+7 174-1 803
15+5 371+7 493-2 122
16+5 371+7 821-2 450
17+5 371+8 157-2 786
18+5 371+8 501-3 130
19+5 371+8 855-3 484
20+5 371+9 217-3 846
21+5 371+9 589-4 218
22+5 371+9 970-4 599
23+5 371+10 361-4 990
24+5 371+10 763-5 392
25+5 371+11 175-5 804
Total+134 275+159 079+-24 804
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →