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Achat : Maison (44140)

VillePlanche (44)
Surface62m²
Coût Total137 138€
Loyer Annuel6 987€
Rentabilité5.09%
Cashflow/mois-220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 600 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 267,74 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 62 m², 3 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Orientation sud, 1705 m² de terrain, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer

VEDNU PAR ANP IMMOBILIER VOUS PROPOSE EN EXCLUSIVITE En village entre la Planche et Aigrefeuille sur Maine cette maison à rénover entièrement (couverture, assainissement, ouvertures, électricité, plomberie, aménagement intérieur.. . ) d'environ 62 m² habitable elle est composée d'une entrée désservant le séjour de 20 m², cuisine, chambre, et une salle de bain. Garage attenant de 36 m² et dépendance. Terrain d'environ 1700 m² exposé sud - DPE non requis - Prix de vente 78 600 € dont 9.10% TTC d'honoraire charge acquéreur (Prix 72 000 € hors honoraires). DPE ANCIENNE VERSION.

Ville : Planche
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44140
Coordonnées : 47.017330, -1.435570
Total : 137 138€
Prix d'acquisition : 78 600€
Travaux : 52 250€
Valeur du bien : 130 850€
Frais de notaire : 6 288€
Coût estimé : 6 288€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.39€/m²/mois
Fourchette : 7.36€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 582€/mois
Loyer annuel estimé : 6987€/an
Fourchette totale : 456€ - 743€/mois
Fourchette annuelle : 5476€ - 8915€/an
Rentabilité brute :5.09%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 6.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 533,79 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 095 €
Prix d'achat :78 600 €
Décote à l'achat :-78 495€ (-50.0%)
Marge achat-revente :19 957€ (12.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 138€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 743,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 488,08€
Coût de l'assurance :16 456,56€
Taxe foncière : 698,70€/an
Soit par mois : 58,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 582,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 801,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-219,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 62 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 - Chambre en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 - Salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 250 €(843 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 100€
    Isolation combles: 62 m² × 50€/m² = 3100€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 750€
    Rénovation salon: 15 m² × 250€/m² = 3750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Planche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 582 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 987 €/an
Calcul : 582 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 781 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 138 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 658 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 699 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 388 €
Revenus locatifs : +6 987 €
Charges déductibles : -58 388 €
Résultat foncier Année 1 : -51 401 €(Déficit de 51 401 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 001 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 138 €/an
Revenus locatifs : +6 987 €
Charges déductibles : -6 138 €
Résultat foncier Années 2+ : 849 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30000.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 090 €(65% de 78 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 858 €/an
Calcul : 51 090 € × 3,636% = 1 858 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 987 €58 392 €4 785 €-51 405 €21 400 €30 005 €30 005 €
27 127 €6 017 €4 660 €1 110 €--28 895 €
37 269 €5 888 €4 531 €1 381 €--27 514 €
47 415 €5 754 €4 397 €1 661 €--25 853 €
57 563 €5 615 €4 258 €1 948 €--23 905 €
67 714 €5 471 €4 114 €2 243 €--21 662 €
77 868 €5 322 €3 965 €2 546 €--19 116 €
88 026 €5 168 €3 811 €2 858 €--16 259 €
98 186 €5 008 €3 651 €3 178 €--13 081 €
108 350 €4 843 €3 486 €3 507 €--9 573 €
118 517 €4 671 €3 314 €3 846 €--5 728 €
128 687 €4 494 €3 137 €4 194 €---
138 861 €4 310 €2 953 €4 551 €---
149 038 €4 119 €2 762 €4 919 €---
159 219 €3 922 €2 565 €5 297 €---
169 404 €3 717 €2 360 €5 686 €---
179 592 €3 505 €2 148 €6 086 €---
189 783 €3 286 €1 929 €6 498 €---
199 979 €3 059 €1 702 €6 921 €---
2010 179 €2 823 €1 466 €7 356 €---
2110 382 €2 579 €1 222 €7 803 €---
2210 590 €2 327 €970 €8 263 €---
2310 802 €2 065 €708 €8 737 €---
2411 018 €1 794 €437 €9 224 €---
2511 238 €1 513 €156 €9 725 €---
TOTAL223 795 €155 662 €69 488 €68 133 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 133 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 987 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 467 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 467 €-6 420 €+7 887 €
2+1 467 €0 €+1 467 €
3+1 467 €0 €+1 467 €
4+1 467 €0 €+1 467 €
5+1 467 €0 €+1 467 €
6+1 467 €0 €+1 467 €
7+1 467 €0 €+1 467 €
8+1 467 €0 €+1 467 €
9+1 467 €0 €+1 467 €
10+1 467 €0 €+1 467 €
11+1 467 €0 €+1 467 €
12+1 467 €+1 258 €+209 €
13+1 467 €+1 365 €+102 €
14+1 467 €+1 476 €-9 €
15+1 467 €+1 589 €-122 €
16+1 467 €+1 706 €-239 €
17+1 467 €+1 826 €-359 €
18+1 467 €+1 949 €-482 €
19+1 467 €+2 076 €-609 €
20+1 467 €+2 207 €-740 €
21+1 467 €+2 341 €-874 €
22+1 467 €+2 479 €-1 012 €
23+1 467 €+2 621 €-1 154 €
24+1 467 €+2 767 €-1 300 €
25+1 467 €+2 918 €-1 451 €
Total+36 675 €+22 158 €+14 517 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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