Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleBessèges (30)
Surface52m²
Coût Total56 160€
Loyer Annuel4 056€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 673,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé sur la commune de Bessèges, petite ville au pied des Cévennes je vous propose un appartement 2ème et dernier étage, dans une petite copropriété gratuite de 3 lots.

Il se compose ainsi : Une entrée, un salon salle à manger, une cuisine, deux chambres et une salle d'eau.

Côté technique : Double vitrage sauf les deux fenêtres des chambres. Raccordement au tout à l'égout. Taxe foncière 450 euros Travaux de réhabilitation a prévoir, mais habitable.

Pour plus d'informations où une éventuelle visite je me tiens à votre disposition du lundi au samedi de 8h30 à 20h00.

THIERRY MICHEL. MEILLEUR CONSEIL IMMO. ——– —— ——

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie C, Classe climat A Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 640.00 et 920.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Meilleur Conseil Immo : Thierry MICHEL Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 391 706 744 RCP VD 7.000.002/AC15566

Ville : Bessèges
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30160
Total : 56 160€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 18 360€
Valeur du bien : 53 360€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 6.50€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 338€/mois
Loyer annuel estimé : 4056€/an
Fourchette totale : 276€ - 414€/mois
Fourchette annuelle : 3307€ - 4974€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :763,71 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 713 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-4 713€ (-11.9%)
Marge achat-revente :-16 447€ (-41.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :56 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :281,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :16,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 297,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 185,06€
Coût de l'assurance :4 914,00€
Taxe foncière : 450,00€/an
Soit par mois : 37,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 337,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 335,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 124 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres des deux chambres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et mise aux normes de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 360 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:1 360€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 680€/fenêtre = 1360€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 3000€/m² × 2m² = 6000€ (pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (pose incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes électricité: 100€/m² × 10m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bessèges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 360€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 338 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 056 €/an
Calcul : 338 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 56 160 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 197 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 450 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 948 €
Revenus locatifs : +4 056 €
Charges déductibles : -20 948 €
Résultat foncier Année 1 : -16 892 €(Déficit de 16 892 €)
Imputable sur revenu global : 16 892 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 588 €/an
Revenus locatifs : +4 056 €
Charges déductibles : -2 588 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 468 €/an
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 056 €20 949 €1 943 €-16 894 €16 894 €--
24 137 €2 538 €1 892 €1 598 €---
34 220 €2 486 €1 839 €1 734 €---
44 304 €2 431 €1 785 €1 873 €---
54 390 €2 375 €1 728 €2 015 €---
64 478 €2 316 €1 670 €2 162 €---
74 567 €2 255 €1 609 €2 312 €---
84 659 €2 193 €1 546 €2 466 €---
94 752 €2 128 €1 481 €2 624 €---
104 847 €2 060 €1 414 €2 787 €---
114 944 €1 991 €1 344 €2 953 €---
125 043 €1 919 €1 272 €3 124 €---
135 144 €1 844 €1 197 €3 300 €---
145 247 €1 766 €1 120 €3 480 €---
155 352 €1 686 €1 040 €3 665 €---
165 459 €1 603 €957 €3 855 €---
175 568 €1 517 €871 €4 051 €---
185 679 €1 428 €782 €4 251 €---
195 793 €1 336 €689 €4 457 €---
205 909 €1 240 €594 €4 668 €---
216 027 €1 142 €495 €4 885 €---
226 147 €1 039 €393 €5 108 €---
236 270 €933 €287 €5 337 €---
246 396 €823 €177 €5 572 €---
256 523 €710 €63 €5 814 €---
TOTAL129 908 €62 709 €28 185 €67 199 €16 894 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 068 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 67 199 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 056 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +852 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+852 €-5 068 €+5 920 €
2+852 €+480 €+372 €
3+852 €+520 €+332 €
4+852 €+562 €+290 €
5+852 €+605 €+247 €
6+852 €+649 €+203 €
7+852 €+694 €+158 €
8+852 €+740 €+112 €
9+852 €+787 €+65 €
10+852 €+836 €+16 €
11+852 €+886 €-34 €
12+852 €+937 €-85 €
13+852 €+990 €-138 €
14+852 €+1 044 €-192 €
15+852 €+1 100 €-248 €
16+852 €+1 157 €-305 €
17+852 €+1 215 €-363 €
18+852 €+1 275 €-423 €
19+852 €+1 337 €-485 €
20+852 €+1 400 €-548 €
21+852 €+1 466 €-614 €
22+852 €+1 532 €-680 €
23+852 €+1 601 €-749 €
24+852 €+1 672 €-820 €
25+852 €+1 744 €-892 €
Total+21 300 €+20 160 €+1 140 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →