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Appartement 4 pièces 79 m²

VilleMontbéliard (25)
Surface79m²
Coût Total101 100€
Loyer Annuel8 652€
Rentabilité8.56%
Cashflow/mois+108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 044,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 79 m²

Situé une petite impasse du centre ville Appartement de type F4 de caractère en 2ème étage : Entrée, grand séjour ouvert sur cuisine équipée moderne d'environ 37m2. Espace nuit : Couloir desservant deux chambres dont une avec espace de rangement, salle de bains avec WC. Cave en sous-sol APPARTEMENT TRES LUMINEUX -FAIBLE CHARGES DE COPROPRIETE

Surface : 79 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/10/2024

Consommation énergie primaire : 329 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 143 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 820 € et 2 500 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Montbéliard
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25200
Coordonnées : 47.504932, 6.805783
Total : 101 100€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 94 500€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 9.13€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8652€/an
Fourchette totale : 556€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 6669€ - 11226€/an
Rentabilité brute :8.56%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 11.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :818,03 €/m²
Basé sur :181 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 624 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :+17 876€ (+27.7%)
Marge achat-revente :-36 476€ (-56.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :37,07€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 540,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 927,02€
Coût de l'assurance :11 121,00€
Taxe foncière : 865,23€/an
Soit par mois : 72,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 612,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 37 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 652 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 100 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 754 €
Revenus locatifs : +8 652 €
Charges déductibles : -16 754 €
Résultat foncier Année 1 : -8 102 €(Déficit de 8 102 €)
Imputable sur revenu global : 8 102 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 754 €/an
Revenus locatifs : +8 652 €
Charges déductibles : -4 754 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 898 €/an
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 652 €16 757 €3 447 €-8 105 €8 105 €--
28 825 €4 666 €3 356 €4 159 €---
39 002 €4 572 €3 262 €4 430 €---
49 182 €4 475 €3 165 €4 707 €---
59 366 €4 374 €3 064 €4 992 €---
69 553 €4 270 €2 960 €5 283 €---
79 744 €4 162 €2 852 €5 582 €---
89 939 €4 050 €2 740 €5 889 €---
910 138 €3 934 €2 624 €6 203 €---
1010 340 €3 814 €2 504 €6 526 €---
1110 547 €3 690 €2 380 €6 857 €---
1210 758 €3 562 €2 252 €7 196 €---
1310 973 €3 429 €2 119 €7 544 €---
1411 193 €3 292 €1 982 €7 901 €---
1511 417 €3 150 €1 839 €8 267 €---
1611 645 €3 002 €1 692 €8 643 €---
1711 878 €2 850 €1 540 €9 028 €---
1812 115 €2 692 €1 382 €9 423 €---
1912 358 €2 529 €1 219 €9 829 €---
2012 605 €2 360 €1 050 €10 245 €---
2112 857 €2 185 €875 €10 672 €---
2213 114 €2 004 €694 €11 110 €---
2313 376 €1 816 €506 €11 560 €---
2413 644 €1 622 €312 €12 022 €---
2513 917 €1 421 €111 €12 495 €---
TOTAL277 137 €94 679 €49 927 €182 458 €8 105 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 431 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 458 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 817 €-2 431 €+4 248 €
2+1 817 €+1 248 €+569 €
3+1 817 €+1 329 €+488 €
4+1 817 €+1 412 €+405 €
5+1 817 €+1 497 €+320 €
6+1 817 €+1 585 €+232 €
7+1 817 €+1 675 €+142 €
8+1 817 €+1 767 €+50 €
9+1 817 €+1 861 €-44 €
10+1 817 €+1 958 €-141 €
11+1 817 €+2 057 €-240 €
12+1 817 €+2 159 €-342 €
13+1 817 €+2 263 €-446 €
14+1 817 €+2 370 €-553 €
15+1 817 €+2 480 €-663 €
16+1 817 €+2 593 €-776 €
17+1 817 €+2 708 €-891 €
18+1 817 €+2 827 €-1 010 €
19+1 817 €+2 949 €-1 132 €
20+1 817 €+3 074 €-1 257 €
21+1 817 €+3 202 €-1 385 €
22+1 817 €+3 333 €-1 516 €
23+1 817 €+3 468 €-1 651 €
24+1 817 €+3 606 €-1 789 €
25+1 817 €+3 749 €-1 932 €
Total+45 425 €+54 737 €+-9 312 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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