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Maison à vendre

VilleSaint-Maixent-l'École (79)
Surface179m²
Coût Total208 020€
Loyer Annuel15 566€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 821,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ST MAIXENT PROCHE des COMMODITES. MAISON de VILLE comprenant : entrée, séjour avec cheminée de 22 m², Salon de 16 m², salle à manger de 14 m², cuisine 12 m². salle de bains (baignoire+lavabo). 1er étage : grand palier de 15 m² desservant 4 chambres de 9 à 27 m². 2ème étage : grenier. Le chauffage est assuré par une chaudière au fuel. En annexes on trouve une buanderie avec WC + douche et une cave. En extérieur une cour permet de prendre ses repas et un jardin en surplomb offre une vue dégagée sur la ville. CLASSE ENERGIE : E . AUDIT énergétique réalisé. 147 000 Euros dont Honoraires agence de 5% à la charge de l'acquéreur soit 140 000 euros hors honoraires

Ville : Saint-Maixent-l'École
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79400
Coordonnées : 46.411172, -0.206754
Total : 208 020€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 49 260€
Valeur du bien : 196 260€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1297€/mois
Loyer annuel estimé : 15566€/an
Fourchette totale : 1030€ - 1633€/mois
Fourchette annuelle : 12362€ - 19600€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 182,48 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 664 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :-64 664€ (-30.6%)
Marge achat-revente :3 644€ (1.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 019,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :60,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 079,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 745,42€
Coût de l'assurance :18 201,75€
Taxe foncière : 1 556,57€/an
Soit par mois : 129,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 297,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 209,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 179 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 179 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état, installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état, carrelage fissuré
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 4 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour toutes les chambres - nécessité de rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 34 m² (20 m² + 14 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 260 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Isolation:7 660€
    Isolation combles: 179 m² × 40€/m² = 7 160€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€ = 17 600€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1 000€/m² = 10 000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 566 €/an
Calcul : 1 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 020 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 728 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 557 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 321 €
Revenus locatifs : +15 566 €
Charges déductibles : -58 321 €
Résultat foncier Année 1 : -42 755 €(Déficit de 42 755 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 355 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 061 €/an
Revenus locatifs : +15 566 €
Charges déductibles : -9 061 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 505 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21355.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 566 €58 327 €6 783 €-42 762 €21 400 €21 362 €21 362 €
215 877 €8 885 €6 600 €6 992 €--14 369 €
316 195 €8 696 €6 412 €7 498 €--6 871 €
416 518 €8 501 €6 217 €8 017 €---
516 849 €8 300 €6 015 €8 549 €---
617 186 €8 092 €5 807 €9 094 €---
717 530 €7 876 €5 592 €9 653 €---
817 880 €7 654 €5 369 €10 226 €---
918 238 €7 424 €5 139 €10 814 €---
1018 602 €7 186 €4 902 €11 416 €---
1118 975 €6 941 €4 656 €12 034 €---
1219 354 €6 687 €4 402 €12 667 €---
1319 741 €6 425 €4 140 €13 316 €---
1420 136 €6 154 €3 869 €13 982 €---
1520 539 €5 874 €3 589 €14 665 €---
1620 949 €5 584 €3 299 €15 365 €---
1721 368 €5 285 €3 000 €16 084 €---
1821 796 €4 976 €2 691 €16 820 €---
1922 232 €4 656 €2 371 €17 576 €---
2022 676 €4 326 €2 041 €18 351 €---
2123 130 €3 984 €1 700 €19 146 €---
2223 592 €3 631 €1 347 €19 961 €---
2324 064 €3 267 €982 €20 797 €---
2424 546 €2 890 €605 €21 656 €---
2525 036 €2 500 €216 €22 536 €---
TOTAL498 575 €204 121 €97 745 €294 453 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 453 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 566 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 269 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 269 €-6 420 €+9 689 €
2+3 269 €0 €+3 269 €
3+3 269 €0 €+3 269 €
4+3 269 €+344 €+2 925 €
5+3 269 €+2 565 €+704 €
6+3 269 €+2 728 €+541 €
7+3 269 €+2 896 €+373 €
8+3 269 €+3 068 €+201 €
9+3 269 €+3 244 €+25 €
10+3 269 €+3 425 €-156 €
11+3 269 €+3 610 €-341 €
12+3 269 €+3 800 €-531 €
13+3 269 €+3 995 €-726 €
14+3 269 €+4 195 €-926 €
15+3 269 €+4 400 €-1 131 €
16+3 269 €+4 610 €-1 341 €
17+3 269 €+4 825 €-1 556 €
18+3 269 €+5 046 €-1 777 €
19+3 269 €+5 273 €-2 004 €
20+3 269 €+5 505 €-2 236 €
21+3 269 €+5 744 €-2 475 €
22+3 269 €+5 988 €-2 719 €
23+3 269 €+6 239 €-2 970 €
24+3 269 €+6 497 €-3 228 €
25+3 269 €+6 761 €-3 492 €
Total+81 725 €+88 336 €+-6 611 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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