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Achat appartement

Bien expiré
VilleSavigny-le-Temple (77)
Surface85
Coût Total238 992
Loyer Annuel14 721
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-147
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 998,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8.3 m² Balcon, 2 Balcons, Surface de 85 m², Bâtiment de 3 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1979, Au 3ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Salle de séjour : 33.2 m², 1 Parking, Interphone, Digicode, Etat : bon

Situé à Plessis la Forêt, dans une résidence calme et un environnement de qualité, découvrez cet appartement en duplex de quatre pièces, idéalement agencé pour allier confort et fonctionnalité. Son salon lumineux avec accès sur un beau balcon bien exposé et la cuisine équipée avec coin repas créent un espace de vie convivial et moderne.

Profitez de trois chambres spacieuses et d’un dressing pratique, parfait pour organiser vos affaires en toute simplicité. La salle de bains et les WC indépendants offrent un confort supplémentaire pour toute la famille.

Deux balcons offrent un espace extérieur agréable, tandis qu’une place de parking intérieure sécurisée complète ce bien. Une opportunité à ne pas manquer, en mandat exclusif avec notre agence.

Ville : Savigny-le-Temple
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77176
Coordonnées : 48.603490, 2.549770
Total : 238 992
Prix d'acquisition : 169 900
Travaux : 55 500
Valeur du bien : 225 400
Frais de notaire : 13 592
Coût estimé : 13 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 14.43€/m²/mois
Fourchette : 12.51€ - 16.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1227€/mois
Loyer annuel estimé : 14721€/an
Fourchette totale : 1063€ - 1416€/mois
Fourchette annuelle : 12757€ - 16987€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 992
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 181,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :69,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 250,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 345,36
Coût de l'assurance :20 911,80
Taxe foncière : 1 472,10€/an
Soit par mois : 122,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 226,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 373,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Année de construction 1979, généralement associé à une classe E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager et la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500(653 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 600
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Électricité et plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Électricité:1 800
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 500€ = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Savigny-le-Temple (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 227 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 721 €/an
Calcul : 1 227 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 975 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 992 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 836 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 472 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 783
Revenus locatifs : +14 721
Charges déductibles : -65 783
Résultat foncier Année 1 : -51 062(Déficit de 51 062 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 662
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 283 €/an
Revenus locatifs : +14 721
Charges déductibles : -10 283
Résultat foncier Années 2+ : 4 438 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29662.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 72165 7917 983-51 07021 400 €29 670 €29 670 €
215 01510 0797 7704 937--24 733 €
315 3169 8597 5505 457--19 277 €
415 6229 6317 3235 991--13 286 €
515 9349 3967 0886 538--6 748 €
616 2539 1536 8447 100---
716 5788 9016 5937 677---
816 9108 6416 3338 269---
917 2488 3726 0638 876---
1017 5938 0945 7859 499---
1117 9457 8065 49710 139---
1218 3047 5085 19910 796---
1318 6707 2004 89111 470---
1419 0436 8814 57312 162---
1519 4246 5524 24312 873---
1619 8136 2113 90213 602---
1720 2095 8583 54914 351---
1820 6135 4933 18515 120---
1921 0255 1162 80815 909---
2021 4464 7262 41716 720---
2121 8754 3222 01417 552---
2222 3123 9051 59618 407---
2322 7583 4731 16519 285---
2423 2143 02771820 187---
2523 6782 56525621 113---
TOTAL471 518228 560115 345242 95921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 959
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 721 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 091 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 091-6 420+9 511
2+3 0910+3 091
3+3 0910+3 091
4+3 0910+3 091
5+3 0910+3 091
6+3 091+106+2 985
7+3 091+2 303+788
8+3 091+2 481+610
9+3 091+2 663+428
10+3 091+2 850+241
11+3 091+3 042+49
12+3 091+3 239-148
13+3 091+3 441-350
14+3 091+3 649-558
15+3 091+3 862-771
16+3 091+4 081-990
17+3 091+4 305-1 214
18+3 091+4 536-1 445
19+3 091+4 773-1 682
20+3 091+5 016-1 925
21+3 091+5 266-2 175
22+3 091+5 522-2 431
23+3 091+5 786-2 695
24+3 091+6 056-2 965
25+3 091+6 334-3 243
Total+77 275+72 888+4 387
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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