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Achat appartement

Bien expiré
VilleSavigny-le-Temple (77)
Surface85m²
Coût Total238 992€
Loyer Annuel14 721€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 998,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8.3 m² Balcon, 2 Balcons, Surface de 85 m², Bâtiment de 3 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1979, Au 3ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Salle de séjour : 33.2 m², 1 Parking, Interphone, Digicode, Etat : bon

Situé à Plessis la Forêt, dans une résidence calme et un environnement de qualité, découvrez cet appartement en duplex de quatre pièces, idéalement agencé pour allier confort et fonctionnalité. Son salon lumineux avec accès sur un beau balcon bien exposé et la cuisine équipée avec coin repas créent un espace de vie convivial et moderne.

Profitez de trois chambres spacieuses et d’un dressing pratique, parfait pour organiser vos affaires en toute simplicité. La salle de bains et les WC indépendants offrent un confort supplémentaire pour toute la famille.

Deux balcons offrent un espace extérieur agréable, tandis qu’une place de parking intérieure sécurisée complète ce bien. Une opportunité à ne pas manquer, en mandat exclusif avec notre agence.

Ville : Savigny-le-Temple
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77176
Coordonnées : 48.603490, 2.549770
Total : 238 992€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 55 500€
Valeur du bien : 225 400€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 14.43€/m²/mois
Fourchette : 12.51€ - 16.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1227€/mois
Loyer annuel estimé : 14721€/an
Fourchette totale : 1063€ - 1416€/mois
Fourchette annuelle : 12757€ - 16987€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 181,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :69,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 250,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 345,36€
Coût de l'assurance :20 911,80€
Taxe foncière : 1 472,10€/an
Soit par mois : 122,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 226,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 373,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1979, généralement associé à une classe E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager et la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(653 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 600€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Électricité et plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Électricité:1 800€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 500€ = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Savigny-le-Temple (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 227 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 721 €/an
Calcul : 1 227 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 975 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 992 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 836 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 472 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 783 €
Revenus locatifs : +14 721 €
Charges déductibles : -65 783 €
Résultat foncier Année 1 : -51 062 €(Déficit de 51 062 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 662 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 283 €/an
Revenus locatifs : +14 721 €
Charges déductibles : -10 283 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 438 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29662.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 721 €65 791 €7 983 €-51 070 €21 400 €29 670 €29 670 €
215 015 €10 079 €7 770 €4 937 €--24 733 €
315 316 €9 859 €7 550 €5 457 €--19 277 €
415 622 €9 631 €7 323 €5 991 €--13 286 €
515 934 €9 396 €7 088 €6 538 €--6 748 €
616 253 €9 153 €6 844 €7 100 €---
716 578 €8 901 €6 593 €7 677 €---
816 910 €8 641 €6 333 €8 269 €---
917 248 €8 372 €6 063 €8 876 €---
1017 593 €8 094 €5 785 €9 499 €---
1117 945 €7 806 €5 497 €10 139 €---
1218 304 €7 508 €5 199 €10 796 €---
1318 670 €7 200 €4 891 €11 470 €---
1419 043 €6 881 €4 573 €12 162 €---
1519 424 €6 552 €4 243 €12 873 €---
1619 813 €6 211 €3 902 €13 602 €---
1720 209 €5 858 €3 549 €14 351 €---
1820 613 €5 493 €3 185 €15 120 €---
1921 025 €5 116 €2 808 €15 909 €---
2021 446 €4 726 €2 417 €16 720 €---
2121 875 €4 322 €2 014 €17 552 €---
2222 312 €3 905 €1 596 €18 407 €---
2322 758 €3 473 €1 165 €19 285 €---
2423 214 €3 027 €718 €20 187 €---
2523 678 €2 565 €256 €21 113 €---
TOTAL471 518 €228 560 €115 345 €242 959 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 959 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 721 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 091 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 091 €-6 420 €+9 511 €
2+3 091 €0 €+3 091 €
3+3 091 €0 €+3 091 €
4+3 091 €0 €+3 091 €
5+3 091 €0 €+3 091 €
6+3 091 €+106 €+2 985 €
7+3 091 €+2 303 €+788 €
8+3 091 €+2 481 €+610 €
9+3 091 €+2 663 €+428 €
10+3 091 €+2 850 €+241 €
11+3 091 €+3 042 €+49 €
12+3 091 €+3 239 €-148 €
13+3 091 €+3 441 €-350 €
14+3 091 €+3 649 €-558 €
15+3 091 €+3 862 €-771 €
16+3 091 €+4 081 €-990 €
17+3 091 €+4 305 €-1 214 €
18+3 091 €+4 536 €-1 445 €
19+3 091 €+4 773 €-1 682 €
20+3 091 €+5 016 €-1 925 €
21+3 091 €+5 266 €-2 175 €
22+3 091 €+5 522 €-2 431 €
23+3 091 €+5 786 €-2 695 €
24+3 091 €+6 056 €-2 965 €
25+3 091 €+6 334 €-3 243 €
Total+77 275 €+72 888 €+4 387 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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