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Détails du bien

VilleSaumur (49)
Surface61m²
Coût Total92 780€
Loyer Annuel8 646€
Rentabilité9.32%
Cashflow/mois+157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 500 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 286,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé à moins de 5 km du centre ville de Saumur (VARRAINS), dans une jolie résidence de 1998 appréciée pour son calme et proche de toutes commodités pour les locataires, appartement T2 DUPLEX avec locataire en place, comprenant une entrée avec rangement, salle d'eau, un beau séjour lumineux avec cuisine ouverte, un bureau, et une grande chambre en mezzanine.

Un stationnement privatif Local vélo Chauffage individuel électrique - DPE D

FAIBLES CHARGES DE COPROPRIETE

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Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Total : 92 780€
Prix d'acquisition : 78 500€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 86 500€
Frais de notaire : 6 280€
Coût estimé : 6 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.27€ - 15.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8646€/an
Fourchette totale : 566€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 6786€ - 11016€/an
Rentabilité brute :9.32%
Fourchette de rentabilité :7.31% - 11.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 793,27 €/m²
Basé sur :242 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 389 €
Prix d'achat :78 500 €
Décote à l'achat :-30 889€ (-28.2%)
Marge achat-revente :16 609€ (15.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 491,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 563,56€
Coût de l'assurance :8 118,25€
Taxe foncière : 864,62€/an
Soit par mois : 72,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 720,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 563,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.7/5 - Chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la mezzanine
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Mezzanine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre avec lits superposés
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(131 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 646 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 780 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 396 €
Revenus locatifs : +8 646 €
Charges déductibles : -12 396 €
Résultat foncier Année 1 : -3 750 €(Déficit de 3 750 €)
Imputable sur revenu global : 3 750 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 396 €/an
Revenus locatifs : +8 646 €
Charges déductibles : -4 396 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 250 €/an
Prix d'achat du bien : 78 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 025 €(65% de 78 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 855 €/an
Calcul : 51 025 € × 3,636% = 1 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 646 €12 399 €3 210 €-3 753 €3 753 €--
28 819 €4 315 €3 126 €4 504 €---
38 996 €4 228 €3 038 €4 768 €---
49 175 €4 138 €2 948 €5 038 €---
59 359 €4 044 €2 855 €5 315 €---
69 546 €3 948 €2 758 €5 599 €---
79 737 €3 847 €2 658 €5 890 €---
89 932 €3 744 €2 554 €6 188 €---
910 130 €3 636 €2 447 €6 494 €---
1010 333 €3 525 €2 336 €6 808 €---
1110 540 €3 410 €2 221 €7 130 €---
1210 751 €3 291 €2 101 €7 460 €---
1310 966 €3 167 €1 978 €7 798 €---
1411 185 €3 039 €1 850 €8 146 €---
1511 409 €2 907 €1 717 €8 502 €---
1611 637 €2 770 €1 580 €8 867 €---
1711 869 €2 628 €1 438 €9 242 €---
1812 107 €2 481 €1 291 €9 626 €---
1912 349 €2 328 €1 139 €10 021 €---
2012 596 €2 171 €981 €10 425 €---
2112 848 €2 007 €818 €10 841 €---
2213 105 €1 838 €649 €11 267 €---
2313 367 €1 663 €473 €11 704 €---
2413 634 €1 481 €292 €12 153 €---
2513 907 €1 294 €104 €12 613 €---
TOTAL276 942 €84 297 €46 564 €192 644 €3 753 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 126 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 816 €-1 126 €+2 942 €
2+1 816 €+1 351 €+465 €
3+1 816 €+1 430 €+386 €
4+1 816 €+1 511 €+305 €
5+1 816 €+1 594 €+222 €
6+1 816 €+1 680 €+136 €
7+1 816 €+1 767 €+49 €
8+1 816 €+1 856 €-40 €
9+1 816 €+1 948 €-132 €
10+1 816 €+2 042 €-226 €
11+1 816 €+2 139 €-323 €
12+1 816 €+2 238 €-422 €
13+1 816 €+2 340 €-524 €
14+1 816 €+2 444 €-628 €
15+1 816 €+2 551 €-735 €
16+1 816 €+2 660 €-844 €
17+1 816 €+2 773 €-957 €
18+1 816 €+2 888 €-1 072 €
19+1 816 €+3 006 €-1 190 €
20+1 816 €+3 128 €-1 312 €
21+1 816 €+3 252 €-1 436 €
22+1 816 €+3 380 €-1 564 €
23+1 816 €+3 511 €-1 695 €
24+1 816 €+3 646 €-1 830 €
25+1 816 €+3 784 €-1 968 €
Total+45 400 €+57 793 €+-12 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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