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Maison à vendre

VilleGuillon (89)
Surface50m²
Coût Total71 300€
Loyer Annuel4 750€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Jardin

Maison d'environ 60m² a rénover, comprenant au rez-de-chaussée de Une cuisine, une pièce avec un salle d'eau avec WC. A l'étage Une pièce palière desservant deux chambres. Au deuxième étage un grenier aménageable.

Une grange mitoyenne Cour mitoyenne Le jardin se trouvant derrière la grange

Fenêtres simple vitrage Tout à l'égout

Ville : Guillon
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89420
Coordonnées : 47.531798, 4.084982
Total : 71 300€
Prix d'acquisition : 30 000€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 68 900€
Frais de notaire : 2 400€
Coût estimé : 2 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 7.92€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 396€/mois
Loyer annuel estimé : 4750€/an
Fourchette totale : 304€ - 516€/mois
Fourchette annuelle : 3644€ - 6192€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 100 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :55 000 €
Prix d'achat :30 000 €
Décote à l'achat :-25 000€ (-45.5%)
Marge achat-revente :-16 300€ (-29.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :348,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :28,52€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 377,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 389,47€
Coût de l'assurance :8 556,00€
Taxe foncière : 475,03€/an
Soit par mois : 39,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 395,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 417,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des finitions dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(778 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:3 000€
    Isolation combles: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guillon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 396 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 750 €/an
Calcul : 396 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 315 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 300 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 475 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 033 €
Revenus locatifs : +4 750 €
Charges déductibles : -42 033 €
Résultat foncier Année 1 : -37 282 €(Déficit de 37 282 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 882 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 133 €/an
Revenus locatifs : +4 750 €
Charges déductibles : -3 133 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 618 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15882.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500 €(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 750 €42 035 €2 318 €-37 285 €21 400 €15 885 €15 885 €
24 845 €3 073 €2 255 €1 773 €--14 112 €
34 942 €3 008 €2 191 €1 934 €--12 178 €
45 041 €2 941 €2 124 €2 100 €--10 078 €
55 142 €2 872 €2 055 €2 269 €--7 809 €
65 245 €2 801 €1 984 €2 444 €--5 365 €
75 350 €2 728 €1 910 €2 622 €--2 743 €
85 457 €2 652 €1 834 €2 805 €---
95 566 €2 573 €1 756 €2 993 €---
105 677 €2 492 €1 674 €3 185 €---
115 791 €2 408 €1 590 €3 383 €---
125 906 €2 321 €1 504 €3 585 €---
136 025 €2 231 €1 414 €3 793 €---
146 145 €2 139 €1 321 €4 006 €---
156 268 €2 043 €1 226 €4 225 €---
166 393 €1 944 €1 127 €4 449 €---
176 521 €1 842 €1 025 €4 679 €---
186 652 €1 736 €919 €4 915 €---
196 785 €1 627 €810 €5 158 €---
206 920 €1 514 €697 €5 406 €---
217 059 €1 398 €580 €5 661 €---
227 200 €1 277 €460 €5 923 €---
237 344 €1 153 €335 €6 191 €---
247 491 €1 024 €207 €6 467 €---
257 641 €891 €74 €6 750 €---
TOTAL152 153 €92 721 €33 389 €59 432 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 432 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 750 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +998 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+998 €-6 420 €+7 418 €
2+998 €0 €+998 €
3+998 €0 €+998 €
4+998 €0 €+998 €
5+998 €0 €+998 €
6+998 €0 €+998 €
7+998 €0 €+998 €
8+998 €+19 €+979 €
9+998 €+898 €+100 €
10+998 €+956 €+42 €
11+998 €+1 015 €-17 €
12+998 €+1 076 €-78 €
13+998 €+1 138 €-140 €
14+998 €+1 202 €-204 €
15+998 €+1 267 €-269 €
16+998 €+1 335 €-337 €
17+998 €+1 404 €-406 €
18+998 €+1 475 €-477 €
19+998 €+1 547 €-549 €
20+998 €+1 622 €-624 €
21+998 €+1 698 €-700 €
22+998 €+1 777 €-779 €
23+998 €+1 857 €-859 €
24+998 €+1 940 €-942 €
25+998 €+2 025 €-1 027 €
Total+24 950 €+17 830 €+7 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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