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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Gratien (95)
Surface71.02m²
Coût Total250 900€
Loyer Annuel15 235€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-509€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 71.02 m²
Prix au m² : 2 604,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1.7 m² Balcon, Cave, Vue, Ascenseur, Surface de 71.02 m², Bâtiment de 10 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1960, Au 9ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Rangements, Chauffage gaz collectif radiateur, Cuisine séparée, Une entrée, Salle à manger, Salle de séjour : 17.61 m², Interphone, Orientation Est, Etat : bon, Vis à vis

Dans résidence 7 Place Albert Camus, nous vous proposons un 4 pièces de 71,02 m² au 9ème étage avec ascenseur.

Ce logement a été complètement refait et dispose d'une belle vue dégagée.

Il est composé d'une entrée avec placards, une cuisine séparée d'une surface de 6,19m² avec un balcon, un beau séjour de 17,61m² exposé sud et Est donnant sur belle vue du lac d'Enghien et sans vis à vis, une salle à manger d'une surface de 11,30m² (ou possibilité de faire une 3ème chambre), 2 chambres de 11,66 m², 9,11m² exposées Sud, une salle de bains et toilettes séparés.

Une cave complète ce bien. Emplacement de parking libre dans la résidence. Chauffage et eau collectifs. Charges de copropriété estimées à 340€/mois - Taxe foncière 1500€/an.

Absence de procédure en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Visites sur rendez-vous

Ville : Saint-Gratien
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95210
Total : 250 900€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 51 100€
Valeur du bien : 236 100€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.02m²
Loyer prédit : 17.88€/m²/mois
Fourchette : 14.62€ - 21.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1270€/mois
Loyer annuel estimé : 15235€/an
Fourchette totale : 1038€ - 1552€/mois
Fourchette annuelle : 12459€ - 18628€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 239,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :73,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 313,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 092,55€
Coût de l'assurance :21 953,75€
Taxe foncière : 1 500,00€/an
Soit par mois : 125,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 340,00€/mois
Soit par an : 4 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 269,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 778,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-508,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1960, généralement associé à une classe E ou inférieure.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une chaudière à gaz à condensation ou une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système de production d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète de 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 100 €(720 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (8000€ à 13000€), Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€ (1700€ à 5000€), Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (4000€ à 16000€), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation:7 000€
    Rénovation 2 chambres: 21 m² × 300€/m² = 6300€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 270 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 235 €/an
Calcul : 1 270 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 878 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 080 €/an
Calcul : 340 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 930 €
Revenus locatifs : +15 235 €
Charges déductibles : -65 930 €
Résultat foncier Année 1 : -50 696 €(Déficit de 50 696 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 296 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 830 €/an
Revenus locatifs : +15 235 €
Charges déductibles : -14 830 €
Résultat foncier Années 2+ : 404 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29295.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 235 €65 938 €8 380 €-50 704 €21 400 €29 304 €29 304 €
215 539 €14 615 €8 157 €924 €--28 380 €
315 850 €14 385 €7 926 €1 466 €--26 914 €
416 167 €14 146 €7 688 €2 021 €--24 893 €
516 491 €13 899 €7 441 €2 592 €--22 301 €
616 820 €13 644 €7 186 €3 177 €--19 124 €
717 157 €13 380 €6 921 €3 777 €--15 347 €
817 500 €13 106 €6 648 €4 394 €--10 953 €
917 850 €12 824 €6 366 €5 026 €--5 927 €
1018 207 €12 531 €6 073 €5 675 €--252 €
1118 571 €12 229 €5 771 €6 342 €---
1218 943 €11 916 €5 458 €7 026 €---
1319 321 €11 593 €5 135 €7 728 €---
1419 708 €11 259 €4 800 €8 449 €---
1520 102 €10 913 €4 454 €9 189 €---
1620 504 €10 555 €4 096 €9 949 €---
1720 914 €10 184 €3 726 €10 730 €---
1821 332 €9 802 €3 343 €11 531 €---
1921 759 €9 406 €2 947 €12 353 €---
2022 194 €8 996 €2 538 €13 198 €---
2122 638 €8 572 €2 114 €14 066 €---
2223 091 €8 134 €1 676 €14 957 €---
2323 553 €7 681 €1 223 €15 872 €---
2424 024 €7 212 €754 €16 812 €---
2524 504 €6 727 €269 €17 777 €---
TOTAL487 974 €333 646 €121 093 €154 328 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 328 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 235 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 199 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 199 €-6 420 €+9 619 €
2+3 199 €0 €+3 199 €
3+3 199 €0 €+3 199 €
4+3 199 €0 €+3 199 €
5+3 199 €0 €+3 199 €
6+3 199 €0 €+3 199 €
7+3 199 €0 €+3 199 €
8+3 199 €0 €+3 199 €
9+3 199 €0 €+3 199 €
10+3 199 €0 €+3 199 €
11+3 199 €+1 827 €+1 372 €
12+3 199 €+2 108 €+1 091 €
13+3 199 €+2 318 €+881 €
14+3 199 €+2 535 €+664 €
15+3 199 €+2 757 €+442 €
16+3 199 €+2 985 €+214 €
17+3 199 €+3 219 €-20 €
18+3 199 €+3 459 €-260 €
19+3 199 €+3 706 €-507 €
20+3 199 €+3 959 €-760 €
21+3 199 €+4 220 €-1 021 €
22+3 199 €+4 487 €-1 288 €
23+3 199 €+4 762 €-1 563 €
24+3 199 €+5 044 €-1 845 €
25+3 199 €+5 333 €-2 134 €
Total+79 975 €+46 298 €+33 677 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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