Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleThouars (79)
Surface87m²
Coût Total119 787€
Loyer Annuel7 382€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 64 900 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 745,98 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 1 chambre, Jardin, Pas de cave

SECTEUR THOUARS (79) - Proche du centre de THOUARS, cette maison ancienne et son chalet en bois sont parfaits pour un projet de location saisonnière. Même s'il faut prévoir des travaux (hormis la toiture) pour exploiter le potentiel de l'ensemble, le terrain arboré et la proximité de la rivière en font un véritable havre de paix !

Ville : Thouars
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 46.971855, -0.204628
Total : 119 787€
Prix d'acquisition : 64 900€
Travaux : 49 695€
Valeur du bien : 114 595€
Frais de notaire : 5 192€
Coût estimé : 5 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7382€/an
Fourchette totale : 497€ - 761€/mois
Fourchette annuelle : 5967€ - 9132€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 000 €
Prix d'achat :64 900 €
Décote à l'achat :-22 100€ (-25.4%)
Marge achat-revente :-32 787€ (-37.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 787€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :34,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 635,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 503,28€
Coût de l'assurance :10 481,36€
Taxe foncière : 738,18€/an
Soit par mois : 61,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre en état correct, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre en état correct, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage ancien par un nouveau revêtement
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 695 €(571 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 220€
    Isolation toiture/combles: 87 m² × 60€/m² = 5220€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant plomberie, électricité, revêtement sol et murs, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:975€
    Parquet flottant: 15 m² × 65€/m² = 975€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Carrelage: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thouars (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 382 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 164 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 787 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 738 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 695 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 016 €
Revenus locatifs : +7 382 €
Charges déductibles : -55 016 €
Résultat foncier Année 1 : -47 634 €(Déficit de 47 634 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 234 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 321 €/an
Revenus locatifs : +7 382 €
Charges déductibles : -5 321 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26234.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 185 €(65% de 64 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 534 €/an
Calcul : 42 185 € × 3,636% = 1 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 382 €55 020 €4 168 €-47 638 €21 400 €26 238 €26 238 €
27 529 €5 216 €4 059 €2 313 €--23 925 €
37 680 €5 103 €3 946 €2 577 €--21 348 €
47 834 €4 987 €3 829 €2 847 €--18 501 €
57 990 €4 866 €3 708 €3 125 €--15 377 €
68 150 €4 740 €3 583 €3 410 €--11 967 €
78 313 €4 611 €3 453 €3 703 €--8 264 €
88 479 €4 476 €3 319 €4 003 €--4 261 €
98 649 €4 337 €3 179 €4 312 €---
108 822 €4 193 €3 035 €4 629 €---
118 998 €4 043 €2 886 €4 955 €---
129 178 €3 888 €2 731 €5 290 €---
139 362 €3 728 €2 571 €5 634 €---
149 549 €3 562 €2 405 €5 987 €---
159 740 €3 390 €2 233 €6 350 €---
169 935 €3 212 €2 055 €6 723 €---
1710 134 €3 027 €1 870 €7 106 €---
1810 336 €2 836 €1 679 €7 500 €---
1910 543 €2 638 €1 481 €7 905 €---
2010 754 €2 433 €1 276 €8 320 €---
2110 969 €2 221 €1 064 €8 748 €---
2211 188 €2 001 €844 €9 187 €---
2311 412 €1 773 €616 €9 639 €---
2411 640 €1 537 €380 €10 103 €---
2511 873 €1 293 €136 €10 580 €---
TOTAL236 443 €139 134 €60 503 €97 308 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 308 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 382 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 550 €-6 420 €+7 970 €
2+1 550 €0 €+1 550 €
3+1 550 €0 €+1 550 €
4+1 550 €0 €+1 550 €
5+1 550 €0 €+1 550 €
6+1 550 €0 €+1 550 €
7+1 550 €0 €+1 550 €
8+1 550 €0 €+1 550 €
9+1 550 €+15 €+1 535 €
10+1 550 €+1 389 €+161 €
11+1 550 €+1 487 €+63 €
12+1 550 €+1 587 €-37 €
13+1 550 €+1 690 €-140 €
14+1 550 €+1 796 €-246 €
15+1 550 €+1 905 €-355 €
16+1 550 €+2 017 €-467 €
17+1 550 €+2 132 €-582 €
18+1 550 €+2 250 €-700 €
19+1 550 €+2 371 €-821 €
20+1 550 €+2 496 €-946 €
21+1 550 €+2 624 €-1 074 €
22+1 550 €+2 756 €-1 206 €
23+1 550 €+2 892 €-1 342 €
24+1 550 €+3 031 €-1 481 €
25+1 550 €+3 174 €-1 624 €
Total+38 750 €+29 192 €+9 558 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →