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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâtellerault (86)
Surface70m²
Coût Total71 400€
Loyer Annuel6 461€
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 785,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, calme, Pas de balcon, Non meublé

MAISON CENTRE VILLE, CHATELLERAULT, 70M² et 30M² DE DEPENDANCE, 188M² DE TERRAIN. Cette maison de caractère construite en 1900 est une opportunité rare pour les amoureux de la rénovation et de l'authenticité Elle est située dans un quartier calme de Châtellerault et offre une surface habitable de 70 m² pleine de potentiel Elle se compose d'un salon, d'une cuisine, et de deux chambres à l'étage. L'extérieur vous réserve un terrain de 188 m² avec une dépendance en pierre qui pourra être aménagée selon vos envies atelier espace de rangement ou même petit studio. Cette maison en pierre possède un charme indéniable avec son architecture typique des demeures anciennes Son cadre paisible en fait un lieu idéal pour se ressourcer tout en étant proche des commodités et des transports Ce bien à rénover offre de multiples possibilités pour créer la maison de vos rêves que vous préfériez conserver son caractère ancien ou opter pour un style plus moderne N'attendez plus pour venir découvrir cette maison pleine de charme et de potentiel

Honoraires inclus de 10% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 50 000 euros. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat F. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Meilleur Conseil Immo : Romain TROMELEUE Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.813575, 0.545489
Total : 71 400€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 67 000€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6461€/an
Fourchette totale : 437€ - 664€/mois
Fourchette annuelle : 5238€ - 7969€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 11.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 150 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 500 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-25 500€ (-31.7%)
Marge achat-revente :9 100€ (11.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :349,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :17,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 367,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 549,77€
Coût de l'assurance :5 355,00€
Taxe foncière : 646,08€/an
Soit par mois : 53,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 538,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 421,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain sans photo, état mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 461 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 214 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 646 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 186 €
Revenus locatifs : +6 461 €
Charges déductibles : -15 186 €
Résultat foncier Année 1 : -8 725 €(Déficit de 8 725 €)
Imputable sur revenu global : 8 725 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 186 €/an
Revenus locatifs : +6 461 €
Charges déductibles : -3 186 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 275 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 461 €15 188 €2 328 €-8 728 €8 728 €--
26 590 €3 126 €2 265 €3 464 €---
36 722 €3 061 €2 201 €3 661 €---
46 856 €2 994 €2 134 €3 862 €---
56 993 €2 925 €2 065 €4 069 €---
67 133 €2 853 €1 993 €4 280 €---
77 276 €2 780 €1 919 €4 496 €---
87 421 €2 703 €1 843 €4 718 €---
97 570 €2 624 €1 764 €4 946 €---
107 721 €2 543 €1 682 €5 179 €---
117 876 €2 458 €1 598 €5 417 €---
128 033 €2 371 €1 511 €5 662 €---
138 194 €2 281 €1 421 €5 913 €---
148 358 €2 188 €1 328 €6 169 €---
158 525 €2 092 €1 232 €6 433 €---
168 695 €1 993 €1 132 €6 703 €---
178 869 €1 890 €1 030 €6 979 €---
189 047 €1 784 €924 €7 263 €---
199 228 €1 674 €814 €7 553 €---
209 412 €1 561 €701 €7 851 €---
219 600 €1 444 €583 €8 157 €---
229 792 €1 323 €462 €8 470 €---
239 988 €1 197 €337 €8 791 €---
2410 188 €1 068 €208 €9 120 €---
2510 392 €934 €74 €9 457 €---
TOTAL206 942 €67 057 €33 550 €139 885 €8 728 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 618 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 885 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 357 €-2 618 €+3 975 €
2+1 357 €+1 039 €+318 €
3+1 357 €+1 098 €+259 €
4+1 357 €+1 159 €+198 €
5+1 357 €+1 221 €+136 €
6+1 357 €+1 284 €+73 €
7+1 357 €+1 349 €+8 €
8+1 357 €+1 415 €-58 €
9+1 357 €+1 484 €-127 €
10+1 357 €+1 554 €-197 €
11+1 357 €+1 625 €-268 €
12+1 357 €+1 699 €-342 €
13+1 357 €+1 774 €-417 €
14+1 357 €+1 851 €-494 €
15+1 357 €+1 930 €-573 €
16+1 357 €+2 011 €-654 €
17+1 357 €+2 094 €-737 €
18+1 357 €+2 179 €-822 €
19+1 357 €+2 266 €-909 €
20+1 357 €+2 355 €-998 €
21+1 357 €+2 447 €-1 090 €
22+1 357 €+2 541 €-1 184 €
23+1 357 €+2 637 €-1 280 €
24+1 357 €+2 736 €-1 379 €
25+1 357 €+2 837 €-1 480 €
Total+33 925 €+41 966 €+-8 041 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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