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Maison à vendre

VilleChâtellerault (86)
Surface70
Coût Total71 400
Loyer Annuel6 461
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+117
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 785,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, calme, Pas de balcon, Non meublé

MAISON CENTRE VILLE, CHATELLERAULT, 70M² et 30M² DE DEPENDANCE, 188M² DE TERRAIN. Cette maison de caractère construite en 1900 est une opportunité rare pour les amoureux de la rénovation et de l'authenticité Elle est située dans un quartier calme de Châtellerault et offre une surface habitable de 70 m² pleine de potentiel Elle se compose d'un salon, d'une cuisine, et de deux chambres à l'étage. L'extérieur vous réserve un terrain de 188 m² avec une dépendance en pierre qui pourra être aménagée selon vos envies atelier espace de rangement ou même petit studio. Cette maison en pierre possède un charme indéniable avec son architecture typique des demeures anciennes Son cadre paisible en fait un lieu idéal pour se ressourcer tout en étant proche des commodités et des transports Ce bien à rénover offre de multiples possibilités pour créer la maison de vos rêves que vous préfériez conserver son caractère ancien ou opter pour un style plus moderne N'attendez plus pour venir découvrir cette maison pleine de charme et de potentiel

Honoraires inclus de 10% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 50 000 euros. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat F. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Meilleur Conseil Immo : Romain TROMELEUE Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.813575, 0.545489
Total : 71 400
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 67 000
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6461€/an
Fourchette totale : 437€ - 664€/mois
Fourchette annuelle : 5238€ - 7969€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 11.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 150 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 500
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-25 500 (-31.7%)
Marge achat-revente :9 100€ (11.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :349,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :17,85€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 367,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 549,77
Coût de l'assurance :5 355,00
Taxe foncière : 646,08€/an
Soit par mois : 53,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 538,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 421,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain sans photo, état mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 461 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 400 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 214 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 646 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 186
Revenus locatifs : +6 461
Charges déductibles : -15 186
Résultat foncier Année 1 : -8 725(Déficit de 8 725 €)
Imputable sur revenu global : 8 725
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 186 €/an
Revenus locatifs : +6 461
Charges déductibles : -3 186
Résultat foncier Années 2+ : 3 275 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 46115 1882 328-8 7288 728 €--
26 5903 1262 2653 464---
36 7223 0612 2013 661---
46 8562 9942 1343 862---
56 9932 9252 0654 069---
67 1332 8531 9934 280---
77 2762 7801 9194 496---
87 4212 7031 8434 718---
97 5702 6241 7644 946---
107 7212 5431 6825 179---
117 8762 4581 5985 417---
128 0332 3711 5115 662---
138 1942 2811 4215 913---
148 3582 1881 3286 169---
158 5252 0921 2326 433---
168 6951 9931 1326 703---
178 8691 8901 0306 979---
189 0471 7849247 263---
199 2281 6748147 553---
209 4121 5617017 851---
219 6001 4445838 157---
229 7921 3234628 470---
239 9881 1973378 791---
2410 1881 0682089 120---
2510 392934749 457---
TOTAL206 94267 05733 550139 8858 728Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 618
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 885
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 357 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 357-2 618+3 975
2+1 357+1 039+318
3+1 357+1 098+259
4+1 357+1 159+198
5+1 357+1 221+136
6+1 357+1 284+73
7+1 357+1 349+8
8+1 357+1 415-58
9+1 357+1 484-127
10+1 357+1 554-197
11+1 357+1 625-268
12+1 357+1 699-342
13+1 357+1 774-417
14+1 357+1 851-494
15+1 357+1 930-573
16+1 357+2 011-654
17+1 357+2 094-737
18+1 357+2 179-822
19+1 357+2 266-909
20+1 357+2 355-998
21+1 357+2 447-1 090
22+1 357+2 541-1 184
23+1 357+2 637-1 280
24+1 357+2 736-1 379
25+1 357+2 837-1 480
Total+33 925+41 966+-8 041
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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