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Appartement à vendre

VilleArgenteuil (95)
Surface60m²
Coût Total186 620€
Loyer Annuel12 684€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Balcon, calme, Exposition sud, Gardien, Digicode, Interphone

En exclusivité chez ERA IMMOBILIER ARGENTEUIL, un appartement rénové dans le secteur d'Orgemont, proches des autoroutes, accès à la gare de Saint-Gratien à 10 minutes à pied et/ou la gare de Argenteuil en 10 minutes en bus. Vous êtes également proches des commerces et des écoles pour faciliter votre organisation journalière.

Le bien fait partie d'une copropriété de 4 étages, bien entretenue des année 1970. Un gardien est présent dans la copropriété pour aider au bon fonctionnement de la vie des résidents. Un espace parc sécurisé est dédié à la résidence pour profiter des beaux jours.

Ce 3 pièces lumineux situé au 1er étage sur 4 est composé d'un grand séjour de 27m² (possibilité de créer une chambre), un balcon exposé plein sud donne accès directement du séjour, une cuisine séparée, deux chambres avec rangements, une salle de bains et un WC séparé. Une cave accompagne le bien.

Pour résumé : Copropriété saine, appartement bien agencé exposé sud, refait à neuf avec cave pour optimiser vos rangements.

N'hésitez pas à nous contacter pour une visite, un projet d'achat, de vente ou de mise en location.

Nous sommes disponible du mardi au samedi de 10h00 à 19h00, par téléphone ou directement dans notre agence situé au 3 rue Paul Vaillant Couturier 95100 Argenteuil. (7.14 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 212 lots - dont 106 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2320.00 euros.

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.958485, 2.283344
Total : 186 620€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 24 620€
Valeur du bien : 174 620€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1057€/mois
Loyer annuel estimé : 12684€/an
Fourchette totale : 836€ - 1336€/mois
Fourchette annuelle : 10034€ - 16034€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 319,37 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 162 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-49 162€ (-24.7%)
Marge achat-revente :12 542€ (6.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :913,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :74,65€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 988,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 393,32€
Coût de l'assurance :22 394,40€
Taxe foncière : 1 268,40€/an
Soit par mois : 105,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 193,33€/mois
Soit par an : 2 319,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 057,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 287,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-230,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 50 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 620 €(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 057 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 684 €/an
Calcul : 1 057 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 061 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 620 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 896 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 268 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 320 €/an
Calcul : 193 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 165 €
Revenus locatifs : +12 684 €
Charges déductibles : -35 165 €
Résultat foncier Année 1 : -22 481 €(Déficit de 22 481 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 081 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 545 €/an
Revenus locatifs : +12 684 €
Charges déductibles : -10 545 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 139 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1080.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 684 €35 171 €6 066 €-22 487 €21 400 €1 087 €1 087 €
212 938 €10 387 €5 903 €2 551 €---
313 196 €10 218 €5 734 €2 978 €---
413 460 €10 044 €5 559 €3 417 €---
513 730 €9 863 €5 379 €3 866 €---
614 004 €9 677 €5 193 €4 327 €---
714 284 €9 484 €5 000 €4 800 €---
814 570 €9 285 €4 801 €5 285 €---
914 861 €9 079 €4 595 €5 782 €---
1015 159 €8 867 €4 383 €6 292 €---
1115 462 €8 647 €4 163 €6 815 €---
1215 771 €8 420 €3 936 €7 351 €---
1316 086 €8 185 €3 701 €7 901 €---
1416 408 €7 943 €3 459 €8 465 €---
1516 736 €7 692 €3 208 €9 044 €---
1617 071 €7 433 €2 949 €9 638 €---
1717 412 €7 166 €2 682 €10 247 €---
1817 761 €6 889 €2 405 €10 871 €---
1918 116 €6 603 €2 119 €11 512 €---
2018 478 €6 308 €1 824 €12 170 €---
2118 848 €6 003 €1 519 €12 845 €---
2219 225 €5 688 €1 204 €13 537 €---
2319 609 €5 362 €878 €14 247 €---
2420 001 €5 025 €541 €14 976 €---
2520 401 €4 677 €193 €15 724 €---
TOTAL406 271 €224 117 €87 393 €182 155 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 155 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 664 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 664 €-6 420 €+9 084 €
2+2 664 €+439 €+2 225 €
3+2 664 €+893 €+1 771 €
4+2 664 €+1 025 €+1 639 €
5+2 664 €+1 160 €+1 504 €
6+2 664 €+1 298 €+1 366 €
7+2 664 €+1 440 €+1 224 €
8+2 664 €+1 585 €+1 079 €
9+2 664 €+1 735 €+929 €
10+2 664 €+1 888 €+776 €
11+2 664 €+2 044 €+620 €
12+2 664 €+2 205 €+459 €
13+2 664 €+2 370 €+294 €
14+2 664 €+2 540 €+124 €
15+2 664 €+2 713 €-49 €
16+2 664 €+2 891 €-227 €
17+2 664 €+3 074 €-410 €
18+2 664 €+3 261 €-597 €
19+2 664 €+3 454 €-790 €
20+2 664 €+3 651 €-987 €
21+2 664 €+3 853 €-1 189 €
22+2 664 €+4 061 €-1 397 €
23+2 664 €+4 274 €-1 610 €
24+2 664 €+4 493 €-1 829 €
25+2 664 €+4 717 €-2 053 €
Total+66 600 €+54 646 €+11 954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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