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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVittel (88)
Surface133.4m²
Coût Total161 800€
Loyer Annuel11 759€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 133.4 m²
Prix au m² : 824,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres, Terrasse, Non meublé

115000 euros, secteur vieux Vittel, maison atypique de 135 m2 à découvrir.

A 2 minutes à pied du centre ville, au calme, ce bien vous propose 3 chambres, un grand espace salon, une cuisine, trois chambres, une vaste salle d'eau. Et surtout une terrasse sur jardin de 200m2 !

N' hésitez pas à me contacter.

Anne-Céline Contois RCAS Epinal 832318760

Cette annonce référence 281138 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier ANNE CONTOIS (EI) immatriculé au RSAC de EPINAL (88000) sous le numéro 83231876000028.

Prix du bien : 110 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/03/2025 Score DPE : 123 kWhEP/m²/an Score GES : 18 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1280.00 euros et 1770.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vittel
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88800
Coordonnées : 48.190133, 5.960722
Total : 161 800€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 43 000€
Valeur du bien : 153 000€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133.4m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 980€/mois
Loyer annuel estimé : 11759€/an
Fourchette totale : 764€ - 1257€/mois
Fourchette annuelle : 9169€ - 15081€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 415,78 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 865 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-78 865€ (-41.8%)
Marge achat-revente :27 065€ (14.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 848,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 607,20€
Coût de l'assurance :14 157,50€
Taxe foncière : 1 175,90€/an
Soit par mois : 97,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 979,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 946,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 123 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et du revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant éléments sanitaires et carrelage), Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:23 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Mise aux normes plomberie/électricité: 3000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Chambres:5 400€
    Revêtement sol 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:2 500€
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Revêtement sol 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité générale:900€
    Mise aux normes tableau électrique: 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie générale:1 200€
    Vérification plomberie: 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vittel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 980 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 759 €/an
Calcul : 980 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 431 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 176 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 173 €
Revenus locatifs : +11 759 €
Charges déductibles : -50 173 €
Résultat foncier Année 1 : -38 414 €(Déficit de 38 414 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 27 714 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 173 €/an
Revenus locatifs : +11 759 €
Charges déductibles : -7 173 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 586 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 27714.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 759 €50 179 €5 436 €-38 420 €10 700 €27 720 €27 720 €
211 994 €7 034 €5 292 €4 960 €--22 760 €
312 234 €6 885 €5 143 €5 349 €--17 411 €
412 479 €6 730 €4 988 €5 748 €--11 662 €
512 728 €6 571 €4 828 €6 158 €--5 505 €
612 983 €6 405 €4 663 €6 578 €---
713 243 €6 234 €4 492 €7 008 €---
813 507 €6 057 €4 315 €7 450 €---
913 778 €5 874 €4 132 €7 903 €---
1014 053 €5 685 €3 943 €8 368 €---
1114 334 €5 489 €3 747 €8 845 €---
1214 621 €5 286 €3 544 €9 335 €---
1314 913 €5 076 €3 334 €9 837 €---
1415 212 €4 860 €3 117 €10 352 €---
1515 516 €4 635 €2 893 €10 881 €---
1615 826 €4 403 €2 661 €11 423 €---
1716 143 €4 163 €2 420 €11 980 €---
1816 465 €3 914 €2 172 €12 551 €---
1916 795 €3 657 €1 915 €13 138 €---
2017 131 €3 391 €1 649 €13 740 €---
2117 473 €3 116 €1 374 €14 357 €---
2217 823 €2 831 €1 089 €14 991 €---
2318 179 €2 537 €795 €15 642 €---
2418 543 €2 232 €490 €16 311 €---
2518 914 €1 917 €175 €16 997 €---
TOTAL376 644 €165 162 €78 607 €211 482 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 482 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 759 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 469 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 469 €-3 210 €+5 679 €
2+2 469 €0 €+2 469 €
3+2 469 €0 €+2 469 €
4+2 469 €0 €+2 469 €
5+2 469 €0 €+2 469 €
6+2 469 €+322 €+2 147 €
7+2 469 €+2 102 €+367 €
8+2 469 €+2 235 €+234 €
9+2 469 €+2 371 €+98 €
10+2 469 €+2 510 €-41 €
11+2 469 €+2 654 €-185 €
12+2 469 €+2 800 €-331 €
13+2 469 €+2 951 €-482 €
14+2 469 €+3 106 €-637 €
15+2 469 €+3 264 €-795 €
16+2 469 €+3 427 €-958 €
17+2 469 €+3 594 €-1 125 €
18+2 469 €+3 765 €-1 296 €
19+2 469 €+3 941 €-1 472 €
20+2 469 €+4 122 €-1 653 €
21+2 469 €+4 307 €-1 838 €
22+2 469 €+4 497 €-2 028 €
23+2 469 €+4 693 €-2 224 €
24+2 469 €+4 893 €-2 424 €
25+2 469 €+5 099 €-2 630 €
Total+61 725 €+63 445 €+-1 720 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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