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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface114.6
Coût Total213 680
Loyer Annuel12 971
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-189
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 114.6 m²
Prix au m² : 1 099,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 2 chambres, Pas de cave, Non meublé

iad France - Bastien LECHENE vous propose: Situé à deux pas du centre ville, local commercial de 114m2 actuellement loué.

Pour de plus amples informations je vous invite à me contactet par téléphone.

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 7 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 40 euros par mois (soit 480 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 222 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Bastien LECHENE mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de chalons en champagne sous le numéro 797869039, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.961234, 4.366737
Total : 213 680
Prix d'acquisition : 126 000
Travaux : 77 600
Valeur du bien : 203 600
Frais de notaire : 10 080
Coût estimé : 10 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114.6
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1081€/mois
Loyer annuel estimé : 12971€/an
Fourchette totale : 851€ - 1372€/mois
Fourchette annuelle : 10216€ - 16469€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 474,01 €/m²
Basé sur :312 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 922
Prix d'achat :126 000
Décote à l'achat :-42 922 (-25.4%)
Marge achat-revente :-44 758€ (-26.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 059,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :62,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 121,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 153,87
Coût de l'assurance :18 697,00
Taxe foncière : 1 297,08€/an
Soit par mois : 108,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 080,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 269,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer les installations anciennes
Quantité: 1 système pour 114.6 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 114.6 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais avec des installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 600(677 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 13000€
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Salle de bain:11 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 4000€ + Plomberie: 1000€ + Électricité: 1000€ = 6000€
  • Cuisine:26 000
    Cuisine complète: 8000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 2000€ = 12000€
  • Chambres:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose comprise)
  • Salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 081 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 971 €/an
Calcul : 1 081 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 194 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 680 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 297 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 319
Revenus locatifs : +12 971
Charges déductibles : -87 319
Résultat foncier Année 1 : -74 348(Déficit de 74 348 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 948
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 719 €/an
Revenus locatifs : +12 971
Charges déductibles : -9 719
Résultat foncier Années 2+ : 3 252 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52948.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 97187 3267 201-74 35521 400 €52 955 €52 955 €
213 2309 5357 0103 695--49 260 €
313 4959 3376 8124 158--45 102 €
413 7659 1336 6084 632--40 470 €
514 0408 9216 3965 119--35 352 €
614 3218 7036 1785 618--29 734 €
714 6078 4765 9516 131--23 603 €
814 8998 2425 7176 657--16 945 €
915 1978 0005 4757 198--9 747 €
1015 5017 7495 2247 752--1 995 €
1115 8117 4904 9658 322---
1216 1287 2214 6968 906---
1316 4506 9434 4189 507---
1416 7796 6564 13110 123---
1517 1156 3593 83410 756---
1617 4576 0513 52611 406---
1717 8065 7333 20812 073---
1818 1625 4042 87912 758---
1918 5265 0632 53813 462---
2018 8964 7112 18614 185---
2119 2744 3461 82114 928---
2219 6593 9691 44415 691---
2320 0533 5781 05316 474---
2420 4543 17565017 279---
2520 8632 75723218 106---
TOTAL415 460244 878104 154170 58221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 582
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 971 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 724 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 724-6 420+9 144
2+2 7240+2 724
3+2 7240+2 724
4+2 7240+2 724
5+2 7240+2 724
6+2 7240+2 724
7+2 7240+2 724
8+2 7240+2 724
9+2 7240+2 724
10+2 7240+2 724
11+2 724+1 898+826
12+2 724+2 672+52
13+2 724+2 852-128
14+2 724+3 037-313
15+2 724+3 227-503
16+2 724+3 422-698
17+2 724+3 622-898
18+2 724+3 828-1 104
19+2 724+4 039-1 315
20+2 724+4 256-1 532
21+2 724+4 478-1 754
22+2 724+4 707-1 983
23+2 724+4 942-2 218
24+2 724+5 184-2 460
25+2 724+5 432-2 708
Total+68 100+51 174+16 926
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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